Khi mỗi căn nhà có “căn cước số”: Chìa khóa xóa sổ “vùng xám” thị trường

Đây cũng chính là vấn đề gây khó cho công tác quản lý nhà nước và là kẽ hở cho đầu cơ, thổi giá, làm méo mó thị trường bất động sản, gia tăng rủi ro cho người dân, doanh nghiệp. Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ ngày 1-3-2026, trong đó quy định mỗi căn nhà (chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được cấp một mã định danh điện tử duy nhất, đang được kỳ vọng thu hẹp những tồn tại này.  

Thấp thỏm mua nhà

Trên thực tế, cùng một bất động sản ở Việt Nam hiện nay có thể tồn tại thông tin không hoàn toàn trùng khớp về hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận, hồ sơ xây dựng, dữ liệu thuế, tình trạng pháp lý. Chính vì vậy, việc mua nhà, mua đất-một trong những tài sản lớn của đời người-khiến nhiều người vẫn thấp thỏm lo vướng tranh chấp, pháp lý. Chị Nguyễn Thị Mai (phường Ba Đình, TP Hà Nội) cho biết: “Khi đi mua nhà, tôi phải tự dò hỏi rất nhiều nguồn, từ môi giới, cư dân cũ đến mạng xã hội và nhờ cả luật sư tìm hiểu, tra cứu mà vẫn thấy lo”.

Thực tế, nhiều người dân đã “ôm rủi ro” vì tin vào quảng cáo một chiều, trong khi dự án chưa hoàn thiện pháp lý, thậm chí một căn nhà đã thế chấp, người chủ vẫn đăng đàn rao bán. Chị Nguyễn Thị Nhung (phường Hà Đông, TP Hà Nội) mua một căn nhà hơn 8,1 tỷ đồng, khi thanh toán xong, đến khâu sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trả hồ sơ và cho biết giao dịch nhà đất này đang bị ngăn chặn sang tên; chuyển quyền sở hữu, sử dụng. Trước đó, ngày 8-9-2024, chị Nhung ký hợp đồng mua nhà thì ngày 11-9-2024, cơ quan thi hành án ra quyết định ngăn chặn. Nguyên nhân là trước khi bán nhà cho chị Nhung, người bán nợ người khác và bị kiện. Vụ kiện đã xét xử xong, có bản án nhưng cơ quan chức năng chưa kịp ra quyết định ngăn chặn thì chị Nhung mua phải căn nhà này. Vụ việc cũng đang được cơ quan chức năng tiến hành xem xét nhưng “giá như có một hệ thống thông tin đầy đủ, cập nhật và chính thống để người mua có thể tra cứu thì sự việc đã không xảy ra”, chị Nhung chia sẻ.

Một văn phòng bất động sản tại khu đô thị Thanh Hà (Hà Nội).

Không chỉ vướng trong vấn đề giao dịch nhà đất mà việc thụ hưởng chính sách xã hội của Nhà nước đôi khi không đến được đúng người. Theo quy định, người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng nhiều điều kiện như chưa có nhà ở, có hộ khẩu hoặc đăng ký tạm trú dài hạn tại địa phương, thuộc nhóm thu nhập thấp và phải chứng minh thu nhập. Anh Nguyễn Văn Lai (28 tuổi, nhân viên giao hàng) cho biết, anh đã hai lần nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội đúng hạn nhưng đều không thành công và không có bất kỳ phản hồi cụ thể nào, chỉ được thông báo là “không đủ điều kiện”. “Trong khi tôi biết có người đã có nhà ở nơi khác rồi mà vẫn được mua nhà ở xã hội. Thực tế, chủ tịch UBND phường làm sao mà biết được người này có nhà ở địa phương khác rồi”, anh Lai chia sẻ.

Doanh nghiệp cũng chịu hậu quả

Những “khoảng mờ” thông tin không chỉ gây khó cho người dân mà còn tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc, minh bạch. Ông Nguyễn Văn Giàu, đại diện một doanh nghiệp phát triển dự án tại miền Trung cho biết: “Khi thông tin không minh bạch, những dự án pháp lý chưa đầy đủ vẫn có thể cạnh tranh bằng giá rẻ, quảng cáo quá đà khiến doanh nghiệp tuân thủ pháp luật bị lép vế”. Theo ông Giàu, nếu mỗi dự án, mỗi sản phẩm bất động sản đều có mã định danh, được cập nhật xuyên suốt từ khâu quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng đến bán hàng thì doanh nghiệp không thể “bán lúa non”, nhà đầu tư dễ phân biệt dự án đủ điều kiện và dự án rủi ro, thị trường sẽ tự sàng lọc, giảm đầu cơ, thổi giá gây nhiễu loạn.

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, từ ngày 1-3-2026, những dự án đủ điều kiện pháp lý mới được cấp mã định danh điện tử để đưa vào mua bán, giao dịch. Trong quá trình giao dịch, mỗi bất động sản sẽ được cấp thêm một mã định danh điện tử gắn với chủ sở hữu, bao gồm toàn bộ thông tin pháp lý, diện tích, vị trí, giá bán và cả các lần mua bán. Đối với nhà ở riêng lẻ, khi đưa vào giao dịch, làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cũng sẽ được cơ quan quản lý nhà nước cấp mã định danh điện tử riêng cho từng căn nhà.

Ở góc độ pháp luật, luật sư Nguyễn Thu Anh (Văn phòng luật sư Nguyễn Khánh Toàn và cộng sự) cho biết: “Hiện nay, khi xảy ra tranh chấp hoặc sai lệch thông tin, rất khó xác định lỗi thuộc về cơ quan nào, khâu nào. Nếu có mã định danh, mọi biến động của bất động sản đều được ghi nhận theo dòng thời gian nên trách nhiệm sẽ rất rõ. Từ đó sẽ hỗ trợ hiệu quả cho công tác giải quyết tranh chấp tại tòa án, phòng, chống rửa tiền thông qua bất động sản, quản lý tài sản công, tránh thất thoát, lợi ích nhóm”. Cũng theo luật sư Thu Anh, đây là công cụ pháp lý quan trọng, nhưng hiệu quả đến đâu thì phụ thuộc vào cách tổ chức thực hiện vì mã định danh sẽ chỉ phát huy giá trị khi dữ liệu được cập nhật đầy đủ, chính xác và có cơ chế liên thông với các lĩnh vực khác như đất đai, thuế, ngân hàng, công chứng. Chính vì vậy, vai trò giám sát của xã hội, báo chí, người dân, doanh nghiệp trong quá trình triển khai sẽ là một trong những yếu tố quyết định để chính sách này đi vào cuộc sống và không bị lợi dụng.