Đây là vấn đề cần sớm được giải quyết để triển khai các gói hỗ trợ phục hồi và phát triển kinh tế sắp tới, đồng thời góp phần thực hiện Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng về phát triển kinh tế đô thị...

Dự án “trùm mền” hàng chục năm

Khu tập thể (KTT) Hào Nam có tổng quy mô diện tích hàng chục héc-ta, bao gồm 5 khu. Trong đó, mỗi khu khá biệt lập với nhau, gồm nhiều tòa nhà tập thể không cao hơn 5 tầng-hệ số sử dụng đất đô thị thuộc diện rất thấp. KTT này được đánh giá có vị trí đắc địa bậc nhất ở Hà Nội, một mặt tiếp giáp với phố Giảng Võ, một mặt tiếp giáp phố Hào Nam, nằm ở khu vực trung tâm Thủ đô, có mạng lưới kết nối giao thông hoàn thiện và rất thuận tiện. Nhiều tòa nhà tập thể trong KTT Hào Nam đang xuống cấp rất nghiêm trọng, có kết cấu nguy hiểm, nhiều khối nhà bị lún, nứt, nghiêng, lở bê tông...

Cách đây hàng chục năm, đã có nhiều doanh nghiệp (DN) lớn muốn tham gia dự án chỉnh trang, cải tạo KTT này theo cách tháo dỡ và xây dựng mới hoàn toàn. Thậm chí, một DN nhà nước đã thành lập cả ban quản lý dự án cải tạo KTT này, đặt trụ sở tại khu A để tiến hành các thủ tục cần thiết nhằm khởi động dự án.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, tiến độ triển khai vẫn chỉ dừng lại ở việc khảo sát, lấy ý kiến nhân dân về việc xây dựng lại, kế hoạch tái định cư và quy hoạch xây dựng tổng thể của cả khu. Những năm gần đây, trụ sở ban quản lý dự án gần như bị bỏ hoang. Người dân sinh sống tạm bợ trong các tòa nhà đã xuống cấp, rất nguy hiểm nhưng vẫn mòn mỏi chờ đợi dự án được triển khai. 

leftcenterrightdel
 Khu nhà A tập thể Hào Nam đã xuống cấp nghiêm trọng. 

Tại Phiên họp thứ 6 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhắc tới những kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam năm 2021 và vướng mắc của Hà Nội để nhận diện những rào cản khiến công tác cải tạo chung cư, tập thể cũ ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các đô thị lớn không đạt được bước tiến đáng kể nào trong hàng chục năm qua.

Đó là Luật Nhà ở năm 2014 có quy định, để cải tạo chung cư, tập thể cũ phải được 100% cư dân sinh sống tại đó chấp thuận. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho công tác triển khai thực hiện. Bởi cả khu chỉ cần một hộ gia đình không đồng ý là bị tắc. Trong khi việc cải tạo các KTT này có sự va chạm rất lớn về lợi ích, nhất là các hộ ở tầng 1, vốn mặt bằng có lợi thế rất lớn về kinh doanh, mang lại thu nhập cao nên rất khó thỏa hiệp.

Quy định của luật chưa theo kịp thực tiễn

 Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng giải thích: Điều 110, Luật Nhà ở quy định 3 trường hợp tháo dỡ nhà chung cư, tập thể cũ để xây dựng, cải tạo lại, gồm: Chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ bị sập, đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng; nhà chung cư bị hỏng, chưa thuộc diện bị tháo dỡ nhưng nằm trong diện phải cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện phải tháo dỡ để cải tạo, xây dựng lại; nhà chung cư hiện đang sử dụng ổn định, bình thường, chất lượng bảo đảm cho việc khai thác, vận hành, sử dụng. Riêng trường hợp thứ 3 mới phải thông qua hội nghị nhà chung cư và phải đạt đồng thuận 100% mới được tiến hành tháo dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Bà Tống Thị Hạnh cho rằng, Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số đô thị không gặp vướng mắc khi cải tạo các nhà chung cư, tập thể thuộc trường hợp vẫn sử dụng tốt, mà gặp vướng mắc khi muốn cải tạo các nhà chung cư, tập thể có dấu hiệu nguy hiểm.

Điều 110, Luật Nhà ở quy định về nhà chung cư, tập thể có dấu hiệu nguy hiểm, nhưng nghị định của Chính phủ, thông tư của Bộ Xây dựng khi quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở lại không quy định thế nào là chung cư, nhà tập thể có dấu hiệu nguy hiểm. Các địa phương phải áp dụng tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9381:2012 để đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà. Tiêu chuẩn này quy định nhà cấp A là không có cấu kiện nguy hiểm, cấp B là có cấu kiện nguy hiểm, cấp C là nguy hiểm cục bộ, cấp D là nguy hiểm tổng thể. Các tòa nhà xác định là cấp D được phá dỡ theo khoản 1, Điều 110, Luật Nhà ở nên không gặp vướng mắc. Các địa phương chỉ gặp vướng mắc khi muốn cải tạo, xây dựng lại các tòa nhà cấp B, cấp C.

Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, thực tiễn hiện nay cho thấy, công tác chỉnh trang, cải tạo các khu chung cư, nhà tập thể cũ ở Hà Nội cũng như các đô thị lớn ở nước ta phải được tiến hành cho cả khu để bảo đảm tính đồng bộ về quy hoạch chung lẫn về cơ sở hạ tầng.

Trong cả khu chung cư, tập thể cũ có sự tồn tại của nhiều loại tòa nhà, từ nhà có nguy cơ đổ (cấp D), nhà có một phần kết cấu xuống cấp cho tới nhà vẫn có thể sử dụng, khai thác bình thường. Do vậy, quy định như Luật Nhà ở sẽ gây khó khăn cho việc cải tạo cả khu chung cư. Đây mới là vấn đề gây vướng mắc cho công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư, tập thể cũ.

Rõ ràng, để thực hiện việc chỉnh trang đô thị, xây dựng các khu đô thị văn minh, hiện đại, kết nối cơ sở hạ tầng đồng bộ thì điều quan trọng nhất là phải cải tạo, xây dựng lại tổng thể cả KTT, nhà chung cư cũ, không thể chỉ cải tạo, xây dựng lại từng tòa nhà đơn lẻ.

Bởi vậy, quy định của Luật Nhà ở hiện chưa theo kịp sự vận động của thực tiễn và cần có sự rà soát, nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung kịp thời. Đây có thể coi là một vấn đề cấp bách, bởi nếu tháo gỡ được những vướng mắc này, các gói ưu đãi, hỗ trợ phục hồi, phát triển kinh tế-xã hội sắp tới sẽ có thêm một lĩnh vực ưu tiên theo hướng một chính sách ưu đãi nhưng tác động đa chiều, cả trước mắt và lâu dài; đồng thời góp phần thực hiện Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng về phát triển kinh tế đô thị.

Bài và ảnh: CHIẾN THẮNG