Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, việc đặt ra mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ là cơ sở để triển khai các giải pháp mạnh mẽ, góp phần đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân, tăng nguồn cung, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần nguồn lực để hiện thực hóa mong ước này.

Nhiều vướng mắc níu chân nhà ở xã hội

Dự án khu nhà ở xã hội An Sinh là một trong những dự án nhà ở xã hội mới nhất được khởi công xây dựng trên cả nước vào tháng 9-2022. Thuộc địa bàn TP Thủ Dầu Một (Bình Dương), dự án nằm trên khu đất có diện tích 2,7ha với 6 khối nhà cao 12 tầng. Khi hoàn thành, dự án sẽ cung cấp 978 căn hộ, tổng diện tích sàn hơn 83.000m2 đi kèm với các dịch vụ và tiện ích công cộng đồng bộ, tạo môi trường thuận lợi cho người dân đến định cư. Theo ông Võ Văn Minh, Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương, không chỉ có quy mô khá lớn, khu nhà ở xã hội này còn nằm ở vị trí thuận tiện về giao thông, trong tổng thể khu đô thị diện tích 151ha, tọa lạc tại trung tâm TP Thủ Dầu Một, gần các khu công nghiệp lớn, trục đường đi qua huyện Củ Chi (TP Hồ Chí Minh) và các tỉnh lân cận, tập trung đông dân cư, người lao động. Việc triển khai dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương và một số địa phương trên cả nước là tín hiệu đáng khích lệ khi thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân không ngừng gia tăng.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay, trên cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô khoảng 155.800 căn với tổng diện tích hơn 7,79 triệu mét vuông. 401 dự án đang được tiếp tục triển khai với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn, tổng diện tích khoảng 22,7 triệu mét vuông. Tuy gần 7,8 triệu mét vuông nhà ở xã hội đã được hoàn thành nhưng con số này chưa đạt được so với mục tiêu đề ra là 12,5 triệu mét vuông. Quá trình phát triển nhà ở xã hội cho thấy còn nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến công tác đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này. Trong đó nổi lên là vấn đề bố trí quỹ đất.

Pháp luật có quy định dành 20% đất ở các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tại một số địa phương như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, việc bố trí quỹ đất 20% gặp nhiều khó khăn do diện tích đất ở hạn hẹp. Bên cạnh đó, còn nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định này, chưa xác định rõ quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, dẫn đến thiếu "đất sạch" để triển khai các dự án. Tổng diện tích đất ở đã bố trí cho phát triển nhà ở xã hội của cả nước là 3.359,07ha, chỉ đạt 36,34% so với nhu cầu.

Bộ Xây dựng đánh giá, hiện nay, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng mua nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định... Việc xác định giá trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp. Trong khi các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư chưa đủ hấp dẫn để thu hút, khuyến khích doanh nghiệp tham gia.  

leftcenterrightdel
Một góc khu nhà ở xã hội Đặng Xá (Hà Nội). Ảnh: TUẤN HUY 

Cấp bách đáp ứng nguồn vốn, bố trí quỹ đất

Tổng hợp từ các địa phương cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong thời gian tới là rất lớn, trong đó, giai đoạn 2021-2025 cần khoảng 1.300.000 căn, giai đoạn 2025-2030 cần thêm khoảng 1.300.000 căn nữa. Để đáp ứng nhu cầu này, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đánh giá, trong thời gian tới, với các giải pháp đồng bộ cũng như chính sách ưu đãi để thu hút phát triển nhà ở xã hội, tăng thêm nguồn cung, đặc biệt là thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ cố gắng đáp ứng mục tiêu bảo đảm nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Các chính sách này cũng giúp giá nhà xã hội phù hợp hơn với thu nhập của người dân.

Vấn đề đáng quan tâm hàng đầu hiện nay là nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Trước hết là hỗ trợ cá nhân vay ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách xã hội, đến ngày 31-10-2022 đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng trong gói 15.000 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng và không phát sinh vướng mắc. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống ngân hàng thương mại để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Triển khai nội dung này, Bộ Xây dựng đã 3 lần công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay với 21 dự án, quy mô 19.897 căn hộ, tổng mức đầu tư 20.179 tỷ đồng và các địa phương đề xuất khoảng 7.139 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn. Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành tổng hợp, đề xuất và phân bổ đủ nguồn vốn từ ngân sách Trung ương để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội.

Nhìn nhận các nguồn vốn cho thị trường bất động sản đều đang tắc, từ vốn tín dụng, trái phiếu đến huy động từ khách hàng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở giá vừa túi tiền, nhất là các doanh nghiệp có uy tín, thực hiện tốt nghĩa vụ nộp thuế, có dự án bảo đảm pháp lý, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thanh khoản tốt.

Từ phía đơn vị phát triển dự án, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Vinhomes (thuộc Tập đoàn Vingroup) cho rằng, để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, ngoài nỗ lực của doanh nghiệp rất cần Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đồng hành, hỗ trợ. Phấn đấu 5 năm tới sẽ đầu tư 500.000 căn nhà ở xã hội, đại diện Công ty Vinhomes đề nghị, để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án có thể làm song song các bước như hồ sơ đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư... Các địa phương công bố các đề án, dự án nhà ở xã hội để doanh nghiệp tham gia nộp hồ sơ. Cùng với đó, chính quyền thực hiện quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500, với tinh thần rút ngắn thủ tục hành chính.

Đối với vấn đề dành quỹ đất cho nhà ở xã hội, điểm nghẽn tại nhiều thành phố lớn trong đó có Hà Nội, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, thành phố đặt ra một số giải pháp, trước hết là đẩy mạnh các khu nhà ở xã hội độc lập, tập trung theo hướng hiện đại, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật-xã hội. Đồng thời rà soát quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu nhà ở chưa dành quỹ đất 20% để xác định vị trí, quỹ đất cho nhà ở xã hội. Với nguồn tiền chủ đầu tư nhà ở thương mại đã nộp tương đương với quỹ đất 20% sẽ được bố trí xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, kêu gọi, huy động nguồn lực xã hội tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà tái định cư; cân đối, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để thực hiện chuẩn bị đầu tư phục vụ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư...

Với định hướng hình thành các khu nhà ở xã hội tập trung, lãnh đạo TP Hà Nội chia sẻ, đã xác định 5 khu vực với quy mô hơn 200ha, cụ thể, ở huyện Đông Anh bố trí một khu vực khoảng 84ha và một khu vực khác quy mô gần 100ha; khu vực huyện Thanh Trì, huyện Thường Tín quy mô 4ha, tại huyện Gia Lâm quy mô 55ha. Dự kiến, các khu nhà ở này sẽ cung cấp khoảng 2,3 triệu mét vuông sàn tương đương 38.000 căn hộ. Phát triển khu nhà ở xã hội tập trung được xác định là giải pháp trọng tâm của Hà Nội và có thể là mô hình tham khảo cho địa phương khác, vừa giúp đầu tư hạ tầng đô thị đồng bộ, vừa gia tăng đáng kể nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu của người dân và xã hội.

MẠNH HƯNG