Bảo đảm hiệu quả chính sách nhà ở xã hội

Khơi thông nguồn vốn tín dụng

Hai tòa nhà chung cư thuộc dự án đầu tư xây dựng NƠXH tại TP Thái Bình (tỉnh Thái Bình) của Công ty HUD2 (Tổng công ty Phát triển nhà và đô thị) nằm trong khuôn viên khu đô thị mới, đường sá rộng rãi, khang trang. Dự án triển khai từ tháng 9-2014 đến tháng 6-2015 thì hoàn thành và chỉ thời gian ngắn, tất cả căn hộ đều có cư dân sinh sống. Một trong những điều kiện hàng đầu giúp nhiều người mua được nhà tại dự án này là nhờ nguồn tín dụng ưu đãi. "Thời điểm mua nhà, tôi chỉ có 60 triệu đồng. Gia đình neo người, đồng lương giáo viên eo hẹp nên không biết trông mong vào đâu. Tìm hiểu dự án NƠXH của Công ty HUD2, được vay ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nên tôi quyết định đăng ký mua", chị Lều Thị Dung, sống tại phòng 402, tòa A, dự án NƠXH Thái Bình chia sẻ. Mua căn hộ diện tích 46m2 với giá bán 6,9 triệu đồng/m2, chị Dung chỉ phải đóng 20% giá trị căn hộ, số tiền còn lại được vay ưu đãi, lãi suất khoảng 5%/năm, trả dần đến năm 2021 với mức 4 triệu đồng/tháng. Phương án tài chính phù hợp với khả năng chi trả của người dân chính là động lực để họ tạo lập chỗ ở ổn định.

Khu đô thị Ecohome, quận Bắc Từ Liêm (TP Hà Nội) dành cho người thu nhập thấp. (Ảnh: TRỌNG HẢI)

Theo ông Nguyễn Thế Ước, Giám đốc Công ty HUD2, yếu tố mấu chốt để dự án NƠXH của công ty tại Thái Bình triển khai nhanh, đáp ứng nhu cầu người dân là nhờ tháo gỡ được khó khăn về nguồn vốn. "Chủ đầu tư có sẵn nguồn lực để triển khai dự án nhưng người dân cần được vay vốn ưu đãi bởi đây là NƠXH cho người thu nhập thấp. Lãi suất cho vay thấp, ổn định trong thời gian dài mới giúp họ bảo đảm thanh khoản", ông Nguyễn Thế Ước bày tỏ. Tuy nhiên, từ thời điểm cuối năm 2016, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã hoàn thành giải ngân, người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn ưu đãi. Nguồn cung NƠXH cũng giảm sút, cả năm 2017 chỉ có 5 dự án NƠXH cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp hoàn thành (theo số liệu của Bộ Xây dựng).

Để tiếp tục tạo nguồn ưu đãi tín dụng, năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định 100, trong đó quy định về vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH thông qua NHCSXH. Theo ông Nguyễn Văn Lý, Phó giám đốc NHCSXH: Chương trình cho vay theo Nghị định 100 có 3 đối tượng được vay vốn là người mua NƠXH, thuê mua NƠXH và sửa chữa nhà ở. "Trong năm 2018, ngân sách Nhà nước bố trí 500 tỷ đồng và NHCSXH huy động 500 tỷ đồng, tổng nguồn vốn cho vay NƠXH sẽ là 1.000 tỷ đồng. Còn theo kế hoạch của Chính phủ từ nay đến năm 2020, tổng nguồn vốn Chính phủ cấp là 1.163 tỷ đồng và NHCSXH phải huy động đối ứng thêm từng ấy nữa. Như vậy, kế hoạch đến năm 2020 sẽ có nguồn vốn 2.236 tỷ đồng cho vay NƠXH", ông Nguyễn Văn Lý nói. Tuy nhiên, so với nhu cầu vốn, con số này còn ít. Báo cáo của các tỉnh, thành phố cho biết, riêng năm 2018, nhu cầu vốn cho vay NƠXH là 5.000 tỷ đồng, còn theo kế hoạch Bộ Xây dựng và NHCSXH tính toán thì nhu cầu đến năm 2020 có thể lên tới 18.000 tỷ đồng.

