Vì sao lại như vậy? Để tìm câu trả lời, Báo Quân đội nhân dân Điện tử đã tiến hành khảo sát, xây dựng vệt bài “Tìm lời giải cho bài toán cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội” với mong muốn làm rõ những nguyên nhân nêu trên.

Bài 1: Người dân sống thấp thỏm ở chung cư cũ

Trải qua các giai đoạn phát triển kinh tế-xã hội của đất nước nói chung và Thủ đô nói riêng, bên cạnh việc hoàn thành “sứ mệnh lịch sử” đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô, các khu tập thể chung cư cũ (CCC) đã dần phát sinh các bất cập trong quá trình sử dụng. Do thiếu diện tích và các tiện ích thiết yếu, các hộ dân dần dần đã tự cải tạo, cơi nới, làm “chuồng cọp” để gia tăng không gian phục vụ nhu cầu sinh hoạt, làm ảnh hưởng đến kết cấu chung của công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong cục bộ khu tập thể, biến dạng hình ảnh thiết kế ban đầu, gây mất mỹ quan đô thị và đến nay càng ngày càng xuống cấp nghiêm trọng.

Cảnh báo nhiều chung cư cũ nguy hiểm cấp độ D

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hà Nội, trên địa bàn toàn thành phố hiện có 1.579 CCC, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu chung cư có quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 CCC độc lập. Các CCC được xây dựng từ những năm 1960 đến 1992 có quy mô từ 2 đến 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép, sàn gác panel hoặc khung bê tông cốt thép chịu lực, chủ yếu tại khu vực 4 quận là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Diện tích căn hộ tại các khu CCC phần lớn từ 30-50m2/căn; nhiều căn hộ ở một số khu tập thể có diện tích nhỏ hơn 30m2.

leftcenterrightdel
Tận dụng khoảng không giữa khe sụt lún giữa tòa nhà G6A và G6B, có hộ dân đã mở cửa sổ, treo cả cục nóng điều hòa. 

Báo cáo của Sở xây dựng Hà Nội cũng cho biết, tại các khu CCC này hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước. Trong quá trình sử dụng, do diện tích bé, các hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, đồng thời do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên, dẫn đến nhiều nhà chung cư xuống cấp nghiêm trọng, lún, nứt, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm (nhà cấp độ D).

Ngoài ra, do quy mô dân số tăng cao làm cho hệ thống hạ tầng xã hội và nhất là hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước...) trong các khu CCC đã bị quá tải trầm trọng. Do hệ thống thoát nước cũ và bị xuống cấp nên xuất hiện tình trạng ngập úng cục bộ tại một số khu chung cư (Thành Công, Nguyễn Công Trứ...) ảnh hưởng đến môi trường và sức khỏe của người dân; có nơi hệ thống thoát nước thải sử dụng chung với hệ thống thoát nước mưa gây khó khăn trong việc xử lý nước đảm bảo yêu cầu...

Qua rà soát, kiểm định an toàn chịu lực nhà chung cư (chưa đầy đủ), trên cả nước hiện có khoảng hơn 600/2.500 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chất lượng cấp độ C, cấp độ D), trong đó Hà Nội có 179 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng, chiếm tỷ lệ cao nhất cả nước. Tuy nhiên, thành phố mới chỉ triển khai được 32 dự án cải tạo CCC với 18 dự án hoàn thành (trong đó có 2 dự án đã được đưa vào sử dụng là C1 Thành Công và D6 Giảng Võ), 14 dự án đang triển khai. 

leftcenterrightdel
 
leftcenterrightdel
Khu nhà C8 Giảng Võ, Ba Đình các tầng cầu thang đều phải chèn, chống, gia cố bằng cột, dầm sắt. 

Hiện tại, phường Thành Công, quận Ba Đình có hai chung cư G6A, G6B được liệt vào loại D (nguy hiểm nhất, khả năng chịu lực kém) cần phải được sửa chữa, nâng cấp bởi hiện khu nhà G6B đã có dấu hiệu bị nghiêng hẳn sang bên phải và được xếp vào 42 CCC cần phải di dời khẩn cấp do UBND Thành phố Hà Nội công bố năm 2016. Ngoài khu Thành Công, TP Hà Nội còn có tòa nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng bị nứt, lún từ lâu (hiện người dân đã di dời đến khu nhà tái định cư ở Đại Kim, quận Hoàng Mai) sinh sống; hay như ở đơn nguyên 1 - nhà A, khu tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh (quận Ba Ðình) bị xuống cấp nghiêm trọng và nằm trong danh sách nguy hiểm cấp độ D.

