Trên địa bàn thành phố Hà Nội đang triển khai thực hiện nhiều dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ, nhằm tạo nên các khu nhà ở mới chất lượng cao trong nội thành, góp phần cải thiện điều kiện ở cho nhân dân Thủ đô. Đó là bước đi cần thiết, rất quan trọng, đầy tinh thần trách nhiệm, đầy tính nhân văn của chính quyền thành phố.

Công ty Đầu tư Xây lắp và Thương mại 36 (Binh đoàn 11-Bộ Quốc phòng) tiến hành tháo dỡ nhà B6 Giảng Võ để xây dựng chung cư mới hiện đại. Ảnh: Phú Quý

Đối với dân cư, việc thực hiện các dự án xây dựng mới nhà chung cư cũ sẽ mang lại cho người dân cơ hội được cải thiện điều kiện ở cho gia đình mà chính bản thân họ khó tạo ra được. Vì lẽ đó, đáng lý người dân phải dốc lòng ủng hộ dự án, tạo điều kiện thúc đẩy dự án tiến triển nhanh, nhưng ngược lại, người dân tỏ thái độ lạnh nhạt, không chịu hợp tác bàn giao mặt bằng… Điều này cho thấy, hình như trong chính sách xây dựng mới nhà chung cư cũ đang áp dụng tại Hà Nội còn nhiều bất cập. Trong đó, mâu thuẫn về quyền lợi giữa hai chủ thể chính tham gia dự án là cộng đồng chủ sở hữu vốn nhà ở, đất ở của dân và chủ sở hữu vốn kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp là nổi cộm nhất.

Trong thời kỳ bao cấp, chính sách sửa chữa, cải tạo nhà ở đô thị của Nhà nước được thể hiện trong nhiều văn bản. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất cả quỹ vốn đầu tư sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư và cả tài sản nhà ở, đất ở thuộc quỹ nhà chung cư đô thị do Nhà nước quản lý. Vì vậy, trong các dự án sửa chữa, cải tạo, xây dựng nhà chung cư chỉ có một đối tượng chủ thể là chủ sở hữu nhà nước. Người thuê nhà chỉ là khách thể. Nhà nước không bắt buộc người thuê nhà đóng góp kinh phí. Trong dự án sửa chữa, cải tạo nhà chung cư, người thuê nhà được hưởng lợi nhiều nhất nên hộ luôn đồng tình ủng hộ, sẵn sàng bàn giao mặt bằng cho chủ dự án.

Ngày nay, điều kiện thực thi dự án xây dựng mới nhà chung cư đã có nhiều thay đổi căn bản. Nhà nước đã cho chuyển đổi quỹ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu Nhà nước thành quyền sở hữu tư nhân (theo Nghị định 61/CP). Chủ thể tham gia dự án có thêm nhiều đối tượng khác nhau. Ví dụ, với dự án cải tạo xây dựng mới nhà chung cư thuộc quyền sở hữu tư nhân, có tới 3 chủ thể tham gia thực hiện là: đại diện chủ sở hữu tư nhân về vốn tài sản nhà ở, đất ở; đại diện chủ sở hữu doanh nghiệp về vốn đầu tư xây dựng mới và đại điện chủ sở hữu Nhà nước về vốn tài sản công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ điều kiện ở. Do đó, để thực hiện tốt các dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ cần phải có cơ chế quản lý phù hợp tình hình  mới, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể tham gia một cách đầy đủ, công bằng, minh bạch.

Cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư cũ ở Thủ đô hiện nay là công việc rất khó khăn, phức tạp. Qua nhiều ý kiến phát biểu đầy lo âu, bức xúc của người dân trên các phương tiện thông tin đại chúng cho thấy, hầu hết các dự án thực hiện trên địa bàn đều chưa có sự chuẩn bị chu đáo, đầy đủ, còn nóng vội, mang tính áp đặt, chưa coi trọng công tác vận động quần chúng. Điều đó đã dẫn đến việc không đồng thuận và có sự nghi ngờ sâu sắc trong nhân dân.

Để tổ chức thực hiện và quản lý tốt các dự án cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ, Chính phủ cần có cơ chế quản lý dành riêng cho lĩnh vực hoạt động đặc thù này. Cần quán triệt quan điểm là việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng mới nhà chung cư cũ là hoạt động hành nghề kinh doanh, các chủ thể tham gia dự án là các đối tác liên doanh, trong đó chủ sở hữu vốn nhà ở, đất ở giữ quyền quyết định lựa chọn đối tác liên doanh. Quyền lợi kinh tế và nghĩa vụ pháp luật của các đối tác kinh doanh dựa trên cơ sở các thỏa thuận được ghi trong hợp đồng kinh tế và quy định của Luật Doanh nghiệp. Về quản trị, không nên giao cho chủ doanh nghiệp tiếp tục quản lý, khai thác, sử dụng tầng hầm, cầu thang máy, mặt bằng cửa hàng, cửa hiệu cho thuê ở tầng trệt như hiện nay. Vì điều này vừa trái với thể chế quản lý Nhà nước, vừa tạo cho doanh nghiệp điều kiện tích tụ nhà đất, trở thành thế lực đầu cơ lũng đoạn nhà, đất trong xã hội. Cần trao cho chủ thể nhà nước quyền làm chủ sở hữu tầng hầm, cầu thang máy, mặt bằng tầng trệt làm cửa hàng, cửa hiệu cho thuê để chuyển giao cho các cơ quan quản lý nhà nước chức năng ở địa phương tổ chức khai thác sử dụng nhằm bảo đảm an sinh xã hội và phúc lợi xã hội lâu dài cho dân cư. Cũng cần phải đề ra các chế tài xử lý tiêu cực nghiêm minh để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể tham gia dự án.

TRẦN CÔNG THANH