Cải tạo, xây mới chung cư cũ, nát ở Hà Nội: Quyền lợi của người dân là chủ đạo

Nhà B1 tập thể Nguyễn Công Trứ (Hà Nội). Ảnh: Việt Anh

Gỡ khó cho doanh nghiệp

Chủ trì cuộc họp, Phó chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Văn Khôi khẳng định: Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ được tiến hành theo phương thức xã hội hoá. Thành phố sẽ hỗ trợ bằng ngân sách công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư, đầu tư một số hạng mục hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Quyết định này nhằm tháo gỡ vướng mắc trong một số dự án đang triển khai thí điểm hiện nay là hạ tầng kỹ thuật của chung cư đã rất cũ nát cần đầu tư nhiều vốn để cải tạo. Như vậy thì chủ đầu tư không thể cân đối được tài chính và khó kham nổi dự án.

Bên cạnh đó, do được thành phố xác định là dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư nên chủ đầu tư được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong 15 năm, kể từ khi bắt đầu hoạt động kinh doanh; miễn thuế trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo. Chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất ưu đãi từ Quỹ đầu tư phát triển của thành phố, mức vay không vượt quá 50% giá trị xây lắp và thiết bị của dự án; được tạo điều kiện cho thuê quỹ nhà trung chuyển. Thậm chí, đối với dự án sau khi đã được phê duyệt phương án quy hoạch với các chỉ tiêu linh hoạt tối đa mà phương án cân bằng tài chính không đảm bảo, chủ đầu tư trình thành phố xem xét có cơ chế đặc thù để bù đắp nguồn thu, đảm bảo tính khả thi cho dự án… Tuy nhiên, việc thành phố áp dụng mức hỗ trợ như thế nào sẽ được xác định đối với từng dự án cụ thể.

Đối với những dự án chỉ có một nhà đầu tư tham gia thì thành phố lựa chọn chủ đầu tư. Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký tham gia sẽ tiến hành đấu thầu để chọn chủ đầu tư. Trước ý kiến của một số nhà đầu tư tham gia cuộc họp, lãnh đạo thành phố tán thành việc không đặt yêu cầu chủ đầu tư phải có kinh nghiệm, bởi thực tế có đơn vị đủ kinh nghiệm nhưng không có khả năng tài chính và ngược lại có đơn vị kinh nghiệm còn ít nhưng khả năng tài chính dồi dào và có những cách làm mới hiệu quả. Chủ đầu tư cần có các tiêu chí là đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quá trình triển khai dự án, có khả năng tài chính, có phương án bố trí tạm cư và tái định cư hợp lý nhất. Ưu tiên cho chủ đầu tư có quỹ nhà tạm cư đảm bảo điều kiện ở cho các hộ dân. Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư được tự đứng ra tổ chức kinh doanh các công trình mang tính chất kinh doanh; được kinh doanh tầng 1 và những diện tích còn lại của công trình nhà ở sau khi đã bố trí tái định cư. Công trình mang tính dịch vụ công cho cộng đồng thì bàn giao cho cơ quan quản lý của thành phố hoặc có thể đề nghị được đứng ra quản lý vận hành theo hình thức xã hội hoá.

Cùng với những chính sách nhằm khuyến khích chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực này, thành phố cũng đặt ra yêu cầu về trách nhiệm rất rõ ràng. Đó là trước khi thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có cam kết về kế hoạch thực hiện dự án với thành phố và đại diện cộng đồng dân cư. Phải công bố công khai quy hoạch chi tiết, các cơ chế chính sách của dự án trong suốt quá trình thực hiện đầu tư.

Quyền lợi và nghĩa vụ của dân phải rõ ràng

Quan điểm của thành phố trong quá trình xây dựng dự thảo quy chế thí điểm là phải đảm bảo hài hoà các quyền lợi nhưng quyền lợi của dân là chủ đạo.

Theo ý kiến thống nhất tại cuộc họp góp ý lần cuối vào dự thảo quy chế, các hộ từ tầng 2 trở lên được tái định cư trong căn hộ mới có diện tích không nhỏ hơn 30m2 và không phải trả tiền xây dựng phần diện tích tái định cư không quá 1,3 lần diện tích ở cũ khi tái định cư tại các tầng tương đương. Các hộ dân còn được khuyến khích cải thiện chỗ ở nếu chuyển lên các tầng trên bằng cách được hưởng thêm hệ số k từ 0,1 đến 0,4. Đối với phần diện tích được tăng thêm để đảm bảo tiêu chuẩn căn hộ không nhỏ hơn 30m2 thì các hộ dân phải đóng góp kinh phí theo suất đầu tư m2 sàn sử dụng của dự án. Những hộ dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ được bố trí diện tích ở tương đương tại khu vực khác hoặc được thanh toán bằng tiền theo giá trị căn hộ sẽ được bố trí khi tái định cư tại chỗ.