Sống trong lo lắng, bất an

Khu tập thể Kim Liên (thuộc địa giới hành chính các phường Kim Liên, Phương Mai, quận Đống Đa) được xây dựng năm 1959-1960. Qua 60 năm tồn tại, đến nay nhiều dãy nhà đã cũ nát và xuống cấp. Thế nhưng dù nguy hiểm, nhiều thế hệ, gia đình vẫn phải bám trụ định cư tại đây. Gia đình anh Trần Văn Thắng, sinh sống trong căn hộ 18m2, cơi nới thành 25m2 tại tầng 4 của dãy nhà B15 khu tập thể Kim Liên. Anh Thắng cho biết, hai dãy B15 và B16 của khu tập thể này được xây dựng đầu tiên nên hiện nay là hai khu cũ và mục nát nhất. Cầu thang cũng như lối lên xuống ẩm thấp, chật hẹp; hành lang và trần nhà thì loang lổ, bong tróc, nền gạch và bê tông sứt mẻ, nhiều chỗ trơ cả lõi sắt; vào mùa mưa, nước ngấm từ trên tầng thượng xuống khiến toàn bộ các phòng ở tầng 4 bị dột nặng.

leftcenterrightdel
Từ đường Nguyên Hồng, nhìn xuyên qua khe sụt lún có thể thấy được tòa nhà Trụ sở của Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam (VNPT) nằm trên đường Huỳnh Thúc Kháng cách đó vài trăm mét. 

Thế nhưng nếu so sánh sự xuống cấp của những căn hộ tại khu tập thể Kim Liên với khu chung cư G6A và G6B Thành Công (Ba Đình) thì mức độ nguy hiểm chưa thể bằng khi tòa nhà này bị đánh giá là 1 trong 2 khu tập thể nguy hiểm nhất Hà Nội. Mặc dù được xây dựng sau khu tập thể Kim Liên gần 30 năm (năm 1987) nhưng đến nay nhiều vị trí là dầm của tòa nhà bị lở phần bê tông, lộ rõ cốt thép bị hoen gỉ. Đặc biệt, phần giữa hai đơn nguyên G6A và G6B đã bị tách ra, cách nhau vài chục xăng-ti-mét, tạo thành khe hở chữ V. Quan sát phía đằng sau của 2 đơn nguyên này, chúng tôi thấy trong khoảng trống do sụt lún tách rời hơn 60cm từ phía trên xuống, có căn hộ đã trổ hẳn cửa sổ mở 2 cánh, căn hộ khác thì tận dụng để treo cả cục nóng điều hòa. Còn từ phía mặt trước của hai đơn nguyên này trên đường Nguyên Hồng thì nhìn xuyên qua khe sụt lún có thể thấy được tòa nhà Trụ sở của Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam (VNPT) nằm trên đường Huỳnh Thúc Kháng cách đó vài trăm mét.

Chính vì sự xuống cấp nghiêm trọng này nên UBND phường Thành Công đã phải treo tấm biển thông báo với nội dung: “Nhà G6A Thành Công đã được cấp có thẩm quyền kiểm định đánh giá chất lượng hiện trạng nhà; xác định mức độ nguy hiểm cấp D tại đơn nguyên 1 và 2; khả năng chịu lực của kết cấu chịu lực đã không thể đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường, nhà xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể. Đề nghị các hộ dân tại đơn nguyên 1 và 2 chủ động tự tháo dỡ các phần cơi nới trái phép làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình và giảm bớt chất tải tại khu vực cơi nới”.

leftcenterrightdel
Ủy ban nhân dân phường Thành Công đã phải treo tấm biển thông báo tại nhà G6A Thành Công.

