Bài 2: Vì sao người dân chưa muốn rời đi?

Nỗi niềm kế sinh nhai

Ở chung cư cũ (CCC) hay nhà tập thể luôn là lựa chọn hàng đầu của nhiều người dân và cán bộ, viên chức thành phố từ khoảng những năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số từ trước năm 1954. Điều kiện sinh hoạt, kinh doanh, học hành, giao thông thuận tiện là những nguyên nhân khiến nhiều hộ dân không muốn thay đổi. Mặt khác cũng vì họ đã quen với nơi làm ăn buôn bán, sinh hoạt hằng ngày, phần khác cũng vì không đủ khả năng tài chính để chuyển đi nơi ở mới, hoặc muốn tiếp tục hưởng nguồn lợi từ chính khu nhà cũ. Theo khảo sát, hầu như các hộ dân ở tầng 1 của các khu tập thể đều không đồng thuận với chủ trương cải tạo hay xây mới vì họ cho rằng giá tiền đền bù quá rẻ, không thể bù lại được thu nhập hằng tháng từ việc cho thuê hoặc mưu sinh, kinh doanh mặt bằng hiện tại.

Khu tập thể Thành Công tuy đã xập xệ, song vẫn là nơi kinh doanh khá tốt của một số hộ dân.

Anh Trần Huy Hùng (khu tập thể Hào Nam, quận Đống Đa) chia sẻ, nhà anh đang trông giữ xe cho các hộ dân tầng trên, với thu nhập ổn định mỗi tháng khoảng 15 triệu đồng mà không cần trang trải các phụ phí tốn kém như thuê mặt bằng, thuê nhân công... Anh Hùng thừa nhận hầu hết các căn hộ ở đây đều đã xập xệ và quá mức chật hẹp so với cuộc sống của một hộ gia đình. Nhưng bởi nhiều lý do, gia đình 4 người của anh Hùng vẫn cố gắng bám trụ dù điều kiện sinh hoạt ngày càng bị bó hẹp khi con cái của anh đang dần lớn lên... Anh lo sợ rằng, nếu gia đình anh phải chuyển sang khu tái định cư thì tương lai sẽ làm gì để kiếm tiền nuôi gia đình? Anh mong muốn mức đền bù hợp lý để gia đình có thể chuyển hướng kinh doanh, duy trì cuộc sống; khi đó, anh mới đồng ý chuyển đi.

Chung mối quan tâm, chị Nguyễn Thị Thu Hà - một người dân trú tại khu tập thể Kim Liên (quận Đống Đa) cho biết, không chỉ về vấn đề diện tích đền bù sau khi các tòa chung cư được xây dựng lại, mà còn là kế sinh nhai của gia đình. Gia đình chị nằm ở tầng 1 của tòa nhà. Tận dụng mặt bằng, gia đình đã mở hàng ăn kinh doanh cả chục năm nay và là nguồn thu nhập chính của cả gia đình. Nếu tòa chung cư được sửa chữa hoặc xây mới, cả gia đình sẽ mất kế sinh nhai. “Không chỉ có gia đình tôi, nhiều nhà ở tầng 1 của tòa nhà đều tận dụng mặt bằng để kinh doanh và cho thuê. Đây là nguồn thu nhập quan trọng đối với gia đình tôi. Nếu thành phố sửa chữa hoặc xây mới chung cư cũng nên tính toán tới lợi ích của chúng tôi và nhiều gia đình khác có chung cảnh ngộ”, chị Hà bày tỏ.

Tầng 1 của các khu tập thể là nguồn thu nhập chính của một số gia đình.

Hay như vợ chồng ông Hoàng Đình Lợi (80 tuổi), đã gần 50 năm nay sống tại tầng 1 của khu tập thể Giảng Võ. Nơi được gọi là nhà của ông bà chỉ vỏn vẹn chưa đầy 15m², và hai ông bà sống nhờ vào việc bán trà đá. Ở đây khá chật hẹp, chỉ đủ kê chiếc giường đơn và các vật dụng sinh hoạt tối giản... Ông Hoàng Đình Lợi cho biết, con cái ông đã lập gia đình và sinh sống ở nơi khác, căn nhà này đã gắn bó với ông bà hàng chục năm nay và cũng đem lại nguồn thu nhập nhất định cho ông bà nương tựa nhau lúc tuổi già. Nếu cải tạo, xây mới khu nhà, chắc chắn nguồn thu nhập này sẽ bị cắt đứt! Lúc ấy, cuộc sống của hai ông bà tuổi cao, sức yếu sẽ vô cùng khó khăn.

