Lỗ hổng trong quản lý xây dựng chung cư mini

Nhìn nhận về những bất cập trong quản lý chung cư mini hiện nay, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, loại hình chung cư mini được nhiều người dân quan tâm, nhất là tại các đô thị lớn vì diện tích vừa phải, giá bán phù hợp túi tiền của các hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi cho sinh hoạt, làm việc, học tập.

Nhưng đây lại là một vấn nạn của các đô thị, bởi vì như chung cư mini tại quận Thanh Xuân, TP Hà Nội vừa xảy ra hỏa hoạn nằm trong một con ngõ nhỏ, xe ô tô không vào được nhưng lại xây một tòa nhà chung cư mini cao đến 9 tầng, mặt sàn của tòa nhà chỉ 200m2 với khoảng 150 người dân sinh sống. Ðây không phải dự án đầu tư nên không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, phòng cháy, chữa cháy.

Chung cư mini bị cháy nằm trong khu vực chật hẹp, không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy. Ảnh: NGỌC THÀNH 

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, tên gọi chung cư mini không phải là tên pháp lý chính thức. Thực tế chung cư mini hiện nay tồn tại dưới dạng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở, tức là bản chất vẫn là nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể, Điều 46 Luật Nhà ở quy định: "Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó".

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, chính quy định này đã "chung cư hóa" nhà ở riêng lẻ. Một hộ gia đình hay cá nhân có thửa đất ở vài trăm mét vuông có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Điều đó đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ không phải thực hiện các thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...

Liên quan đến vấn đề này, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, quy định trước đây của pháp luật không cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành nhà chung cư mini. Chỉ đến năm 2010, tại khoản 3, Điều 43 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mới cho phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thành nhà chung cư mini. Sau đó được luật hóa tại Điều 46 Luật Nhà ở (thông qua năm 2014).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, bất cập do quy định tại Điều 46 Luật Nhà ở đã làm phát sinh nhiều nhà chung cư mini biến tướng tại các đô thị, là một trong những nguyên nhân làm quá tải kết cấu hạ tầng khu vực, không phù hợp với quy hoạch đô thị, không bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà. Chung cư mini với 100% căn hộ mini cũng không đáp ứng được Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư là căn hộ chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25m2 và số lượng căn hộ nhỏ có diện tích dưới 45m2 không được vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Có nên cấp "sổ hồng" cho chung cư mini?

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét đề xuất sửa đổi khoản 2, Điều 46 Luật Nhà ở để ngăn ngừa và kiểm soát tình trạng xây dựng chung cư mini tại các đô thị theo hướng loại nhà ở này chỉ được cho thuê, không được bán, chuyển nhượng từng căn hộ hoặc từng phòng ở.

Cụ thể, hiệp hội kiến nghị hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng thì chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến sẽ trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ sáu, Quốc hội khóa XV. Ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) riêng đối với từng căn hộ của loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ, điều này sẽ dẫn đến chung cư mini không khác gì căn hộ chung cư thông thường. 

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, nếu chính sách này được thông qua sẽ dẫn đến hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án. Điều này không chỉ gây mất an toàn phòng cháy, chữa cháy mà việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ nặng thêm với chính quyền các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...

Ông Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị, Nhà nước cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình chung cư mini, không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, không nên cấp "sổ hồng" riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật.

MẠNH HƯNG - LA DUY

*Mời bạn đọc vào chuyên mục Kinh tế xem các tin, bài liên quan.