Một trong những điểm nghẽn khiến bài toán cải tạo CCC tại Hà Nội chưa tìm ra được lời giải nằm ở chính khung pháp lý còn nhiều lỗ hổng cũng như những khó khăn về cơ chế, chính sách khiến người dân, nhà đầu tư lẫn chính quyền không tìm được tiếng nói chung.

Nhiều ràng buộc trong cơ chế

Ví von việc cải tạo CCC giống như gả chồng cho con gái, GS, TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội đoàn Hà Nội cho rằng, vướng mắc nằm ở cơ chế. Cơ chế về cải tạo CCC đưa ra quá nhiều ràng buộc, với nhiều tối ưu, dẫn đến không giải quyết được.

Lý giải về vấn đề này, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, khối lượng nhà CCC trên địa bàn Thủ đô là rất lớn, trong khi ngân sách thành phố còn hạn hẹp, cho nên thành phố đã huy động nguồn lực xã hội hóa, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.

leftcenterrightdel
Nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng. 

Tuy nhiên, các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP (Nghị định 101) đang là “nút thắt” lớn. Trong đó, Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là căn cứ pháp lý quan trọng để thực hiện cải tạo lại CCC lại tồn tại nhiều hạn chế, vướng mắc như: Quy định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai theo nguyên tắc toàn khu; phải có kết quả kiểm định chất lượng là nhà chung cư nguy hiểm (cấp độ D) mới đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại; chưa quy định những chính sách cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư, tạm cư, gây khó khăn cho các doanh nghiệp tham gia. Đặc biệt, quy định phải có 100% chủ sở hữu đồng thuận là rào cản khiến các dự án khó được triển khai. Nhiều doanh nghiệp đã triển khai dự án trước năm 2015 đang gặp rất nhiều khó khăn vì dự án rơi vào bế tắc.

Theo TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, việc cải tạo CCC đã đặt ra gần 30 năm nay, trong thời gian đó, cơ chế, thể chế đã thay đổi rất nhiều, liên quan đến hàng chục luật, nghị định có thể kể tới như: Luật Nhà ở (năm 2014); Quyết định số 996/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chương trình nhà ở tại Hà Nội; Quyết định số 91/2014 của UBND TP Hà Nội đề cập khi xây dựng nhà ở tại khu CCC phải ưu tiên giải quyết tái định cư; Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định một số nội dung mới về hình thức thực hiện dự án;…

“Từ những năm 1998, chúng ta tổ chức rất nhiều mô hình thí điểm; xác định nguồn lực để cải tạo chung cư. Những luật, nghị định được ban hành cũng cho thấy quyết tâm trong cải tạo, tái thiết CCC từ cấp Nhà nước cũng như của Thành phố Hà Nội”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

leftcenterrightdel
Bên trong một chung cư cũ, tường bong tróc. 

Tuy nhiên, TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, vẫn còn nhiều tồn tại trong các văn bản pháp lý như: Chưa nhận diện đặc thù (có cả yếu tố văn hóa) để phân loại xác định chỉ tiêu kỹ thuật thích hợp; trình tự lập quy hoạch, mô hình quy hoạch chưa gắn kết với định hướng từ quy hoạch chung; xây dựng quy hoạch chưa gắn với kế hoạch xây dựng để đáp ứng yêu cầu cấp bách với nhà nguy hiểm; lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án xã hội hóa song chưa gắn với chế tài kiểm soát quá trình thực hiện; chưa có cơ chế chính sách hấp dẫn nhà đầu tư;…

Phân tích lỗ hổng trong Nghị định 101, GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ rõ: Chính sách hiện hành về cải tạo, xây dựng lại CCC được áp dụng theo Nghị định 101, trong đó, cơ chế chủ đạo là chính quyền hướng cư dân chung cư lựa chọn một chủ đầu tư bỏ tiền đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà CCC, chủ đầu tư đưa ra phương án rồi thực hiện.

