Nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp đang thiếu hụt nghiêm trọng, chỉ đáp ứng được phần nhỏ so với nhu cầu người dân. Để đẩy mạnh phát triển phân khúc này, hai yếu tố then chốt cần được tháo gỡ là nguồn vốn ưu đãi và hỗ trợ về quỹ đất.
Nhu cầu nhà ở bình dân chiếm 70-80% thị trường

Trong bối cảnh kinh tế đất nước đứng trước nhiều khó khăn do đại dịch Covid-19, thị trường BĐS cũng gặp không ít thách thức. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm BĐS với nhà ở thương mại trong 3 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt khoảng 14%, thấp nhất trong 4 năm qua. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS ở mức 265 triệu USD vốn đăng ký, đẩy lĩnh vực này tụt hạng từ vị trí thứ 2 xuống thứ 4. Hiện nay, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngừng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019, cao nhất trong tất cả các ngành nghề. Tuy nhiên, vẫn có khá nhiều dự án BĐS gia nhập thị trường trong nửa đầu năm 2020. Trên cả nước hiện có 71 dự án với hơn 25.700 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lại. Đáng quan tâm là đại đa số các dự án này ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu cao lại tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp.

leftcenterrightdel

Thị trường BĐS tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh đang thiếu hụt nhà ở giá thấp. Trong ảnh: Một góc khu đô thị phía tây Hà Nội. Ảnh: TOÀN VŨ

Chỉ ra một số tồn tại, hạn chế của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, còn có sự mất cân đối trong quan hệ cung-cầu. Cụ thể, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa (hiện có khoảng 70-100 triệu m2 sàn) nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Theo tính toán, nhu cầu nhà ở của người dân đối với phân khúc trung, cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) hiện chỉ chiếm 20-30%, nhưng nhu cầu về nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại chiếm 70-80% thị trường. Trong khi đó, công tác rà soát, điều chỉnh, chuyển đổi cơ cấu các dự án BĐS cho phù hợp với nhu cầu của thị trường chưa được các địa phương quan tâm. Bộ Xây dựng chỉ rõ, nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu hụt. Hiện có 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng hơn 8,4 triệu m2 đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Nhà nước cũng chưa có cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ, giá thấp, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong lúc thị trường BĐS trầm lắng, để bảo đảm hoạt động, doanh nghiệp BĐS cần thiết phải tái cấu trúc bộ máy, nhân sự và các giải pháp kinh doanh theo hướng tinh gọn, hiệu quả. Đặc biệt, nên chú trọng nhiều hơn đến phân khúc nhà ở giá thấp và nhà ở xã hội. Đây là phân khúc luôn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nhu cầu của khách hàng và chắc chắn luôn có tỷ lệ hấp thụ cao.

Khắc phục nghịch lý nơi thừa, nơi thiếu

Tuy nguồn cung không dồi dào nhưng không phải dự án nhà ở xã hội nào khi tham gia thị trường cũng "cháy hàng". Đơn cử như dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden (huyện Quốc Oai, Hà Nội) với hơn 430 căn hộ, đã phải mở bán đến lần thứ 20 để tìm người mua. Sở dĩ dự án này chưa hấp dẫn dù giá bán đã được hỗ trợ vì vị trí ở xa trung tâm, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa hoàn thiện. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, người dân mua nhà để ở nên cần có những tiện ích tối thiểu phục vụ cuộc sống như trường học, bệnh viện, hạ tầng giao thông. Các dự án nhà ở xã hội ở xa trung tâm thường thiếu các điều kiện kết nối, chất lượng hạ tầng xã hội và dịch vụ còn thấp. Do vậy, xuất hiện nghịch lý nơi thừa, nơi thiếu, dù nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhất là người thu nhập thấp, trung bình nhưng có những dự án BĐS mở bán nhiều lần không có người mua.  

Dẫn chứng tại TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, bên cạnh nhà ở xã hội, cần có cơ chế, chính sách phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá thấp. Nhiều doanh nghiệp tư nhân đã tham gia phát triển các dự án nhà ở giá thấp ở TP Hồ Chí Minh bằng nguồn vốn của doanh nghiệp. Doanh nghiệp cũng xây dựng cả dự án nhà ở xã hội 100% sử dụng để cho thuê hoặc hỗ trợ lãi suất khi người dân mua nhà. Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, do các doanh nghiệp tư nhân phải tự bỏ vốn thực hiện dự án mà không có sự hỗ trợ từ nguồn tín dụng ưu đãi nên kết quả bị hạn chế, giá thành nhà ở tăng cao. Người mua, thuê mua nhà cũng phải chịu lãi suất thương mại nên gặp nhiều khó khăn.

Từ thực tế các dự án phát triển BĐS cho thấy, nhà ở giá thấp hay nhà ở xã hội nếu được sử dụng chung hạ tầng với dự án nhà ở thương mại sẽ giải quyết được các nhu cầu dịch vụ cơ bản cho người dân, tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm BĐS này. Bộ Xây dựng đang đưa ra một số giải pháp để khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó, yêu cầu khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực đô thị phải bố trí tỷ lệ quỹ đất để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, dự kiến khoảng 30% tổng diện tích đất dự án. Đồng thời, có cơ chế hỗ trợ giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục lựa chọn chủ đầu tư để sớm triển khai các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Phân khúc nhà ở này tập trung vào dự án chung cư cao tầng, diện tích căn hộ không quá 70m2, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2. Theo cơ chế, chính sách hỗ trợ đang được xây dựng, chủ đầu tư dự án được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích trong phạm vi dự án, được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được giao thuê đất. Đồng thời, được vay với lãi suất ưu đãi, có thể ở mức 7-8%/năm và không khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư, nhưng yêu cầu phải bảo đảm chất lượng công trình.

Chia sẻ về nhóm giải pháp để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, bộ đã tham mưu, đề xuất các giải pháp cả cấp bách và lâu dài. Chính phủ giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các địa phương rà soát các danh mục nhà ở xã hội trên cả nước để ngân hàng cho vay trong năm 2020. Bộ cũng tiếp tục cải cách thủ tục, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá thấp, từ xác định quỹ đất, lựa chọn chủ đầu tư đến nguồn vốn hỗ trợ… Về giải pháp lâu dài, cần rà soát, khắc phục chồng chéo trong quy định của pháp luật liên quan đến đầu tư và kinh doanh bất động sản, sửa đổi thủ tục theo hướng quy định rõ ràng, thuận tiện hơn. Bộ Xây dựng được Chính phủ giao dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cùng các văn bản hướng dẫn luật để bảo đảm tính đồng bộ và cải cách thủ tục hành chính.

Những chính sách hỗ trợ thị trường BĐS đang được kỳ vọng sẽ sớm đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả thực tiễn. Phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, bảo đảm cơ cấu hợp lý giữa các phân khúc không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân về chỗ ở mà còn thúc đẩy các ngành, lĩnh vực khác, qua đó, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế đất nước.

MẠNH HƯNG