Tuy nhiên, hai điểm nghẽn lớn nhất ảnh hưởng đến dự án nhà ở xã hội là thiếu nguồn vốn và thiếu quỹ đất. Trong đó, pháp luật đã có quy định dành 20% diện tích tại các dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội nhưng quá trình thực hiện quy định này còn gặp nhiều trở ngại.

Khoảng cách xa từ mục tiêu đến thực tế

Luật Nhà ở (năm 2014) và các văn bản hướng dẫn đã đưa ra những chính sách cụ thể hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà. Với sự hỗ trợ này, các dự án nhà ở xã hội đã được triển khai tại nhiều địa phương, qua đó đáp ứng một phần nhu cầu tìm "chốn an cư" cho người dân với giá thành hợp lý, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành khoảng 250 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và cho công nhân KCN, quy mô xây dựng hơn 100.000 căn với tổng diện tích hơn 5,2 triệu m2. Tuy nhiên, con số này mới đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Một góc dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Thanh Lâm-Đại Thịnh (Mê Linh, Hà Nội). Ảnh: BẢO LINH 

Chia sẻ về những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, hai nhóm nguyên nhân chính dẫn đến mục tiêu nhà ở xã hội chưa đạt, trước hết do thiếu quỹ đất sạch. Một số địa phương khi quy hoạch đô thị, KCN chưa xác định rõ quỹ đất cho nhà ở xã hội, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% diện tích trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc có bố trí nhưng ở vị trí không thuận lợi, chưa giải phóng xong mặt bằng. Nguyên nhân thứ hai là nguồn lực tài chính, tín dụng đối với loại hình nhà ở này không dồi dào. Giai đoạn 2016-2020, ngân sách để phát triển nhà ở xã hội bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội rất ít, khoảng 2.200 tỷ đồng, chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu. Trong khi đó, nguồn vốn cấp bù lãi suất để các tổ chức tín dụng cho vay theo chính sách nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa được bố trí.

Nhìn nhận nhà ở xã hội hiện nay quá thiếu so với nhu cầu, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh dẫn chứng, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh cả năm 2020 không có dự án nhà ở xã hội nào được công bố. Đối với vấn đề quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu lý giải, theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tại đô thị loại 3 trở lên, với dự án có quy mô dưới 10ha, chủ đầu tư có thể lựa chọn dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong dự án hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị đất. Thực tế, hầu hết các chủ đầu tư đều lựa chọn phương thức nộp bằng tiền và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm của dự án vì có lợi hơn nhiều so với xây dựng nhà ở xã hội. Đối với dự án quy mô từ 10ha trở lên, quy định pháp luật yêu cầu phải dành 20% diện tích để xây dựng nhà ở xã hội (không được chuyển đổi sang hình thức khác). Tuy nhiên, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, thời gian qua, một số dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô hơn 10ha, thậm chí từ vài chục đến vài trăm héc-ta ở các thành phố lớn nhưng không thấy dành quỹ đất cho nhà ở xã hội. Đây là những ách tắc cần được tháo gỡ để thật sự thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội. Mới đây, ngày 1-4-2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100 để phù hợp với thực tiễn phát triển nhà ở xã hội.

Hướng đi nào cho nhà ở xã hội?

Không khó để nhận thấy rằng, vì thiếu quỹ đất nên nhiều dự án nhà ở xã hội ở đô thị lớn phải xây dựng cách xa trung tâm, giao thông kết nối không đồng bộ, thiếu hạ tầng xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân. Quy định về việc tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội đã có nhưng đi kèm với đó cần những chế tài đủ mạnh để buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thực hiện. Theo ông Lê Hoàng Châu, dự án nhà ở thương mại muốn huy động vốn hoặc mua, bán nhà hình thành trong tương lai phải được sở xây dựng địa phương xác nhận. Cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát số lượng sản phẩm đưa ra thị trường, bảo đảm chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ trước khi mở bán, trong đó có nghĩa vụ về dành diện tích đất cho nhà ở xã hội hoặc quy đổi giá trị tương đương. Nếu chủ đầu tư cố tình làm sai, ví như bán nhà ở thương mại khi chưa đủ điều kiện, có thể bị xử phạt theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Mặc dù vậy, như ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, chế tài xử phạt còn chưa đủ sức răn đe.

Cùng với chính sách về nhà ở xã hội, để có nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh kiến nghị Chính phủ, các bộ, ngành sớm triển khai đề án phát triển nhà thương mại giá thấp. Theo đó, đây là sản phẩm nhà ở có mức giá tối đa 25 triệu đồng/m2 tại đô thị loại đặc biệt, loại 1 và 20 triệu đồng/m2 với các đô thị khác. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh đề xuất các chính sách khuyến khích doanh nghiệp xây dựng loại hình nhà ở này với mức bằng 50% áp dụng cho nhà ở xã hội. Đơn cử như ưu đãi về lãi suất vay tín dụng, về chính sách thuế. Để tạo quỹ đất, có thể cho phép chủ đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.   

Tháo gỡ vướng mắc cho nhà ở xã hội từ cơ chế, chính sách là giải pháp đang được cơ quan chức năng tích cực thực hiện. Trong đó, thông qua Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2021-2030” được triển khai từ năm 2018, Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) và Bộ Xây dựng đã nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế và khảo sát tình hình thực tế tại Việt Nam để đề xuất cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang tập trung xây dựng chiến lược mới về nhà ở quốc gia. Liên quan đến vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị yêu cầu cần thay đổi căn bản tư duy về đề xuất pháp luật, cơ chế chính sách, các giải pháp về phát triển nhà ở và thị trường BĐS. Đặc biệt, tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của các nhóm đối tượng. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để chính sách về nhà ở xã hội, nhà giá thấp có được những bước đột phá trong thời gian tới.

MẠNH HƯNG