Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Đề xuất hàng loạt điểm mới

Trình bày Tờ trình Định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều. So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (gồm 10 chương, 83 Điều), dự thảo giảm 21 điều, tương ứng giảm khoảng 30% tổng số điều.

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì phiên họp.

Về các nội dung cơ bản, lần sửa đổi này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Minh, dự thảo sửa đổi quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo hướng chuyển thẩm quyền từ Thủ tướng Chính phủ cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện để phù hợp chủ trương đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và nâng cao tính chủ động của địa phương. Quy định ràng buộc trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án theo các cam kết khi đề xuất dự án, đề nghị làm chủ đầu tư dự án.

Về các nội dung bổ sung mới, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho hay, bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình giao dịch bất động sản; bổ sung quy định cho phép cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, cũng như được mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; bổ sung quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa, hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên; bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, nhà có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng; bổ sung quy định về mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản. 

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn phát biểu tại phiên họp.

Đại diện cơ quan thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát việc bổ sung sản phẩm nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng vào phạm vi bất động sản được kinh doanh; bảo đảm thống nhất giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, bảo đảm không ảnh hưởng đến nghĩa vụ với Nhà nước, phân định rạch ròi giữa những trường hợp đã tồn tại và những trường hợp dự án thực hiện theo quy định mới, bảo đảm nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.

Về cá nhân nước ngoài được mua căn hộ du lịch và căn hộ kết hợp văn phòng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ sở đề xuất, mục tiêu, ý nghĩa của việc bổ sung quy định cho cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua “phần diện tích trong công trình xây dựng”; cơ chế quản lý, theo dõi và kiểm soát việc sở hữu, chuyển nhượng, sử dụng phần diện tích sàn xây dựng thật sự chặt chẽ, hiệu quả nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và tuân thủ quy hoạch, thống nhất với quy định có liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức thận trọng, bảo đảm quán triệt đầy đủ các quan điểm, định hướng có liên quan tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị làm rõ trường hợp phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng dự án đã được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật trước đây đối với dự án liên tỉnh, có yếu tố quốc phòng, an ninh, nghĩa vụ tài chính lớn hoặc cơ chế đặc thù cần ý kiến hay quyết định của cơ quan Trung ương.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh báo cáo tại phiên họp.

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chỉ rõ, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần được đặt trong tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, tài chính và các lĩnh vực có liên quan; thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện. 

Chủ tịch Quốc hội đánh giá, sau gần 2 năm thi hành luật đã bộc lộ nhiều bất cập, đòi hỏi phải được rà soát, sửa đổi kịp thời để phù hợp với thực tiễn. Trong đó, cần hoàn thiện cơ chế đặt cọc và huy động vốn giai đoạn đầu của dự án; quy định rõ các hình thức thỏa thuận hợp tác đầu tư; tuân thủ hạn mức tối đa, có sự bảo lãnh, giám sát, bảo đảm của ngân hàng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên.

Chủ tịch Quốc hội yêu cầu tập trung chuẩn hóa định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu quốc gia. Theo đó, mỗi sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh cần được cấp một mã định danh duy nhất, tích hợp đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch, tình trạng thế chấp, lịch sử giao dịch và các dữ liệu liên quan. Thông tin dự án phải được công khai trên hệ thống dữ liệu quốc gia trước khi thực hiện nhận đặt cọc hoặc giao dịch; các giao dịch không đáp ứng yêu cầu về mã định danh sẽ không được công nhận về mặt pháp lý.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không phải là siết chặt hay thả lỏng quản lý một cách đơn thuần, mà là xây dựng một khuôn khổ pháp lý minh bạch, ổn định, có tính dự báo cao và đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, cùng các luật liên quan.

Định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản dự kiến trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp không thường lệ thứ nhất và việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ hai.