Điểm mấu chốt là lợi ích giữa nhà đầu tư bỏ tiền ra và cư dân chung cư được chia sẻ như thế nào lại không được nêu trong Nghị định này. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã đề xuất phương án cải tạo, xây dựng lại nhưng luôn có một số gia đình không chấp thuận, dự án lại đứng yên. Muốn hay không thì việc ban hành chính sách cải tạo CCC phải lấp đầy những lỗ hổng hiện nay.

Ông Trần Quang Tuyên, Trưởng phòng Kế hoạch tổng hợp (Sở Quy hoạch và kiến trúc) cho biết: Từ những năm 2001, Hà Nội đã triển khai công tác quy hoạch chung cư. Tuy nhiên, đến năm 2011 mới triển khai được 18 nhà chung cư.

leftcenterrightdel
Các mảng tường lớn bong tróc, gây mất mỹ quan và tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Ngoài các nguyên nhân chủ quan, việc cải tạo CCC vẫn vướng một số quy định của Luật. Luật Quy hoạch quy định, quy hoạch chi tiết giao chủ đầu tư. Luật Nhà ở lại ngược lại, nếu giao nhà đầu tư làm là không đúng luật. Thêm nữa là về phương án kinh phí, giải pháp doanh nghiệp tài trợ kinh phí khi sử dụng đều bị Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư phản đối vì trái luật. Những rào cản, ràng buộc trong cơ chế này khiến bài toán cải tạo CCC tại Hà Nội dù được đem ra tính toán, mổ xẻ từ rất lâu vẫn không tìm được lời giải.

Lãi người dân thì lỗ doanh nghiệp?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, hầu hết các dự án cải tạo CCC tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm chỉ rõ, việc cải tạo CCC phải được thực hiện theo quy hoạch chung của Thủ đô. Do vậy, trong nội đô các khu CCC sau cải tạo không được xây cao tầng để đảm bảo mỹ quan, tuân thủ các quy định về độ cao, mật độ xây dựng dân cư theo quy định. Nhưng nếu như thế thì các chủ đầu tư không có lãi.

leftcenterrightdel
Một góc hành lang một chung cư cũ tại Hà Nội. 

Đồng quan điểm về vấn đề xây dựng nhà chung cư trong khu vực nội đô bị giới hạn, GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, một khó khăn thường gặp phải là nhà tập thể tại 4 quận nội đô cũ của Hà Nội không thể nâng số tầng cao hơn 10 tầng. Điều này làm cho nhà đầu tư bỏ tiền ra xây dựng lại nhưng không gian được hưởng không tạo được khả năng thu hồi vốn và có lãi ở mức chấp nhận được thì họ không thể làm.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) chia sẻ, nguồn vốn để cải tạo các CCC không thể là vốn ngân sách (mặc dù trước đây trong thời kỳ kinh tế bao cấp, các CCC phần lớn được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn của một số doanh nghiệp nhà nước lớn xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên). Do vậy, nguồn vốn phải từ các doanh nghiệp cổ phần hoặc tư nhân đang kinh doanh hoạt động trong lĩnh vực đầu tư phát triển nhà ở. Và đã là doanh nghiệp thì kinh doanh đầu tư phải hiệu quả, có lãi.

leftcenterrightdel
Cầu thang cũ với các thanh chắn sắt bị rỉ sét. 

Tuy nhiên ông Hiệp chỉ ra rằng, hiện nay, đang có vướng mắc trong chính sách khi đối tượng đang sử dụng các căn hộ cũ xuống cấp cần cải tạo là các chủ tư nhân không trong tổ chức nào, không có ai đại diện, trăm người trăm ý, muốn bảo vệ quyền lợi cá nhân theo ý mình. Vì vậy không thể thống nhất được các yêu cầu về quyền lợi khi cải tạo CCC mà họ đang ở.

