Minh bạch thông tin để tránh "sốt đất" ảo
Trong những tháng đầu năm 2019, cục bộ ở một số khu vực trên cả nước xuất hiện biến động về giá BĐS. Theo khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giá đất nền tăng mạnh tại một số quận, huyện của Hà Nội, như: Nam Từ Liêm, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức… Hiện tượng “sốt đất”, “sốt giá” tại đây diễn ra khá mạnh, giá chào bán tăng 30-50% so với quý IV-2018. “Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ diễn ra ở khu vực đất thổ cư trong các khu dân cư sinh sống lâu đời và gần như không có giao dịch, chủ yếu là chào bán một chiều”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết. Tại một số địa phương khác như: Vân Đồn (Quảng Ninh), Đà Nẵng, Quảng Nam... cũng chứng kiến giá đất nền được đẩy lên cao bất thường nhưng giao dịch không nhiều, người có nhu cầu thực tham gia thị trường rất ít.
Thực tế, khảo sát thị trường BĐS cả nước cho thấy, nguồn cung và giao dịch trong quý I-2019 đều trầm lắng hơn hẳn so với quý trước. Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại Hà Nội, trong quý I-2019, lượng cung căn hộ chung cư đạt 4.654 căn, giao dịch đạt 3.141 căn. Trong đó, chiếm hơn 91% nguồn cung và giao dịch là căn hộ bình dân, trung cấp, giá bán từ dưới 25 triệu đồng đến 35 triệu đồng/m2. Lượng cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ bằng 31,5% so với quý IV-2018 và bằng 75,7% so với cùng kỳ năm 2018. Lượng giao dịch căn hộ cũng chỉ ở mức 30,4% so với quý trước và bằng 61,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Với nhà thấp tầng, lượng cung ở Hà Nội trong quý I-2019 chỉ có 550 căn, số căn giao dịch là 142. Giá bán chung cư có xu hướng đi ngang, còn giá đất nền tăng khoảng 5% so với quý IV-2018.
Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, lượng cung và giao dịch căn hộ trong quý đầu của năm 2019 đều giảm, tương ứng là 3.040 và 2.613 căn. Tính chung trên phạm vi cả nước, có 11.295 căn hộ chung cư được cung ứng ra thị trường, lượng giao dịch chỉ 7.250 căn; lượng cung nhà thấp tầng là hơn 9.700 căn, giao dịch đạt 6.868 căn. Nguyên nhân khiến nguồn cung BĐS giảm tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh do những địa phương này đang đẩy mạnh việc rà soát lại quá trình giao đất, giao dự án. Vì vậy, có rất ít nguồn hàng mới được đưa vào thị trường. Nguồn cung thấp dẫn đến lượng giao dịch giảm mạnh.
Đánh giá về những cơn “sốt đất” cục bộ, ngược với xu hướng chung của thị trường, theo ông Nguyễn Văn Đính: Do yếu tố ảnh hưởng từ tin đồn, trong khi vấn đề minh bạch thông tin tại nhiều địa phương hiện nay rất yếu. Ví dụ, tin đồn sắp có khu đô thị, sân bay, trung tâm thương mại, nhiều người sẽ lao vào, tạo cơ hội cho nhà đầu cơ. Thị trường không kiểm chứng được tin đồn, bởi địa phương phải công bố thông tin công khai người dân mới có cái để kiểm chứng. “Loanh quanh toàn nhà đầu cơ mua bán với nhau, người có nhu cầu mua thực rất ít. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ luôn lắng nghe và tìm hiểu. Còn những người chộp giật sẽ bị mắc cạn, thua thiệt”, ông Nguyễn Văn Đính bày tỏ. Tại cuộc họp báo thường kỳ quý I-2019 của Bộ Xây dựng, liên quan đến giải pháp hạn chế “sốt đất” ảo ở một số địa phương, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết: "Bộ đã có văn bản gửi các địa phương đề nghị minh bạch thông tin để người dân, nhà đầu tư nắm rõ về quy hoạch sử dụng đất, tính pháp lý của dự án. Trước việc thị trường BĐS có hiện tượng phát triển không lành mạnh, cần cung cấp thông tin đầy đủ mục đích sử dụng đất, định hướng phát triển đô thị ở khu vực đó để người dân hiểu rõ, từ đó quyết định xem việc đầu tư là đúng hay sai".