Sinh sống tại khu tập thể cũ đã xuống cấp tại Tân Mai, quận Hoàng Mai, ông Phạm Hồng Anh cho biết, cách đây nhiều năm, khi đại diện doanh nghiệp tới khảo sát ý kiến gia đình về việc xây dựng chung cư mới thay thế cho tòa nhà đang ở, cả gia đình ông đều đồng ý, nhưng chờ mãi không thấy dự án được thực hiện. Sau khi tìm hiểu, ông Hồng Anh mới được biết, theo quy định, để dự án được thực hiện, chủ đầu tư phải nhận được sự đồng ý của 100% người dân. Chính vì khó khăn này, chủ đầu tư đã quyết định dừng dự án.

“Theo quan điểm của tôi, việc đồng thuận là quan trọng. Tuy nhiên, với các dự án dân sinh khẩn cấp như việc sửa chữa và xây mới các tòa CCC, tương tự như tòa nhà của gia đình tôi đang sống, các ngành, các cấp cần có cơ chế đặc biệt để thu hút nguồn vốn xã hội hóa, khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện. Bài toán này chỉ được giải quyết khi đều mang lại lợi ích cho tất cả các bên”, ông Phạm Hồng Anh đánh giá.

Rõ ràng, công tác giải phóng mặt bằng tồn tại nhiều năm nay trong việc thực hiện cải tạo chung cư nhưng vẫn chưa được giải quyết khiến việc cải tạo CCC rơi vào bế tắc. Trong khi đó, quy định tuyệt đối về 100% dân cư đồng thuận mới thực hiện dự án cải tạo CCC cũ gần như là không thể. Theo đó, từ sau năm 2014, thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực, nếu thực hiện cải tạo nhà CCC đã xuống cấp, nhưng không phải là nhà cấp nguy hiểm thì doanh nghiệp phải đạt 100% ý kiến đồng ý của cư dân. Vì vậy, dù có hàng trăm hộ dân sinh sống ở chung cư đã đồng ý, nhưng chỉ cần một hộ dân phản đối là dự án cũng đi vào “ngõ cụt”. Và thực tế, con số 100% đồng thuận là không thể đạt được bởi các hộ dân ở tầng 1 không dễ gì rời khỏi nơi đang “hái ra tiền” nhờ kinh doanh, mua bán...

Nỗi lo “đi dễ, khó về”

Nỗi lo “đi dễ, khó về” của nhiều người dân là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư vẫn chưa có nhiều tiến triển. Nhiều hộ quan tâm đến việc đơn vị nào sẽ làm chủ đầu tư xây dựng lại tòa nhà, thời gian xây dựng, thời gian tạm cư bao lâu, bao giờ họ được quay về?

Anh Nguyễn Anh Dũng (Giảng Võ) cho biết: “Ở trong chung cư đang xuống cấp nguy hiểm như thế này, chúng tôi cũng rất bất an. Nhưng, do chưa rõ việc định giá nhà như thế nào, ai là chủ đầu tư, bao giờ mới xây, xây trong bao lâu, bao giờ được quay lại, nên chúng tôi chưa muốn đi. Ngoài ra, chúng tôi cần sự minh bạch về chính sách tạm cư sau di dời”.

Nỗi lo “đi dễ, khó về” của nhiều người dân là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo chung cư vẫn chưa có nhiều tiến triển.

Nói đến lý do chưa đồng thuận di dời, ông Vũ Văn Đức (Khu tập thể Thành Công, quận Ba Đình) cho biết, mong muốn của người dân là được làm việc trực tiếp với chủ đầu tư, thống nhất phương án bồi thường, tái định cư trước khi di dời. Đồng thời cũng phải được xác nhận cụ thể mốc thời gian có thể nhận nhà mới để người dân có thể quay lại sinh sống bình thường.   

Khu tập thể Tân Mai được xây dựng từ giữa những năm 80 nên hiện nay tòa nhà xuống cấp trầm trọng. Bà Nguyễn Thị Thanh, một người dân tại đây cho biết, mỗi lần có bão hoặc mưa, bà con ở đây rất sợ do nguy hiểm. Bà chia sẻ rằng sẽ sẵn sàng di dời, nhưng cần làm việc với chủ đầu tư. “Bên chủ đầu tư cần phải thống nhất với cư dân tạm rời đi bao nhiêu năm quay lại thì chúng tôi sẵn sàng di dời. Nếu không có thời hạn quay lại, chúng tôi sẽ không đi”, bà nói.  

