Sửa đổi đồng bộ pháp luật để ngăn chặn đầu cơ bất động sản

Khắc phục những bất cập, chồng chéo trong luật

Thời gian qua, thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư tại các đô thị lớn có nhiều diễn biến đáng quan tâm. Giá căn hộ liên tục tăng không chỉ ở những dự án mới mà cả các chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn người lao động chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà, khiến nhu cầu an cư của nhiều gia đình gặp khó khăn.

Chung cư 176 Định Công (phường Phương Liệt, TP Hà Nội). Ảnh: NGUYỄN HUYỀN

Giá bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố như cung cầu, chi phí đất đai, đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, không thể bỏ qua những tác động tiêu cực từ hoạt động đầu cơ, tung thông tin sai lệch hoặc tạo giao dịch giả để đẩy giá. Khi thị trường thiếu minh bạch, những hành vi này có thể làm sai lệch tín hiệu cung cầu, khiến người có nhu cầu mua nhà phải chịu thiệt thòi. Từ góc độ pháp lý, cần phân biệt rõ hoạt động đầu tư, sở hữu, chuyển nhượng bất động sản hợp pháp với hành vi vi phạm pháp luật nhằm thao túng thị trường. Không thể coi việc sở hữu nhiều căn hộ là đầu cơ trái pháp luật. Điều cần kiểm soát là những hành vi gian lận, tạo khan hiếm giả, cung cấp thông tin không trung thực hoặc lợi dụng kẽ hở chính sách để trục lợi. Một vấn đề đáng quan tâm khác là hoạt động đầu tư, kinh doanh chung cư chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật. Việc nhiều luật cùng điều chỉnh một dự án là cần thiết, song bất cập phát sinh khi quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục hoặc thẩm quyền giải quyết thiếu thống nhất. Thực tế, một dự án nhà ở phải trải qua nhiều khâu, từ tiếp cận đất đai, phê duyệt quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính đến cấp phép xây dựng, huy động vốn và đưa sản phẩm vào kinh doanh. Chỉ cần một khâu bị ách tắc, tiến độ toàn bộ dự án có thể bị ảnh hưởng. Hệ quả là chi phí đầu tư tăng, nguồn cung chậm được bổ sung, từ đó tạo áp lực lên giá nhà.

Bên cạnh đó, thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy vẫn có trường hợp chủ đầu tư huy động vốn thông qua hợp đồng góp vốn, thỏa thuận đầu tư khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Người mua vì thiếu thông tin hoặc kỳ vọng lợi nhuận có thể chấp nhận rủi ro, dẫn đến tranh chấp kéo dài khi dự án không thực hiện đúng cam kết.

Những vấn đề trên cho thấy, sửa đổi pháp luật không chỉ nhằm đơn giản hóa thủ tục mà còn phải khắc phục những kẽ hở trong quản lý, phòng ngừa vi phạm và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Hoàn thiện thể chế, minh bạch thị trường

Việc xem xét sửa đổi đồng thời Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là cơ hội quan trọng để giải quyết những vướng mắc trong quản lý và phát triển thị trường. 3 đạo luật có phạm vi điều chỉnh khác nhau nhưng liên quan chặt chẽ với nhau, từ quản lý, sử dụng đất, phát triển nhà ở đến hoạt động kinh doanh, giao dịch bất động sản.

Theo tôi, yêu cầu quan trọng nhất là bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa các quy định, tạo hành lang pháp lý xuyên suốt từ hình thành dự án đến đưa sản phẩm vào giao dịch và xác lập quyền sở hữu cho người mua. Cần tránh tình trạng một dự án đã đáp ứng điều kiện theo luật này nhưng lại gặp vướng mắc khi thực hiện quy định của luật khác. Trong quá trình sửa đổi, cần tập trung rà soát các quy định liên quan đến giao đất, xác định nghĩa vụ tài chính, điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại, huy động vốn, đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh và cấp giấy chứng nhận cho người mua. Những thủ tục trùng lặp, quy định thiếu thống nhất phải được chỉ rõ để có phương án sửa đổi phù hợp.

Đặc biệt, quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần chú trọng các công cụ phòng ngừa đầu cơ, thổi giá. Trước hết, phải nâng cao tính minh bạch của thị trường thông qua công khai thông tin pháp lý dự án, điều kiện mở bán, tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp và giá giao dịch. Thông tin phải được cập nhật kịp thời, dễ tiếp cận và có khả năng kiểm chứng. Đồng thời, cần đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và giao dịch bất động sản. Khi dữ liệu được quản lý đồng bộ, cơ quan chức năng có thêm căn cứ nhận diện những dấu hiệu bất thường như chuyển nhượng nhiều lần trong thời gian ngắn, kê khai giá không trung thực hoặc giao dịch có dấu hiệu giả tạo để kiểm tra, xử lý.

Việc sửa đổi đồng bộ 3 đạo luật cần giải quyết hài hòa 2 yêu cầu: Tháo gỡ những rào cản bất hợp lý để khơi thông nguồn lực phát triển và hoàn thiện cơ chế kiểm soát nhằm ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá. Khi những điểm nghẽn pháp lý được khắc phục, trách nhiệm quản lý được xác định rõ và thông tin thị trường minh bạch, quyền lợi của người dân, doanh nghiệp mới được bảo đảm, tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.