Không chỉ có nhà G6A và G6B khu tập thể Thành Công bị lún, nghiêng tách rời như vậy mà tại khu tập thể Ngọc Khánh cũng có hiện tượng như vậy giữa đơn nguyên 1 và 2 của khu nhà A này. Ông Lao Triệu Côn (sinh năm 1951) ở đơn nguyên 1, sinh sống ở khu nhà này từ năm 1987 cho biết, năm 1990 thì bắt đầu có hiện tượng bị lún giữa hai đơn nguyên và đến giờ khoảng cách vừa lún vừa nghiêng giữa hai khu nhà này khoảng hơn 30cm; có nơi dầm cầu thang xuất hiện vết nứt, gãy nên người dân phải ốp chống cột sắt vào dầm...

leftcenterrightdel
Đơn nguyên 1-nhà A, khu tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh (bên trái) cũng tách rời so với đơn nguyên 2. 

Hiện nay tình trạng xuống cấp của tòa nhà cũng được đánh giá ở mức độ nguy hiểm cấp D và UBND phường Ngọc Khánh đã đặt biển thông báo phía trước tòa nhà. Theo ông Côn, đơn nguyên 1 có 5 tầng với 25 hộ dân và hiện 20 hộ đã thực hiện di dời, chỉ còn 5 hộ dân trong đó có gia đình ông vẫn cố gắng bám trụ ở lại. Trao đổi với chúng tôi, ông Côn còn chia sẻ thêm, không chỉ có Khu nhà A tập thể Ngọc Khánh xuống cấp nghiêm trọng như vậy mà khu nhà D1, D2, D3 ngay phía sau cũng xuống cấp không kém sau hơn 30 năm sử dụng...

leftcenterrightdel
Hai đơn nguyên 1 và 2 của nhà A, khu tập thể Ngọc Khánh, phường Ngọc Khánh cũng bị lún, tách rời nhau.  

Đến khu nhà D3 Giảng Võ (Ba Đình), bà Nguyễn Thị Thắm, cư trú tại đây từ năm 1977 cho chúng tôi biết tình trạng xuống cấp của khu nhà này đã diễn ra được khoảng 20 năm. Hiện tại, nhiều chỗ trong khu nhà này đã bị nứt, hỏng, bong tróc các mảng vữa lớn, nhiều hộ gia đình còn phải chịu cảnh dột nát, ngấm nước. “Khi sống tại khu nhà có dấu hiệu xuống cấp trầm trọng như vậy, tôi cảm thấy rất lo lắng, bất an. Tôi rất mong các cơ quan chức năng sớm có phương án cải tạo để người dân yên tâm sinh sống và làm việc”, bà Thắm nói.

leftcenterrightdel
Các dãy nhà trong khu tập thể này xuống cấp, nhiều nơi trần và lan can đã trơ cả khung sắt, các mảng tường thì bong tróc, nơi thì ẩm mốc, lún nứt.  

Tiếp xúc với chị Ngọc Lan (nhà C8 Giảng Võ, Ba Đình) hay ông Vũ Trần Trí (nhà E4 Thành Công) chúng tôi đều thấy họ có nhiều tâm tư khi cho biết các dãy nhà trong khu tập thể này đã quá xuống cấp. “Sống trong ngôi nhà nguy hiểm cấp độ D như thế này tất nhiên tâm trạng của mọi người đều rất lo sợ, thấp thỏm. Tuy nhiên, người dân vẫn phải bám trụ vì cuộc sống, vì mưu sinh, chứ thực tế không ai muốn ở trong một ngôi nhà nguy hiểm như thế này cả. Chúng tôi rất mong lãnh đạo các cấp, các ngành sớm thông qua chủ trương, phương án để các chủ đầu tư vào xây dựng lại để người dân được ổn định nơi ăn, chốn ở”, chị Ngọc Lan than thở...

leftcenterrightdel
Cầu thang trong khu nhà E6 Thành Công được gia cố bằng cột chống và dầm sắt.

