Dự thảo luật có nhiều điểm mới, đặc biệt là về việc định giá đất, được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập, hạn chế trong chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai hiện hành, tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả nguồn lực đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển và bảo đảm công bằng, ổn định xã hội...

Xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Điểm nổi bật của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là thể chế hóa chủ trương của Đảng: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường không có nghĩa là cứ giao dịch trên thị trường thế nào thì đất được định giá như vậy, mà được xác định “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Ví dụ, giá trúng đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh) lên tới hàng tỷ đồng một mét vuông vào tháng 12-2021 (sau đó bị bỏ cọc) không phải là giá phổ biến trên thị trường, không thể căn cứ vào đó để định giá đất.

leftcenterrightdel
Đất được định giá theo nguyên tắc thị trường sẽ tạo thuận lợi cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Trong ảnh: Một dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.

Dự thảo luật quy định, căn cứ vào nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất (bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí), hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, nếu giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Ngoài làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất... như quy định tại Luật Đất đai 2013, điểm mới của dự thảo luật là còn căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, dự thảo luật cũng quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng văn phòng luật sư Chính pháp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp ngăn chặn tận gốc tình trạng trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất). Bởi lúc này cơ quan thuế chỉ căn cứ vào bảng giá đất để tính thuế chứ không phải dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Đặc biệt, khi giá đất cụ thể cũng được xác định theo nguyên tắc thị trường và dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất sẽ tạo thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, giải quyết được tình trạng khiếu kiện đất đai phức tạp do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường. Có thể khẳng định, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là bước đột phá của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cũng theo Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là vấn đề không đơn giản, phải căn cứ vào kết quả đấu giá đất của Nhà nước và các giao dịch thành công trên thực tế để xác định mức giá phổ biến. Tuy nhiên, cần lưu ý kết quả đấu giá đất trong nhiều trường hợp là giá “ảo”, bởi đội ngũ “cò đất” thao túng, thổi giá nên cần hết sức thận trọng, khách quan trong định giá đất. Mặt khác, để có được dữ liệu về giá đất đối với các giao dịch thành công, cần quy định các giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch. Hơn nữa, ở một số khu vực như miền núi, vùng sâu..., giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nhiều khiến việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp khó khăn, cần có giải pháp phù hợp để định giá đất bảo đảm chính xác, khách quan.

Kiểm soát tình trạng đầu cơ đất đai

Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho biết, nhằm kiểm soát, ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa đất vào sử dụng sẽ phải nộp tiền thuê đất tăng thêm. Nếu càng chậm đưa đất vào sử dụng, khoản tiền thuê đất tăng thêm sẽ càng lớn, tạo áp lực để chủ đầu tư phải nhanh chóng triển khai dự án hoặc trả lại đất cho Nhà nước, từ đó góp phần bảo đảm quỹ đất được sử dụng hiệu quả. Đây là một trong những nội dung mới, quan trọng so với Luật Đất đai 2013 hiện hành.

Cùng với đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn quy định nhiều nội dung nhằm đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, điều tiết chênh lệch địa tô... Điển hình như quy định việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất; đa dạng hóa các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi để phù hợp với nhu cầu và điều kiện cụ thể của địa phương; các khoản thu tài chính từ đất đai là nguồn thu của ngân sách Trung ương và địa phương; đối với các trường hợp người dân hưởng lợi do chênh lệch giá đất sau khi Nhà nước quy hoạch, mở đường... thì phần chênh lệch địa tô này phải san sẻ một phần cho Nhà nước...

Bài và ảnh: PHƯƠNG HIỀN