Xã hội hóa trong cải tạo CCC

Tại cuộc họp về triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn thành phố, Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội Võ Nguyên Phong chia sẻ do không được duy tu bảo trì thường xuyên, hệ thống hạ tầng đô thị hư hại, dẫn đến nhiều CCC xuống cấp nghiêm trọng, hư hại nặng, nguy hiểm kỹ thuật kết cấu công trình và an toàn cho người dân.

Về tình trạng xuống cấp, nguy hiểm đối với các chung cư, qua rà soát có 42 chung cư mức 1; 1.449 chung cư mức 2; 88 chung cư mức 3; 25 nhà còn lại đã được cải tạo, sửa chữa đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Qua kiểm định thực tế 401 chung cư thì có 148 chung cư ở cấp độ B; 245 chung cư cấp C và 8 chung cư cấp D (cấp độ xuống cấp, nguy hiểm cao nhất theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng).

leftcenterrightdel
Hầu hết các khu chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội do không được sửa chữa, bảo trì thường xuyên dẫn đến nhiều nhà chung cư xuống cấp. 

Trên cơ sở đánh giá những khó khăn vướng mắc quá trình triển khai thực hiện, Giám đốc Sở Xây dựng Võ Nguyên Phong cho biết, Đề án nghiên cứu, xây dựng khung cơ chế chính sách cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội, đã đưa ra các nhóm giải pháp trọng tâm để thúc đẩy công tác này.

Theo đó, từ năm 2021-2022, thực hiện kiểm định 126 chung cư có tình trạng kỹ thuật mức 2 đã được thành phố chấp thuận; rà soát, kiểm định 19 khu CCC đã báo cáo ý tưởng quy hoạch (có nhà nguy hiểm cấp D, cấp C cận D). Từ năm 2021-2025: Tổ chức tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định chi tiết đối với toàn bộ các chung cư còn lại.

Nhóm giải pháp đưa ra việc phân cấp cho UBND cấp quận, huyện tổ chức thực hiện lựa chọn đơn vị kiểm định CCC độc lập, đơn lẻ; ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại CCC giai đoạn 2021-2025 đối với các CCC đã có kết quả kiểm định để triển khai thực hiện quy trình dự án đầu tư; kế hoạch và bố trí nguồn vốn; lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ưu đãi đầu tư.

Giám đốc Sở Xây dựng Võ Nguyên Phong cho biết thêm, các chung cư xuống cấp, nguy hiểm tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử; hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước; một số khu có xen kẽ các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, văn phòng, dịch vụ thương mại, hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế...)...; diện tích căn hộ chung cư cũ nhỏ <30m2, 30-50m2/căn; tình trạng quá tải số người ở tại các căn hộ không đảm bảo tiêu chuẩn sử dụng; nhiều hộ dân đã tự cơi nới, sửa chữa, ảnh hưởng mỹ quan đô thị; có hiện tượng cơi nới lấn chiếm không gian chung.

leftcenterrightdel
Một góc khu tập thể Kim Liên.

Liên quan đến công tác bố trí nguồn vốn, Phó chủ tịch UBND thành phố Hà Minh Hải khẳng định, thành phố chủ trương xã hội hóa trong thực hiện cải tạo CCC. Do đó, với những nội dung khó thực hiện, đặc biệt là vấn đề hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân; nên chăng thành phố có thể lấy ngân sách bù trừ, để nhà đầu tư tham gia được.

Trước đó, Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố Hà Nội thống nhất cao khi tiến hành thảo luận về Chương trình công tác số 03-CTr/TU của Thành ủy về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025” tại Hội nghị Ban chấp hành Đảng bộ thành phố diễn ra vào ngày 11-3 vừa qua. Bí thư Thành ủy Hà Nội Vương Đình Huệ (nay là Chủ tịch Quốc hội) chỉ đạo: “Việc cải tạo, xây dựng mới các khu CCC vừa là nhiệm vụ chính trị cấp bách, vừa là cơ hội để Hà Nội nâng cấp diện mạo, cảnh quan và phát triển kinh tế. Do vậy, Hà Nội sẽ cải tạo các CCC, tập thể cũ theo từng khu để đảm bảo văn minh đô thị, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo các khu xuống cấp, nguy hiểm cấp độ D”.

Đồng chí Vương Đình Huệ cũng thông tin, vừa qua, Hà Nội đã làm việc với Bộ Xây dựng và các bộ khác có liên quan, các đơn vị ủng hộ làm sớm việc này. Trước đây có quan điểm trong nội đô không được xây nhà cao tầng, nhưng qua làm việc với Bộ Xây dựng thì Bộ nói không có quy định như vậy. Thẩm quyền là của thành phố. Vấn đề quan trọng là không được để nội đô trở thành đô thị nén, làm gia tăng áp lực lên hạ tầng. Giải pháp ví dụ như từ 5 tòa nhà 4 tầng chuyển thành 1 tòa nhà 20 tầng thì vừa tạo điểm nhấn kiến trúc cho thành phố, vừa giải quyết nhiều vấn đề của thành phố như có đất để xây trường học, trạm y tế, công viên, cây xanh, vườn hoa. Với cách làm như thế thì nhà đầu tư nói rằng phương án tài chính có thể cân đối được.