Đa dạng hóa nguồn cung bất động sản
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, yếu tố chính chi phối thị trường BĐS hiện nay là nguồn cung. Nhu cầu về BĐS của người dân luôn rất lớn, đặc biệt là nhà ở bình dân, giá rẻ. Tuy nhiên, khi nguồn cung hạn chế hoặc tập trung quá nhiều vào nhà ở cao cấp hay những phân khúc ít nhu cầu thực sẽ dẫn đến phát triển lệch lạc. Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng): Xu thế của thị trường phụ thuộc vào cung-cầu, quan trọng là vị trí của dự án. Dự án BĐS ở trung tâm các đô thị lớn thường nhu cầu rất cao, giá bán tốt, nếu ở xa trung tâm, hạ tầng không đồng bộ thì rất khó tiêu thụ sản phẩm. "Phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân, giá trên dưới 1 tỷ đồng có nhu cầu lớn nhất trên thị trường BĐS. Nhà ở cao cấp so với nhu cầu chung không lớn. Chúng tôi đang nghiên cứu, ngoài loại hình nhà ở xã hội còn có quy định về nhà ở giá thấp. Đây tiếp tục là xu hướng của thị trường, không chỉ ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh mà cả một số địa phương khác", ông Vũ Văn Phấn nhận định.
Trong khi quỹ đất ở trung tâm các đô thị lớn đang dần cạn, xu hướng định hình rõ và xuất hiện ngày càng nhiều đó là đầu tư dự án BĐS ở khu vực ngoại vi. Xu hướng này vừa tận dụng được ưu thế đất đai rộng, vừa phù hợp với định hướng phát triển đô thị vệ tinh, giảm quá tải hạ tầng ở nội đô, đa dạng hóa nguồn cung cho thị trường. Theo TS Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, xu hướng này sẽ còn kéo dài cùng với yếu tố quyết định là tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa sẽ diễn ra nhanh. Bên cạnh đó, mỗi địa phương đều có chính sách để thu hút nguồn lực phục vụ phát triển và tăng thu ngân sách cho địa phương.
Để các dự án vùng ven thu hút được sự quan tâm của người dân, theo ông Vũ Văn Phấn: Nếu đầu tư ở các khu vực này trong vài năm tới phải tính đến phát triển hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội đi kèm. Phân tích thêm về các yếu tố tạo sức hút cho dự án BĐS, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận tư vấn tại Hà Nội, Công ty Dịch vụ BĐS Savills Việt Nam nhấn mạnh: "Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở đi liền với bảo đảm chất lượng sống ngày càng tăng. Hầu hết người mua nhà có yêu cầu cao hơn với dự án, sản phẩm BĐS, tạo nên xu thế các dự án nhà ở phải tích hợp tiện ích đồng bộ, như: Y tế, giáo dục, thể thao, mua sắm... trong khu vực dự án. Những tòa nhà, dự án thiếu tiện ích sẽ thiếu tính cạnh tranh trên thị trường. Yếu tố tích hợp này càng quan trọng hơn khi các dự án nằm ở xa trung tâm”
Giá trị của sản phẩm BĐS không đơn thuần ở thiết kế, chất lượng xây dựng mà công tác quản lý, vận hành cũng rất quan trọng. Đáp ứng nhu cầu thực của thị trường không chỉ bảo đảm giá trị bền vững cho sản phẩm BĐS mà còn giúp chủ đầu tư nâng cao được sức cạnh tranh của dự án. Đồng thời cũng đưa thị trường BĐS phát triển lành mạnh, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
MẠNH HƯNG