Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát, hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS, đa dạng hóa nguồn vốn, tập trung cho các lĩnh vực ưu tiên trong phát triển nhà ở.

Thiếu hụt nguồn cung, giá nhà ở tăng cao

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm dần qua các năm 2020, 2021. Trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung nhà ở cũng rất hạn chế. Năm 2021 có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với quy mô 24.027 căn, chỉ bằng khoảng 42% so với năm 2020. Nửa đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành khoảng 12.000 căn, tương đương với cùng kỳ năm 2021, cho thấy chưa có sự cải thiện về nguồn cung. Trong khi đó, số lượng nhà ở xã hội cung cấp ra thị trường rất nhỏ giọt, 6 tháng đầu năm 2022, cả nước chỉ hoàn thành 3 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn, với tổng diện tích khoảng 300.000m2 sàn. Tính chung đến nay, mới có 279 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, quy mô xây dựng khoảng 148.000 căn, tổng diện tích hơn 7,4 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 355 dự án, quy mô khoảng 377.000 căn, tổng diện tích khoảng 18,84 triệu m2.

Một góc khu đô thị mới tại Hà Nội. Ảnh: TUẤN ANH 

Nguồn cung thiếu hụt là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021 đến nay. Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ thuộc các dự án BĐS tăng 15-20%; đất nền tăng 20-30% so với cuối năm 2020. Đặc biệt, thời điểm cuối quý I, đầu quý II-2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương. Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với cuối năm 2021, tập trung trong cuối quý I-2022, đến quý II-2022 có dấu hiệu chững lại.

Đánh giá về thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhìn nhận, nguồn cung nhà ở thương mại giảm ở hầu hết địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai gặp khó khăn trong các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất. Cơ cấu sản phẩm BĐS còn bất hợp lý, nhà ở trung, cao cấp, BĐS du lịch có biểu hiện dư thừa. Trong khi đó thiếu gay gắt nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, trung bình. Đối với nhà ở xã hội mới đạt 7,4 triệu m2 trên tổng số 12,5 triệu m2 theo yêu cầu, mục tiêu của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. "Giá BĐS, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở. Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, hầu như không còn căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2", Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị chia sẻ. Do vậy, cần theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp thời thực hiện giải pháp làm lành mạnh thị trường. Đồng thời rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, thúc đẩy cải tạo chung cư cũ. Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Cân đối các phân khúc, hạn chế đầu cơ bất động sản

Theo ý kiến của các chuyên gia, thị trường BĐS còn dư địa rất lớn để phát triển gắn với quá trình đô thị hóa của nước ta. Tuy nhiên, cần đa dạng hóa nguồn cung và có cơ cấu hợp lý các phân khúc BĐS. Theo ông Đỗ Viết Chiến, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, các địa phương cần xây dựng chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2030-2045, có sự cân đối cung-cầu giữa các phân khúc. Trong đó chú trọng giải pháp hữu hiệu để tăng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp khả năng chi trả theo cơ chế thị trường. Ông Đỗ Viết Chiến cho rằng, cần tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác cho đầu tư nhà ở xã hội, bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị. Đồng thời đưa chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội 5 năm, hằng năm của từng địa phương và cả nước.

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, một trong những vấn đề cần quan tâm là hạn chế tình trạng đầu cơ, mua nhà đất chỉ chờ tăng giá, không đưa vào sử dụng. GS, TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân phân tích, việc tăng giá BĐS từ đầu cơ chủ yếu do yếu tố cấu thành từ đất đai trong BĐS. Nếu điều tiết được giá trị tăng lên của đất đai thì sẽ hạn chế được đầu cơ. Việc điều tiết này có thể thực hiện thông qua các chính sách thuế, ví dụ như đánh thuế cao vào chênh lệch giá giữa mua và bán theo thời gian hoặc đánh thuế theo mức chiếm hữu BĐS, chiếm hữu giá trị càng lớn thì mức thuế càng cao. Bên cạnh đó, theo GS, TS Hoàng Văn Cường, Nhà nước còn có công cụ quan trọng để quản lý, định hướng thị trường BĐS là quy hoạch đất đai đi liền với chiến lược phát triển BĐS và kế hoạch thực hiện. Cùng với công khai quy hoạch, cần quản lý chặt chẽ quy hoạch đã phê duyệt, tránh thay đổi, điều chỉnh làm phá vỡ tính đồng bộ, tổng thể của khu vực. Điều này sẽ góp phần ổn định các chương trình phát triển thị trường BĐS, nhất là quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội với tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất cho nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn.

Một vấn đề cũng cần được quan tâm là hạn chế rủi ro từ nguồn vốn cho BĐS. TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam lưu ý, nguồn vốn của thị trường BĐS chưa đa dạng, hiện vẫn tập trung vào tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, để giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của thị trường BĐS cần tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng được phát hành trái phiếu và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Ngoài ra, cần phát triển thị trường vốn để có thêm các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm...

Nhìn nhận về hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS, TS Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế cho rằng, chúng ta có hàng chục luật, nghị định, thông tư... đang chồng chéo, mâu thuẫn, cần rà soát để hình thành hệ thống các văn bản điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS. TS Trần Du Lịch nhấn mạnh, duy trì dòng vốn và tháo gỡ thủ tục hành chính để thị trường hấp thụ được vốn là hai trọng tâm trong quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Xử lý những sai phạm, chấn chỉnh những bất cập trong quản lý thị trường BĐS, thị trường tài chính là cần thiết nhưng giải pháp phải linh hoạt, bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường, qua đó hỗ trợ tích cực cho quá trình phục hồi và phát triển kinh tế đất nước.

MẠNH HƯNG