Qua khảo sát cho thấy người dân tại một số khu tập thể khác cũng có chung tâm tư này. Họ không muốn chuyển đi do lo sợ sẽ phải ở khu tạm cư và chưa biết ngày về. Các hộ dân cho biết họ đồng thuận theo chủ trương của UBND thành phố khi chung cư đã ở tình trạng xuống cấp, nguy hiểm. Tuy nhiên, cần phải thông tin đầy đủ cho nhân dân thì các hộ gia đình mới yên tâm di dời khi được yêu cầu. Bởi lẽ, ai cũng muốn có một căn nhà sạch sẽ, vững chãi và hiện đại hơn!

Chung cư Hào Nam xuống cấp nghiêm trọng.

Hệ số đền bù – “vênh” với chủ đầu tư

Được tái định cư tại chỗ, được sống ở không gian tiện nghi hơn, song việc cải tạo nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng đi vào “ngõ cụt” trong thời gian qua còn xuất phát từ nguyên nhân là do bất đồng trong hệ số đền giữa người dân và chủ đầu tư. Đây được xem là một "nút thắt" cần được tháo gỡ trong các dự án cải tạo CCC. Người dân thì mong muốn được tái định cư với hệ số bồi thường cao, trong khi chủ đầu tư thì lo ngại công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, thiếu chính sách khuyến khích đầu tư, các CCC tập trung tại các quận trung tâm, phải hạn chế chiều cao công trình và hệ số sử dụng đất, khả năng sinh lời từ dự án thấp..., cho nên chẳng mấy nhà đầu tư mặn mà.

Đến chung cư 3 tầng số 22 phố Liễu Giai, phường Cống Vị, quận Ba Đình (Hà Nội) – được xây dựng khoảng 30 năm trước, chúng tôi nhận thấy các vết nứt lớn xuất hiện nhiều nơi, tòa nhà có nguy cơ sụp đổ, gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người dân. Vì thế, người dân rất ủng hộ chủ trương cải tạo, xây dựng lại CCC này và đã thống nhất về phương án đền bù, chính sách tạm cư, tái định cư và bàn giao mặt bằng, đi thuê nhà tạm để ở.

Thế nhưng, sau nhiều năm, dự án vẫn chưa thể triển khai do một vài hộ dân đưa ra các đòi hỏi “vênh” với chủ đầu tư. Theo tìm hiểu của chúng tôi, vướng mắc lớn nhất khiến dự án chậm trễ liên quan đến quy định chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ phải tự thỏa thuận phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong khi chưa có khung quy định giữa hai bên. CCC chỉ được phá dỡ khi tất cả chủ sở hữu thống nhất, dẫn đến chủ đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào người dân. Lợi dụng “khoảng trống” pháp lý này, những hộ dân đưa ra mức giá rất cao với chủ đầu tư.

Đại diện chủ đầu tư dự án cho biết, thời điểm năm 2013, có nhiều doanh nghiệp tham gia cải tạo CCC, nhưng từ khi Nghị định số 101/2015/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó có quy định khi 100% số hộ dân đồng ý mới được triển khai dự án, đã khiến các chủ đầu tư "chùn bước". Chủ đầu tư đã chấp nhận mua lại căn hộ chưa di dời với giá cao hơn so với giá thị trường nhưng các hộ dân vẫn không đồng ý bán, thậm chí nâng giá bán liên tục khiến nhà đầu tư không thể đáp ứng... Trong khi đó, nhiều hộ dân đã bàn giao mặt bằng, đang phải đi thuê nhà ở trong nhiều năm, ngày đêm mong mỏi sớm trở về nhà mới... 

Bất đồng trong hệ số đền giữa người dân và chủ đầu tư cũng là một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng đi vào “ngõ cụt”.

Đó cũng là tình trạng chung ở một số khu chung cư khác. Theo ông Hoàng Văn Bình, ban quản lý khu tập thể Nghĩa Tân, phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, từ năm 2013 đã có 2 doanh nghiệp đến đây lấy ý kiến người dân thực hiện dự án xây chung cư mới. Thế nhưng, một số quy định về hệ số đền bù không phù hợp; ví dụ sau khi xây dựng cải tạo xong có khu chung cư yêu cầu hệ số 1,5, cao nhất là 2,8 (1m² đang ở sau khi xây xong người dân phải được nhận từ 1,5m² - 2,8m²). Chưa kể nhiều căn hộ chỉ 8-10m², khi đền bù nhân hệ số lên chỉ khoảng 20m² vẫn bé hơn căn hộ theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng (tối thiểu phải từ 25m² trở lên)...