Cần có sự phân cấp, phân quyền trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Trao đổi với chúng tôi ông Lao Triệu Côn cho biết, sau khi xuất hiện tình trạng lún và nghiêng tại dãy nhà thì cũng có một số đơn vị cùng chính quyền địa phương đến kiểm tra, thẩm định; cũng có doanh nghiệp muốn đầu tư vào xây dựng lại khu chung cư này nhưng đến nay vẫn giậm chân tại chỗ, chưa có hướng giải quyết dứt điểm. Ông Côn cho rằng, hiện tại vướng mắc ở đây là chưa có sự đồng thuận giữa người dân với chủ đầu tư nếu tiến hành xây dựng lại, đó là trong khi chờ xây dựng mới họ sẽ được bố trí tái định cư như thế nào, khi nào họ được trở về hay hệ số mức đền bù ra sao? 

leftcenterrightdel
Nhiều đoạn lan can đã trơ lõi sắt. 

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, chương trình cải tạo các khu CCC được xây dựng từ trước năm 1990, đã hư hỏng, xuống cấp được TP Hà Nội khởi xướng từ đầu những năm 2000, bằng Nghị quyết 15 của Thành ủy Hà Nội và thực hiện thí điểm để cải tạo khu B Khu tập thể Kim Liên. Trong giai đoạn này TP đã cải tạo xong 2 nhà B7 và B10, mang lại nhiều kinh nghiệm, cơ chế cho công tác cải tạo, xây dựng lại các CCC của cả nước...

Sau đó, công tác cải tạo, xây dựng lại các CCC từng bước được luật hóa bằng 1 chương trong Luật Nhà ở năm 2014, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về cải tạo, xây dựng nhà chung cư để hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014; Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30-6-2016 hướng dẫn thi hành Nghị định 101. Tuy nhiên, việc triển khai trong thực tế vẫn chưa được như mong muốn. Sau 15 năm, kết quả thực hiện Nghị quyết số 34 vẫn rất hạn chế, chưa đạt 10% số chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng được xây mới.

leftcenterrightdel
 Các mảng tường bong tróc, lộ rõ cả cốt sắt bên trong.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, nguyên nhân của việc chậm trễ trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu CCC có nhiều, nhưng chủ yếu vẫn là nguyên nhân chủ quan đến từ vai trò, trách nhiệm của các chủ thể tham gia (Nhà nước, chủ sở hữu-chủ sử dụng nhà chung cư và doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư). Trong quá trình thực hiện vừa qua, Thành phố chưa phân cấp, phân quyền, đặc biệt là cho cấp quận, huyện trong công tác cải tạo, xây dựng lại CCC. Các nhiệm vụ từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư vẫn do Thành phố quyết định, cấp quận chỉ thực hiện khâu bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, công tác cải tạo, xây dựng lại CCC hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Khi doanh nghiệp thấy khó, không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó. Ngoài ra, vai trò của chủ sở hữu đối với phần diện tích sử dụng chung, khuôn viên nhà chung cư chưa bán cho người sử dụng nhà chung cư không rõ.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhà CCC hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây, vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà CCC trong công tác cải tạo, xây dựng nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát. Có nơi người sử dụng nhà chung cư đặt nặng quyền lợi của mình mà không thấy trách nhiệm luật định của người sử dụng nhà ở…

Với sự lo lắng, bất an của người dân khi sống tại những chung cư cũ nát, xập xệ, xuống cấp nghiêm trọng, không bảo đảm được điều kiện, nhu cầu sống hiện nay và việc chưa thống nhất được phương án giữa các bên trong việc cải tạo, xây dựng lại CCC cho thấy việc cần phải có một “làn gió mới”, một đột phá mới để cải tạo, thay đổi không gian sống của người dân trở nên tốt đẹp, tiện nghi hơn là thực sự cần thiết.

leftcenterrightdel
Chứng kiến sự sụt lún, tách rời giữa nhà G6A và G6B Thành Công mới thấy được sự xuống cấp của khu nhà này như thế nào.
“Để lỡ cơ hội cải tạo, xây dựng nhà CCC, suy cho cùng thiệt thòi vẫn thuộc về người sử dụng nhà chung cư, bởi vì phần lớn họ vẫn phải ở trong khu nhà chung cư bị xuống cấp, thậm chí nguy hiểm, hạ tầng quá tải và chưa biết đến bao giờ điều kiện sống mới được cải thiện”. (Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà) 

 

NHÓM PHÓNG VIÊN BÁO QĐND ĐIỆN TỬ