Tuy nhiên, một trong những vấn đề được quan tâm nhất hiện nay là tính pháp lý của dự án khi mà khung cơ chế, chính sách để quản lý, điều chỉnh loại hình BĐS này vẫn còn những lỗ hổng.

Nguồn cung có dư thừa?

Thời gian qua, các dự án BĐS nghỉ dưỡng đã có bước phát triển bùng nổ. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại một số địa phương ven biển, như: Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trên địa bàn cả nước hiện có khoảng 300 dự án có quy mô lớn (diện tích đất đô thị hơn 50ha, đất nông thôn hơn 100ha, tổng mức đầu tư hơn 3.000 tỷ đồng, quy mô căn hộ hơn 1.500 căn với mỗi dự án). Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thống kê của hiệp hội cho thấy, năm 2017 có khoảng 23.000 condotel và biệt thự nghỉ dưỡng được bán ra thị trường, số lượng giao dịch thành công chiếm 65-70% lượng chào bán. Từ đầu năm 2018, một loạt dự án BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục công bố gia nhập thị trường. Tập đoàn FLC dự kiến khởi công dự án FLC Bình Châu-Lý Sơn (Quảng Ngãi) trong năm 2018 với tổng quy mô lến đến hơn 3.800ha, trong đó giai đoạn 1 có diện tích hơn 740ha. Một số chủ đầu tư khác đang lên kế hoạch sớm hoàn thiện, đưa dự án vào hoạt động như, dự án: Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, Vinpearl Empire Condotel tại Nha Trang (Khánh Hòa) của Tập đoàn Vingroup hay Sun Premier Village Kem Beach Resort (Phú Quốc-Kiên Giang) của Tập đoàn Sungroup. Có thể thấy, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục sôi động với nguồn cung dồi dào trong năm 2018.

Dự án BĐS nghỉ dưỡng FLC Quy Nhơn (Bình Định). Ảnh: Đức Thành

Nhận xét về bức tranh thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Công ty tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam tăng khoảng 30% năm 2017 và dự báo tiếp tục tăng cao trong năm 2018 nên các chủ đầu tư đồng loạt giới thiệu dự án của mình nhằm nắm bắt làn sóng phát triển tiềm năng của ngành du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam trong thời gian tới. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là tăng trưởng đột biến của BĐS nghỉ dưỡng hiện nay có hoàn toàn căn cứ vào nhu cầu du lịch hay do nhà đầu tư bị hấp dẫn bởi cam kết lợi nhuận. Bởi theo khảo sát của JLL, các dự án condotel đi vào vận hành rất ít hay nói cách khác, phân khúc này chỉ mới thu hút tiền của nhà đầu tư do chính sách cam kết lợi nhuận chứ chưa mang đến nhiều sản phẩm để phục vụ khách du lịch. Bộ Xây dựng khuyến cáo, thực tế trên cho thấy nguồn cung loại hình BĐS này còn rất nhiều, cần có biện pháp kiểm soát nguồn cung trong thời gian tới.

Chờ đợi hoàn thiện hành lang pháp lý

Nhìn nhận về hành lang pháp lý của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng trong đó có condotel, officetel, tại hội thảo "Đầu tư condotel: Thực tế, triển vọng và giải pháp" mới được tổ chức gần đây, theo ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng: Đây là loại hình mới, pháp luật chưa ghi nhận cụ thể. Do đó, việc triển khai thực hiện các dự án condotel trong thời gian qua chưa thật thuận lợi cho cả địa phương và nhà đầu tư. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Chúng ta không cần bổ sung thêm loại hình condotel vào luật vì đã được quy định là hàng hóa. Điểm vướng mắc nhất hiện nay là việc cấp phép thời hạn sử dụng đất cho dự án BĐS nghỉ dưỡng với hình thức đất sử dụng lâu dài hay có thời hạn 50 năm, 70 năm...".

Chia sẻ về vấn đề này, ông Mai Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Đăng ký đất đai (Tổng cục Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) bày tỏ: “Bản chất condotel chỉ là khách sạn chung cư hoặc khách sạn nhà ở, là hình thức đầu tư để kinh doanh. Theo quy định của Luật Đất đai, đối với những trường hợp này, thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm, hướng mở là khi hết thời hạn có quyền xin gia hạn nếu có nhu cầu”. Theo TS La Văn Thịnh, Phó cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), việc các bên mua, bán cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ condotel giống như quyền sử dụng đất ở là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành, cần có nhận thức đầy đủ trước khi giao dịch để tránh rủi ro không đáng có. Khái niệm “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” quy định trong Luật Du lịch chỉ có chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch, khác với chức năng của căn hộ là nhà ở dài hạn. “Nếu đây (phát triển condotel) là xu thế đúng đắn và có hiệu quả thì phải sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật để bảo đảm quyền tài sản của các nhà đầu tư thứ cấp là những người mua căn hộ condotel”, TS La Văn Thịnh nói. Lãnh đạo Bộ Xây dựng từng bày tỏ quan điểm, để hoàn thiện hành lang pháp lý đầy đủ cho condotel và những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng cần sửa đổi nhiều quy định của pháp luật trong đó có Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS... Việc điều chỉnh, sửa đổi quy định của pháp luật cần được triển khai kịp thời, tránh việc thị trường phát triển tự phát cũng như giúp bảo đảm quyền lợi cho các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư thứ cấp.

MẠNH HƯNG