Điều này không đơn thuần là thêm một mã số vào hồ sơ địa chính, mà là bước chuyển để dữ liệu về một thửa đất có thể được nhận diện, kết nối và chia sẻ thống nhất giữa các hệ thống. Điều người dân quan tâm hiện nay là mã số định danh thửa đất sẽ có lợi ích thực tế gì và có thay đổi nào trong đời sống.

Theo Nghị định số 326/2026/NĐ-CP, từ ngày 1-9-2026, thửa đất là một trong những đối tượng được định danh và gắn mã định danh riêng. Trong ảnh: Khu đô thị Vinhome Ocean Park 1 (TP Hà Nội). Ảnh: TUẤN HUY 

Mã định danh thửa đất khác gì số tờ, số thửa hiện nay? Câu trả lời là khác về bản chất và mục đích sử dụng. Số tờ, số thửa là thông tin nhận dạng thửa đất trong hồ sơ, bản đồ địa chính, phục vụ quản lý đất đai. Mã ĐDĐĐ là mã số mới được cấp để nhận diện duy nhất một địa điểm và kết nối dữ liệu giữa các cơ sở dữ liệu. Theo Điều 4 Nghị định số 326/2026/NĐ-CP, mã này gồm 12 chữ số, mỗi địa điểm có một mã riêng, không trùng lặp.

Thửa đất là nhóm đối tượng được định danh tại phụ lục của Nghị định. Chính vì vậy, mã định danh không thay thế số tờ, số thửa và việc định danh không thay thế chức năng quản lý Nhà nước của cơ quan có thẩm quyền. Theo điểm a và c Khoản 2 điều 7, tổ chức, cá nhân được khai thác dữ liệu công khai về ĐDĐĐ trên VNeID; đồng thời cá nhân được khai thác thông tin của mình trong Cơ sở dữ liệu ĐDĐĐ thông qua VNeID. Tuy nhiên, không phải toàn bộ thông tin về thửa đất đều công khai. Khoản 3 điều 7 cũng quy định phân loại dữ liệu thành công khai và không công khai. Chẳng hạn, thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) và chủ sở hữu/người sử dụng thuộc nhóm dữ liệu không công khai.

Nhiều người cũng quan tâm nếu giấy CNQSDĐ, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu số không thống nhất thì lấy dữ liệu nào làm căn cứ? Dữ liệu số sai diện tích hoặc sai chủ sử dụng, người dân cần làm gì? Câu trả lời là không mặc nhiên lấy dữ liệu trên hệ thống làm căn cứ pháp lý cuối cùng. Theo điểm d khoản 3 Điều 6 Nghị định số 326/2026/NĐ-CP, nếu dữ liệu về cùng một địa điểm sai lệch giữa các hồ sơ do các bộ, cơ quan ngang bộ quản lý thì cơ quan được giao quản lý đối tượng và tạo lập cơ sở dữ liệu chuyên ngành có trách nhiệm thống nhất điều chỉnh thông tin trước khi cập nhật vào Cơ sở dữ liệu ĐDĐĐ. Ngoài ra, điểm c khoản 3 Điều 6 cho phép tổ chức, cá nhân phản ánh sai sót; cơ quan tiếp nhận phải chuyển thông tin đến cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu gốc để kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền. Vì vậy, Cơ sở dữ liệu ĐDĐĐ là nơi kết nối, tích hợp dữ liệu, không phải nơi tự mình “phán quyết” quyền sử dụng đất. Khi dữ liệu sai, phải quay về cơ quan quản lý dữ liệu gốc để kiểm tra, điều chỉnh.

Nghị định ban hành cũng đặt ra một câu hỏi, liệu việc cấp mã định danh có làm phát sinh, thay đổi hoặc củng cố quyền sử dụng đất? Câu trả lời là không. Theo khoản 1 Điều 2 Nghị định số 326/2026/NĐ-CP, ĐDĐĐ là hoạt động thu thập, tạo lập dữ liệu và cấp mã định danh cho địa điểm nhằm phân biệt địa điểm này với địa điểm khác. Điều 4 tiếp tục xác định chức năng của mã là nhận diện và hỗ trợ liên kết, tích hợp, kết nối, chia sẻ dữ liệu. Do đó, một người không thể trở thành người có quyền sử dụng đất chỉ vì tên mình xuất hiện gắn với một mã định danh; ngược lại, việc cấp mã cũng không tự làm phát sinh quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất vẫn phải được xác định theo pháp luật đất đai và hồ sơ pháp lý có thẩm quyền.

Nhiều công dân hiện nay cũng rất quan tâm mã định danh này có vai trò gì trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cấp giấy CNQSDĐ? Theo Điều 3, 4, 5 Nghị định số 326/2026/NĐ-CP, mã định danh giúp xác định đúng địa điểm và liên kết, tích hợp, chia sẻ thông tin giữa các cơ sở dữ liệu; dữ liệu có thể bao gồm thông tin địa chỉ, tọa độ, thông tin giấy CNQSDĐ nếu có và các dữ liệu chuyên ngành liên quan. Khi thực hiện thủ tục trên thì mã này có thể được sử dụng để đối chiếu, kết nối và truy xuất đúng dữ liệu của thửa đất. Nghị định số 326/2026/NĐ-CP không quy định mã định danh thay thế giấy CNQSDĐ, hợp đồng hoặc các điều kiện pháp lý của giao dịch đất đai. Việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp không nên chỉ dựa vào thông tin hiển thị trên hệ thống số mà cần đối chiếu với hồ sơ pháp lý; tuân thủ pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.

Luật sư Đỗ Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật hợp danh Sự thật đánh giá: “Mỗi thửa đất một mã số không chỉ là việc cấp mã mà là vấn đề làm sạch và quản trị dữ liệu đất đai. 12 chữ số chỉ là phần nhìn thấy của cuộc cách mạng ĐDĐĐ, còn giá trị thực sự của nó nằm ở phần phía sau: Dữ liệu có chính xác, thống nhất và luôn được cập nhật hay không, điều này không chỉ phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền mà còn có vai trò, trách nhiệm đóng góp của mỗi công dân”.