Để CCC thành cao ốc giữa lòng thành phố

Hà Nội sẽ chính thức phê duyệt 6 đồ án quy hoạch phân khu đô thị bao phủ 4 quận nội đô gồm: Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trung. Khi các quy hoạch này đi vào cuộc sống sẽ giúp Hà Nội giải quyết các vấn đề cấp bách trong phát triển đô thị khu vực trung tâm, đặc biệt là vấn đề cải tạo CCC trên địa bàn.

Sau đồ án quy hoạch phân khu đô thị này phủ diện tích hơn 2.709ha với dân số hiện trạng gần 900.000 người dân. Dự kiến đến năm 2030 quy hoạch sẽ kiểm soát được dân số ở khu vực nội đô, giảm 200.000 người so với dân số hiện nay.

Tại Hội nghị Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố Hà Nội, Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn chia sẻ sẽ phân loại ba nhóm chung cư, tạp thể cũ để có chính sách riêng cho từng nhóm. Trong đó, nhóm 1 là các khu tập thể với nhiều tòa chung cư như: Thành Công, Kim Liên, Trung Tự, Ngọc Khánh. Nhóm 2 gồm 5-7 nhà tập thể cũ; nhóm tiếp theo là các CCC độc lập, đơn lẻ. Quan trọng nhất là không hạn chế cao tầng sẽ thiết lập các quỹ nhà đất thương mại dịch vụ, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án an, vốn… Ngoài ra cân bằng được tái định cư tại chỗ, thỏa mãi quy hoạch không gian ngầm, đồng bộ đa dạng giải pháp, khung cơ chế thì các chủ đầu tư sẽ cùng tham gia.

leftcenterrightdel
Khu tập thể Quỳnh Mai, Hai Bà Trưng, Hà Nội từ lâu đã bị xuống cấp.

Ông Dương Đức Tuấn thông tin thêm sẽ tổng kiểm định các CCC trên địa bàn theo chất lượng A, B, C, D để ưu tiên xử lý các trường hợp xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C để cải tạo đồng bộ với đề án của thành phố.

Phải nói rằng sự tham gia đồng bộ của các doanh nghiệp vào quá trình xây dựng CCC là quan trọng. Việc làm này sẽ giải quyết được nhiều vấn đề còn tồn tại của TP Hà Nội kéo dài lâu nay. Tuy nhiên làm sao để chuyển hóa thành hành động cụ thể, có tác động đến xã hội được thì vẫn phải chờ vào sự chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo TP Hà Nội.

Về hiến kế để thành phố sớm giải tỏa và có nhiều thêm nhà cao ốc đẹp, văn minh, giải quyết hài hòa các quyền lợi của các bên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phẩn Đầu tư BĐS Toàn cầu (GP Invest) chia sẻ cần có những phương án “cách mạng”, chính sách đặc thù, hệ số ưu đãi riêng thì mới có thể làm được những khu chung cư mang tính phức tạp.

“Trong đó dự thảo của Bộ Xây dựng có đề nghị những căn tầng 1 là hệ số 2. Chúng tôi kiến nghị không nên đưa ra quy định gượng ép như vậy. Trong quá trình kiểm định, cần phân tích chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì chúng ta xem xét chứ không cào bằng được. Ngoài ra, trong dự thảo có nói, những người ở tầng 1 được mua thêm diện tích thương mại. Chúng tôi kiến nghị cần rõ ràng và chi tiết hơn. Đã là Nghị định là công cụ pháp lý, vì vậy phải rất chuẩn chỉ. Nếu như muốn làm được Nghị định nên cân nhắc lấy ý kiến để không có kẽ hở và đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng mà chúng ta hướng đến”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Lãnh đạo GP Invest chia sẻ, trong một hội thảo gần đây, có ý kiến cho rằng cải tạo CCC theo hướng xã hội hóa, đặt doanh nghiệp ra ngoài vấn đề cải tạo CCC. “Tôi xin khẳng định, không có doanh nghiệp tham gia sẽ không làm được. Tuy nhiên, không để các doanh nghiệp thao túng trong việc cải tạo chung cư, tập thể cũ. Chúng tôi kiến nghị, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù để tạo ra sự cạnh tranh. Nếu chúng ta chỉ định một doanh nghiệp làm thì thiếu tính khách quan. Chúng ta cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào”, Chủ tịch GP Invest cho biết.

