Đại biểu Phạm Hùng Hưng cho rằng, vẫn còn những quy định thiếu thống nhất, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý liên quan đến công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản giữa 3 đạo luật này. Nếu không được hoàn thiện đồng bộ sẽ dẫn đến rủi ro tranh chấp kéo dài và gia tăng áp lực lớn lên hệ thống tòa án.

Nguy cơ tranh chấp, lừa đảo trong chuyển nhượng nhà đất

 Về đề xuất bãi bỏ hoặc nới lỏng quy định bắt buộc công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất với lý do cắt giảm thủ tục hành chính trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu cho rằng, khi đặt trong mối tương quan với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, đề xuất này bộc lộ sự mâu thuẫn, phá vỡ tính liên kết giữa nhà và đất.

Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp nhà ở, công trình xây dựng giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ yêu cầu công chứng bắt buộc sẽ phát sinh nghịch lý: Người dân chuyển nhượng một thửa đất trống (không có nhà) thì không cần công chứng; nhưng nếu trên thửa đất đó có một căn nhà cấp 4 hay căn biệt thự thì lại bắt buộc phải công chứng. Điều này tạo ra sự phân biệt pháp lý giữa đất có nhà và đất không có nhà, gây lúng túng cho người dân cũng như văn phòng đăng ký đất đai khi giải quyết hồ sơ đăng ký biến động. 

 Đại biểu Quốc hội tỉnh Phú Thọ Phạm Hùng Hưng phát biểu. Ảnh: XUÂN QUÝ

Cũng theo đại biểu, nếu bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai không có chức năng, thẩm quyền và năng lực kiểm tra tính hợp pháp của việc giao kết hợp đồng liên quan đến đất không có nhà. Điều này có thể làm gia tăng nguy cơ tranh chấp, lừa đảo trong chuyển nhượng nhà đất. Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân như luật hiện hành. 

 Ảnh minh họa: VGP

Bắt buộc công chứng đối với giao dịch đặt cọc bất động sản có giá trị lớn

Một khoảng trống pháp lý khác được đại biểu chỉ ra là cơ chế kiểm soát công chứng đối với hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Đại biểu nêu thực tế, thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới lách luật để huy động vốn trái phép đã gây bất ổn cho thị trường bất động sản. Một số đối tượng đã lợi dụng hợp đồng đặt cọc viết tay, không công chứng để thu tiền lớn của khách hàng, sau đó chuyển nhượng cùng một căn hộ cho nhiều người hoặc chiếm giữ tiền rồi bỏ trốn.

Để khắc phục tình trạng này, đại biểu đề nghị bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng, bắt buộc công chứng đối với giao dịch đặt cọc bất động sản có giá trị lớn hoặc đặt cọc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Công chứng viên sẽ là người rà soát đầu tiên xem dự án đã có giấy phép xây dựng, thông báo đủ điều kiện bán/huy động vốn hay chưa, chặn đứng ngay từ đầu vấn nạn lừa đảo huy động vốn trái phép.

Thị trường bất động sản phải liên thông với cơ sở dữ liệu công chứng

Đề cập đến vấn đề dữ liệu, đại biểu Phạm Hùng Hưng cũng đề nghị khắc phục bất cập trong cơ chế chia sẻ dữ liệu giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ sở dữ liệu công chứng.

Theo đại biểu, tình trạng một thửa đất bị đem bán hoặc công chứng ủy quyền nhiều lần, hoặc đất đã bị kê biên thi hành án, bị phong tỏa nhưng vẫn ký công chứng trót lọt vẫn xảy ra tại một số địa phương. Nguyên nhân trực tiếp là sự thiếu đồng bộ về hạ tầng thông tin. Khi công chứng viên tra cứu tình trạng dữ liệu đất đai, thông tin cập nhật chậm, tạo kẽ hở cho lừa đảo.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật hóa nghĩa vụ kết nối, chia sẻ dữ liệu bắt buộc trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng: Quy định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và hệ thống thông tin nhà ở; thị trường bất động sản phải liên thông với cơ sở dữ liệu công chứng. Khi một giao dịch bất động sản được công chứng, hệ thống tự động khóa tạm thời tình trạng giao dịch trên cổng dữ liệu đất đai quốc gia để ngăn ngừa chuyển nhượng trùng lặp.