Vì đâu việc di dời giậm chân tại chỗ?

Nói về những vướng mắc tồn tại khiến nhiều người dân không chịu di dời, qua khảo sát của phóng viên đối với một số đại diện Ban quản lý các CCC cho thấy, hầu hết các hộ dân đều mong muốn được di dời đến nơi ở mới càng sớm càng tốt nhưng cũng không ít người chưa đồng thuận với phương án bồi thường. Nguyên nhân là do người dân ở các CCC này chẳng biết đi đâu ngoài cố liều bám trụ. Bởi thực tế, khả năng kinh tế của các hộ gia đình trong khu tập thể thường không đồng đều, nhiều hộ kinh tế khá khó khăn; suy nghĩ còn hạn hẹp, họ luôn muốn chỗ ở được cải tạo khang trang, rộng rãi hơn nhưng lại phải... miễn phí. Trong khi đó, để có được một căn hộ mới thì người dân phải bù thêm một khoản tiền lớn so với thu nhập trung bình của họ. Chẳng hạn, một căn hộ 8m², sau khi đền bù với tỷ lệ 1,4 thì diện tích căn hộ mới người dân nhận được sẽ là khoảng 11m². Nhưng căn hộ chung cư mới có căn nhỏ nhất cũng đã là 40m². Nếu người dân muốn chuyển về đây sinh sống sẽ phải bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng để mua thêm khoảng 30m² nữa... Tuy nhiên, hầu hết người dân ở các khu chung cư cũ là cán bộ về hưu hoặc người có thu nhập thấp nên việc xoay xở khoản tiền đó (khoảng hơn 30 triệu đồng/m²) cũng là một khó khăn với họ khiến họ không thể di dời...

Mặt khác, trước đây, khi quy định về việc chỉ cần 2/3 cư dân đồng ý là có thể thu hồi mặt bằng nhưng với quy định mới (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP và khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014) thì tất cả đều dựa vào sự hợp tác và đồng ý của người dân. Điều này đã gây khó khăn cho việc triển khai. Số lượng CCC cần cải tạo, xây dựng lớn; ngân sách nhà nước hạn chế nên phương thức xã hội hóa, kêu gọi doanh nghiệp đầu tư là phương án khả thi. Tuy nhiên, trong khu vực nội đô, công trình bị giới hạn chiều cao, số tầng nên khi tiếp cận, các nhà đầu tư nhận thấy khó cân đối tài chính. Ngoài ra, nơi ở tái định cư cũng như phương án đền bù khó nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân...

Trong khi đó, một dự án tái định cư trên khu "đất vàng" ở Hà Nội là chung cư 30A Lý Thường Kiệt, thuộc quận Hoàn Kiếm, Hà Nội là một điển hình của việc cải tạo lại chung cư đã trở thành một tòa nhà khang trang, hiện đại. Ngoài phần căn hộ được xây tái định cư tại chỗ, trả lại cho người dân, chủ đầu tư được kinh doanh tầng 1 và bán một số căn hộ thương mại ở tầng trên, với giá 300 triệu đồng/m2 - mức giá cao kỷ lục của Thủ đô. Chung cư 30A Lý Thường Kiệt là một điển hình của việc cải tạo lại chung cư đã trở thành một tòa nhà khang trang, hiện đại.  Các hộ dân tái định cư từ việc phải sinh sống trong các căn nhà tập thể nhếch nhác, chật hẹp, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn, vệ sinh và cháy nổ thì nay được tái định cư với căn hộ có diện tích rộng 1,65 - 2,25 lần tại tòa nhà mới cao cấp, văn minh, hiện đại cùng các tiện ích đồng bộ ngay trên chính mảnh đất các hộ đã gắn bó nhiều năm... Thành công của công trình này là thành công từ sự đồng thuận lớn giữa người dân và chủ đầu tư; có ý nghĩa hết sức quan trọng, tạo sự lan tỏa về một chủ trương lớn, đúng đắn của Chính phủ, sự nỗ lực, quyết tâm của thành phố và quận trong việc cải tạo, xây dựng mới các nhà CCC trên địa bàn quận Hoàn Kiếm nói riêng và thành phố nói chung.

(Còn nữa)

NHÓM PHÓNG VIÊN BÁO QUÂN ĐỘI NHÂN DÂN ĐIỆN TỬ