Trước mắt, với nguồn vốn 1.000 tỷ đồng, NHCSXH sẽ phân bổ cho các địa phương để triển khai cho vay. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được phân bổ 50 tỷ đồng, Thanh Hóa 30 tỷ đồng, một số tỉnh như Hải Phòng, Thái Bình phân bổ 10 tỷ đồng… Các địa phương đã lên kế hoạch để sử dụng hiệu quả nguồn vốn này. Với tỉnh Thái Bình, ông Nguyễn Trọng Vĩnh, Trưởng phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật, Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình chia sẻ: "Nguồn vốn phân bổ sẽ được sử dụng hoàn toàn cho người dân vay. Điều này có tác dụng như "vốn mồi", khơi thông nguồn lực của người dân, kết hợp với các nguồn vốn huy động khác cho phát triển NƠXH".

Quản lý chặt chẽ tiến độ, chất lượng

Là doanh nghiệp có nhiều năm tham gia phát triển dự án NƠXH, đại diện Tổng công ty Viglacera (Bộ Xây dựng) cho rằng, nhu cầu về NƠXH còn rất lớn, việc triển khai đầu tư các dự án rất cần thiết và cấp bách. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có thể thực hiện được, trước hết, các địa phương cần dành thêm quỹ đất sạch, giao các doanh nghiệp có năng lực và kinh nghiệm triển khai thực hiện các dự án khu đô thị mới có quy mô lớn, trong đó có cả nhà ở thương mại và NƠXH. NƠXH gắn kết trong các dự án khu đô thị mới, giúp người dân được hưởng các tiện ích công cộng chung của khu đô thị, tạo sức hấp dẫn và phát triển bền vững.

Dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại TP Thái Bình (tỉnh Thái Bình). (Ảnh: BẢO LINH)

Năng lực của doanh nghiệp thực hiện dự án là một trong những yếu tố quan trọng bảo đảm tính hiệu quả của dự án. Thời gian qua, đã có trường hợp dự án NƠXH chậm tiến độ, đẩy người mua nhà vào tình thế đối mặt với nhiều rủi ro. Đơn cử như dự án NƠXH AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư bị chậm tiến độ. Những người mua nhà tại dự án này đa phần vay tín dụng, dù được ưu đãi nhưng lãi suất và nợ gốc vẫn phải trả còn nhà thì chưa được nhận khiến gánh nặng tài chính càng chồng chất. Từ những trường hợp như vậy cho thấy, quy định về quản lý NƠXH cần chặt chẽ hơn nữa để bảo đảm những chính sách hỗ trợ của Nhà nước thật sự tạo thuận lợi cho người dân.

Để phòng ngừa rủi ro cho người mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng, do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Tuy nhiên, quy định này mới chỉ áp dụng cho dự án nhà ở thương mại. Với NƠXH, theo công văn của Bộ Xây dựng trả lời doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án NƠXH hình thành trong tương lai không phải thực hiện bảo lãnh khi bán, cho thuê mua do pháp luật chưa có quy định. Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, thành viên Ban chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam), NƠXH có những yêu cầu cao hơn nhà ở thương mại do gắn liền với trách nhiệm của Nhà nước, tuy nhiên, luật lại có lỗ hổng nên không bắt buộc chủ đầu tư bảo lãnh. "Với vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước cần có biện pháp bảo đảm quyền lợi cho người dân khi mua, thuê mua NƠXH, ít nhất phải bắt buộc bảo lãnh, coi đó là điều kiện khi giao dự án. Nếu không, cơ quan chấp thuận dự án phải chịu trách nhiệm về tiến độ, chất lượng bàn giao nhà tương tự như vai trò của ngân hàng bảo lãnh", luật sư Trương Thanh Đức bày tỏ. Bên cạnh tiếp tục phát triển NƠXH, một số ý kiến chuyên gia cho rằng, cần hướng doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ. Phân khúc này không cần hỗ trợ trực tiếp của Nhà nước, nhu cầu của thị trường luôn dồi dào, bảo đảm tính thanh khoản cho doanh nghiệp. Đối tượng hướng đến của NƠXH hay nhà thương mại giá rẻ đều phục vụ đại bộ phận người dân, nhất là những người đang khó khăn về nhà ở.

MẠNH HƯNG - TRƯỜNG GIANG