Đối với các hộ ở tầng 1, không được tái định cư tại tầng 1 mà sẽ được tái định cư tại các tầng trên với diện tích không quá hai lần diện tích sử dụng hợp pháp cũ không phải trả tiền. Đồng thời nếu có nhu cầu sẽ được xem xét cho thuê một kiốt tại khu vực kinh doanh với thời gian dài hạn và giá thuê ưu đãi do thành phố quy định. Theo Phó giám đốc Sở Tài nguyên môi trường Nhà đất, chính sách này cân đối được quyền lợi của các hộ tầng 1 bởi nhiều hộ hiện sống nhờ kinh doanh mặt bằng. Các hộ dân tự cơi nới xây dựng công trình trên đất lấn chiếm tại khu vực dự án sẽ không được bồi thường về đất (trừ trường hợp đã được cấp sổ đỏ), nhưng được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giá xây dựng mới công trình đó. Họ còn được hỗ trợ di chuyển và được xem xét mua căn hộ theo giá suất đầu tư m2 sàn sử dụng của dự án.

Đại diện Công ty xây dựng số 7 - chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ Nguyễn Công Trứ góp ý, chưa thấy quy định trong dự thảo quy chế về những trường hợp nhà thấp tầng trong phạm vi dự án và đề nghị nên quy định cho phép tái định cư tại chung cư mới với diện tích gấp 3 lần diện tích sử dụng cũ. Mặc dù có một số ý kiến đề nghị không nên đưa vào dự thảo quy chế, nhưng đồng chí Nguyễn Văn Khôi vẫn kiên quyết giữ lại trong dự thảo quy định: các hộ nghèo, hộ chính sách được thành phố hỗ trợ từ quỹ đầu tư phát triển của thành phố phần diện tích phải trả tiền và trả góp trong 20 năm.

Các chủ đầu tư có ý kiến nên hạn chế số căn hộ có diện tích nhỏ vì sẽ khó thiết kế, làm “vụn” công trình, hơn nữa tiêu chuẩn căn hộ nhà ở Việt Nam hiện nay là không nhỏ hơn 50m2. Giám đốc Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất cũng cho rằng diện tích căn hộ nhỏ thì số căn hộ nhiều sẽ gây ảnh hưởng đến dân số đô thị. Tuy nhiên, lãnh đạo thành phố vẫn quyết định mỗi dự án phải bố trí từ 5 đến 10% căn hộ loại nhỏ (từ 30m2 đến 45m2) để dành cho các hộ độc thân, hộ ít người và hộ có khả năng tài chính eo hẹp. Các căn hộ dùng để tái định cư có diện tích tối thiểu 30m2, căn hộ kinh doanh không nhỏ hơn 45m2.

Trong khi nghiêng về quyền lợi của người dân là chính, dự thảo quy chế cũng nêu rõ: khi dự án có 2/3 chủ sở hữu nhà hợp pháp đồng tình việc cải tạo chung cư cũ thông qua biên bản hoặc phiếu điều tra thì dự án sẽ được tiến hành thực hiện. Khi chung cư được xác định là tình trạng nguy hiểm, có giám định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền, thì thành phố sẽ di chuyển tạm mà không chờ thỏa thuận với các hộ dân. Người dân phải có trách nhiệm tham gia dự án theo đúng quy hoạch và cơ chế chính sách đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không được vì quyền lợi riêng mà ảnh hưởng đến quyền lợi của cộng đồng và cản trở tiến độ dự án.

Dự thảo quy chế còn có quy định rõ trách nhiệm của các cấp chính quyền phải tích cực vào cuộc từ khâu giải phóng mặt bằng, công bố công khai quy hoạch và các cơ chế, giám sát tiến độ thực hiện dự án, tuyên truyền, động viên người dân và tiếp nhận, giải quyết các khiếu kiện…

Phó chủ tịch Nguyễn Văn Khôi yêu cầu Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất tiếp thu các ý kiến đã thống nhất, hoàn thiện dự thảo quy chế, trình thành phố trước ngày 15-8. Thành phố cố gắng chậm nhất là đến ngày 31-8 sẽ cho ban hành Dự thảo quy chế thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn./.