Một trong những điểm mới được đề cập trong dự thảo luật là bổ sung các nội dung công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Trong đó, bổ sung quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với đất và “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm” để thể chế hóa chủ trương về đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Liên quan đến vấn đề này, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về điều kiện để nhận chuyển nhượng và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư bất động sản. Các quy định hiện hành có phần “khắt khe” và chưa thực sự hợp lý khi không cho phép doanh nghiệp đã được phê duyệt dự án đầu tư thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng hoặc góp vốn dự án đầu tư.
Theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga, quy định này hạn chế cơ hội tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư với tư cách là nhà đầu tư thứ cấp. Đây chính là một trong những rào cản pháp lý trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản.
Hạn chế này cần thiết phải được tháo gỡ trong thời gian tới nhằm khơi thông nguồn vốn, khơi thông thị trường. Cần ghi nhận và cho phép chủ đầu tư bất động sản có dự án đầu tư hợp pháp không phụ thuộc vào phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính một lần hay hàng năm đều được thực hiện giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Về phía các đơn vị phát triển dự án bất động sản, bà Trịnh Thùy Trang, Giám đốc phát triển dự án của Công ty Cổ phần bất động sản Đông Nam cho rằng: Phương thức chuyển nhượng và góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hiện hành đang là cản trở lớn đối với các doanh nghiệp muốn tiếp cận đất đai để đầu tư bất động sản, bởi các điều kiện quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không tương thích và thông thoáng như tinh thần mở của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư.
Cụ thể, theo Luật Kinh doanh bất động sản, nếu doanh nghiệp có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, có bản đồ tỷ lệ 1/500, thực hiện xong bồi thường, giải phóng mặt bằng, thì được chuyển nhượng dự án đầu tư mà không phân biệt phương thức trả tiền sử dụng đất hàng năm hay trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Nhưng với quy định của Luật Đất đai thì doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm để thực hiện dự án đầu tư thì không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư.
"Sự không hợp lý đó cũng là một trong những yếu tố “châm ngòi” cho việc “lách luật” khi các doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chuyển nhượng dự án thông qua các dạng như chuyển nhượng quyền thực hiện dự án đầu tư; thành lập công ty mẹ - công ty con, rồi chuyển dự án đầu tư từ công ty mẹ sang công ty con dưới hình thức chuyển nhượng vốn", bà Trang chia sẻ.
Một số nhà đầu tư bất động sản cũng cho rằng, quyền sử dụng đất hay quyền thuê đất là một loại tài sản và tài sản thì có thể mang đi thế chấp. Quyền thuê cũng tương đồng như quyền sử dụng đất, khi nhà đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với nhà nước.
Tại các nước phát triển, sản phẩm bất động sản chủ yếu là sản phẩm nộp thuế đất hàng năm. Tại Việt Nam, những quan điểm đổi mới nói trên nếu được hoàn thiện, bổ sung trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động tích cực tới thị trường bất động sản; tạo cơ hội mới cho các sản phẩm bất động sản có hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, thuận lợi cho cả cơ quan quản lý, các tổ chức tài chính, ngân hàng và người tiêu dùng.
Trước những ý kiến còn khác nhau liên quan đến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, Luật Đất đai được sửa đổi lần này với mục tiêu tạo ra đột phá mới, động lực mới cho phát triển kinh tế, xã hội. Bên cạnh việc quản lý chặt chẽ, quy định của luật cần tạo ra hệ thống công cụ quản lý đơn giản minh bạch, nhất là cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính.
NGUYỄN VÂN