Trong đó, đặc biệt là hệ số đền bù sau khi xây dựng cải tạo xong: Có nơi yêu cầu hệ số 1,8, nơi yêu cầu 2,5, cao nhất là 2,8 (tương tương với 1m2 đang ở sau khi xây xong quay lại nhận được từ 1,5m2 đến 2,8m2). Đây là yêu cầu rất khó chủ đầu tư nào có thể chấp nhận. Trong đó chưa kể đến các chi phí di dời và tiền thuê nhà tạm cư trong khi chờ xây dựng cũng do các chủ đầu tư dự án cải tạo phải đảm nhận.

“Các doanh nghiệp mặc dù trách nhiệm xã hội cao đến đâu cũng không thể đầu tư mà không có lãi. Các chỉ tiêu mà cơ quan quản lý hướng vào, trong khi phải đảm bảo chỉ tiêu cho doanh nghiệp, tôi nghĩ đây chính là nút thắt. Trong trao đổi với các ban ngành, hệ số đền bù đang được bàn tới một cách sát sao. Phần lớn những người ở CCC là nhận của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý. Chỉ nên đền bù hệ số 1 nhưng trong một số trường hợp cần tùy theo vị trí để đánh giá và đưa ra mức giá đền bù hợp lý”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Nhắc đến quyền lợi của nhà đầu tư, TS, KTS Đào Ngọc Nghiêm chia sẻ: Hiện nay chúng ta cũng tổ chức chọn thầu, mời thầu. Thành phố Hà Nội vừa qua có 19 nhà thầu tham gia trong một hội nghị năm 2018 nhưng đến nay không triển khai được vì thiếu cơ chế chính sách để tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư. Nhiều câu hỏi còn bỏ ngỏ như: Nhà đầu tư có trách nhiệm toàn bộ hay chỉ hạ tầng kỹ thuật, trách nhiệm tham gia của Nhà nước như thế nào?

leftcenterrightdel
Mặt ngoài một chung cư cũ. 

Từng tham gia một loạt dự án cải tạo CCC, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc cải tạo CCC xoay quanh 3 đối tượng: Cơ quan quản lý, chủ đầu tư và chủ sở hữu. Trong đó, mối quan hệ giữa 3 đối tượng này đang có nhiều xung đột.

Đồng quan điểm này, Thạc sĩ Vương Phan Liên Trang, Phó tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Encity cũng cho rằng, khi giải quyết bất cứ vấn đề xã hội nào cũng cần sự vào cuộc của 4 Nhà là: Nhà nước, nhà chuyên môn, doanh nghiệp và người dân.

Câu chuyện bài toán CCC cũng không là ngoại lệ. Hiện nay, nhiều nút thắt chưa được mở, trong đó, nổi cộm là sự mâu thuẫn lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Ai cũng có cái lý của mình. Vì vậy muốn tìm được đáp số của bài toán hóc búa này, theo Thạc sĩ Vương Phan Liên Trang, rất cần một tư duy mới.

Tư duy mới ở đây chính là phải nâng tầm nhận thức của người dân, chính quyền và cả doanh nghiệp- 3 chủ thể chính trong cải tạo CCC. Thêm vào đó, công cụ cần thiết là phải ban hành được một hành lang pháp lý vững chắc, khắc phục những lỗ hổng hiện có. Có như thế, những nút thắt trong bài toán cải tạo CCC tại Thành phố Hà Nội mới dẫn được tháo gỡ, giải quyết.

Kể từ khi có chủ trương cải tạo CCC đến nay, số lượng CCC được cải tạo chưa vượt qua con số 1%, không chỉ ở Hà Nội mà ở cả Thành phố Hồ Chí Minh. Điều này cho thấy các giải pháp hiện hành về cải tạo chung cư không phù hợp với cuộc sống thực tế. Đây chính là điểm nghẽn trung tâm của bài toán xây dựng lại các CCC đã xuống cấp (GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường).
 

(Còn nữa)

NHÓM PHÓNG VIÊN BÁO QĐND ĐIỆN TỬ