Có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Hiểu như thế nào là giá đất thị trường không hề đơn giản, cũng như nhiều nội dung về tài chính đất đai khác.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều điểm mới về vấn đề tài chính đất đai (Chương XI) như: Bỏ khung giá đất hướng tới việc định giá đất phù hợp với quy luật của thị trường; bổ sung các khoản thu tài chính từ đất (thu từ đất sử dụng đa mục đích; tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tăng thêm đối với dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng; thu dịch vụ công đất đai...); quy định chi tiết các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nhà ở thương mại là đối tượng không được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất)...

leftcenterrightdel
 Hà Nội lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: kinhtedothi.com.vn

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, chưa bảo đảm tính thống nhất, khoa học. Vấn đề tài chính đất đai cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường, vừa bảo đảm tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân.

Cụ thể, về giá đất, nên bổ sung một khoản tại Điều 3 về giải thích từ ngữ hoặc bổ sung một điều trong Chương XI về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như “giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể...”, để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này. Đồng thời, khi triển khai, các địa phương chỉ cần xác định giá đất theo các loại đất, thửa đất, vị trí đất, mục đích sử dụng đất (không cần liệt kê các khái niệm mà luật đã quy định).

Về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Theo chúng tôi, nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất.

Hiện nay, các phương pháp có nhiều ưu điểm hoặc được tổ chức tư vấn đề xuất là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh, phương pháp định lượng hồi quy Hedonic... Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường, thí điểm ở một số địa phương, rồi nhân rộng, chính thức áp dụng từ năm 2026.

Liên quan tới tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án/loại đất phát sinh như đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không...

Tuy nhiên, để bảo đảm tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và bảo đảm phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới, nên bổ sung thu tiền thuê đất hằng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt; đất hình thành sau lấn biển (đối với nhà đầu tư không phải nhà đầu tư đã thực hiện dự án lấn biển); quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh...

NAM TRỰC (ghi)