Tóm lại, việc cải tạo CCC đối với cả 3 đối tượng này cần có văn bản hướng dẫn, pháp lý quy định. Những năm qua, Hà Nội rất tích cực trong việc cải tạo CCC nhưng không thể tiến hành được vì không có công cụ pháp lý nên gặp nhiều khó khăn, bế tắc. Do đó, chúng tôi cho rằng, Quốc hội, Chính phủ cần có nghị định, văn bản quy định mang tính đặc thù. Có như vậy việc cải tạo CCC mới có lối thoát, nếu không thì chúng ta chỉ bàn rồi để đó.

Lãnh đạo GP Invest cũng đề nghị, trước khi cải tạo CCC cần có chiến dịch kiểm định, đánh giá lại toàn bộ chất lượng. Nhưng lâu nay, chúng ta quên đi tiêu chí đánh giá độ phức tạp của các CCC, tập thể là khác nhau.

Qua quá trình khảo sát thực tế nhiều năm và đã có kinh nghiệm trong việc xây dựng lại dự án CCC tại D2 Giảng Võ, Công ty cổ phần Quy hoạch Kiến trúc Gia Bảo đã có nhiều ý kiến góp ý quan trọng cho dự thảo sửa đổi, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung Điều 9 của Nghị định 101/2015/NĐ-CP.

Theo đó, Công ty cổ phần Kiến trúc Gia Bảo kiến nghị sửa đổi Điều 9 về đấu thầu để lấy chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà CCC đối với trường hợp các chủ sở hữu ký Hợp đồng cam kết có Điều khoản chi tiết về chất lượng, vị trí căn hộ tái định cư và tiền thuê nhà tạm cư với nhà đầu tư…

leftcenterrightdel
Tầng thượng một số nhà chung cư cũ bị lấn chiếm, xây dựng nhà tạm.

Từ những nội dung kiến nghị sửa đổi nêu trên có thể thấy, thủ tục đấu thầu để lấy nhà đầu tư sẽ được rút ngắn tối đa. Điều này cũng góp phần đẩy nhanh quá trình thực hiện đầu tư cũng như các thủ tục liên quan đến quá trình xây dựng lại CCC.

Cũng bởi lý do này, thiết nghĩ những nội dung kiến nghị nêu trên cần được các cơ quan chuyên môn xem xét cho bổ sung vào Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Thực tế, ngoài việc tiếp thu lấy ý kiến các sở ngành, việc lấy ý kiến góp ý từ các doanh nghiệp, đặc biệt là những đơn vị đã có kinh nghiệm trong việc xây dựng lại CCC là rất cần thiết. Điều này không những góp phần đảm bảo bám sát nhu cầu thực tế mà còn tạo động lực cho các doanh nghiệp tích cực tham gia xây dựng lại CCC cũ; đảm bảo thực hiện có hiệu quả chủ trương xây dựng lại CCC mà Đảng và Chính phủ đã đề ra.

Để hóa giải những khó khăn, trong cuộc họp về triển khai công tác cải tạo, xây dựng lại CCC trên địa bàn thành phố, Chủ tịch UBND TP Chu Ngọc Anh khẳng định, công tác cải tạo CCC là rất quan trọng, cấp thiết, được nêu rõ tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XVII Đảng bộ Thành phố Hà Nội. Để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thành phố đã sát cánh cùng Bộ Xây dựng trong việc sửa đổi bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại CCC theo hướng thuận lợi hơn, giúp các doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình này.

leftcenterrightdel
Khu tập thể Nguyễn Công Trứ được xây dựng từ những năm 60 của thế kỷ trước, hiện đã xuống cấp trầm trọng về mọi mặt. Quy hoạch bị phá vỡ trầm trọng do mật độ dân số tăng cao và tình trạng cơi nới lấn chiếm khoảng không, diện tích công cộng diễn ra phổ biến.

Ngoài ra, còn một số vướng mắc nằm ở Luật Nhà ở và tới đây tổng kết, sửa đổi Luật Thủ đô, cần sửa đổi, bổ sung các nội dung chính sách đặc thù. Trước mắt là tập trung xem xét những vướng mắc còn lại tại Luật Nhà ở, báo cáo Chính phủ, Quốc hội để có nghị quyết cho thành phố thực hiện một số nội dung chưa có trong quy định pháp luật...

Rõ ràng, hiện thực hóa Chương trình số 03-CTr/TU về “Chỉnh trang đô thị, phát triển đô thị và kinh tế đô thị giai đoạn 2021-2025” của thành phố Hà Nội cần gỡ dần những “nút thắt” về cơ chế, chính sách cải tạo CCC đặc thù mang tính tổng thể thay vì làm đơn lẻ. Đây sẽ là giải pháp căn bản để Hà Nội tái thiết các CCC, góp phần xây dựng thủ đô văn minh, hiện đại.

(Còn nữa)

NHÓM PHÓNG VIÊN BÁO QĐND ĐIỆN TỬ