Tái thiết chung cư, mở hướng phát triển đô thị

Mong sớm có nơi ở an toàn

Được xây dựng vào giai đoạn 1984-1988 để bố trí chỗ ở cho cán bộ, công nhân viên Bộ Thủy lợi trước đây (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), chung cư 23B Hàng Tre, tại số 162 đường Trần Quang Khải, phường Hoàn Kiếm, TP Hà Nội, gồm hai khối nhà cao 5 tầng với khoảng 125 hộ dân sinh sống. Sau khoảng 40 năm sử dụng, nhiều hạng mục đã xuống cấp, việc sửa chữa riêng lẻ của từng gia đình khó khắc phục được những bất cập chung của công trình. Hệ thống điện, cấp thoát nước tại đây thiếu đồng bộ, dây điện, dây cáp chằng chịt, đấu nối tự phát, tại đây cũng xảy ra tình trạng cơi nới, lắp đặt “chuồng cọp” tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong công tác phòng cháy, chữa cháy.

Nhiều căn hộ tại chung cư 23B Hàng Tre (phường Hoàn Kiếm, TP Hà Nội) cơi nới, lắp đặt "chuồng cọp", tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Ông Nguyễn Văn Hùng, 68 tuổi, Tổ trưởng Tổ dân phố Lý Thái Tổ 2, phường Hoàn Kiếm cho biết, gia đình ông đã sinh sống tại khu tập thể khoảng 40 năm và nhiều lần phải tự sửa chữa các hạng mục trong nhà. “Một số cột, dầm của tòa nhà xuất hiện vết nứt, bong tróc. Căn hộ tầng 2 thường xuyên bị dột khi mưa lớn khiến tường ẩm mốc, bong sơn. Gia đình cũng phải gia cố lại hệ thống điện để bảo đảm an toàn. Hạng mục nào hư hỏng trong nhà thì mỗi hộ tự khắc phục, còn những phần sử dụng chung, các gia đình cùng đóng góp kinh phí sửa chữa. Chúng tôi đều mong chung cư sớm được cải tạo để có nơi ở an toàn, điều kiện sống của người dân được tốt hơn”, ông Hùng chia sẻ. Theo kết quả kiểm định, công trình được đánh giá ở mức nguy hiểm cấp C. Phương án cải tạo dự kiến thay thế các dãy nhà cũ bằng tòa nhà gồm 21 tầng nổi và 3 tầng hầm, với thời gian thực hiện dự kiến khoảng 30 tháng. Tình trạng xuống cấp cũng diễn ra tại khu tập thể 15C Trần Khánh Dư (phường Cửa Nam, TP Hà Nội). Được xây dựng từ thập niên 1990, khu tập thể gồm hai tòa nhà 5 tầng với 49 căn hộ cũng đã bộc lộ nhiều hư hỏng sau hơn 30 năm sử dụng. Căn nhà của nhiều gia đình tại đây thường xuyên bị nước từ mái ngấm xuống mỗi khi trời mưa, tường nhà xuất hiện nhiều vết ố vàng, bong tróc lớp vật liệu, ảnh hưởng đến sinh hoạt.

Khơi thông nguồn lực từ những khu nhà cũ

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hà Nội, Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư cũ cần rà soát, cải tạo, nhưng mới chỉ có khoảng 19 dự án được triển khai. Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, hiện thành phố có khoảng 470 chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư cấp D thuộc diện phải di dời, tháo dỡ. Quỹ chung cư cũ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là ví dụ cho sự chênh lệch giữa giá trị tiềm năng của đất đai và hiệu quả khai thác thực tế. Phần lớn các khu nhà này được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước, chủ yếu là các dãy nhà 4-5 tầng, nằm tại những vị trí có giá trị cao trong khu vực nội đô. Tuy nhiên, quá trình sử dụng kéo dài qua hàng chục năm khiến nhiều công trình xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật quá tải, mật độ xây dựng thiếu hợp lý, không gian công cộng bị thu hẹp...

Tái thiết chung cư để nâng cao chất lượng sống, góp phần chỉnh trang đô thị. Trong ảnh: Chung cư Imperia Sky Garden (phường Vĩnh Tuy, TP Hà Nội).

Để chuyển tiềm năng ấy thành nguồn lực thực hiện dự án, trước hết cần xác lập cơ chế huy động, quản lý và phân bổ nguồn vốn ngay từ đầu, bảo đảm minh bạch, khả thi và hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. “Cần phải xem xét khai thác một cách hợp lý các giá trị nguồn lực, nghiên cứu cơ chế tài chính dài hạn cho tái thiết thông qua một tài khoản tích lũy riêng, tránh dồn gánh nặng tài chính lên cư dân khi công trình đã xuống cấp. Bên cạnh đó, các chính sách đặt ra cần phải tính đến nhóm yếu thế như người cao tuổi, các hộ có thu nhập thấp, gia đình chính sách và người chỉ có duy nhất một căn nhà. Các nhóm này không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở chỉ vì chưa đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại một thời điểm. Do đó cần nghiên cứu những hình thức hỗ trợ như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi, thuê mua, bố trí căn hộ phù hợp hoặc giãn nghĩa vụ tài chính trong trường hợp đặc biệt”, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định. Khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phải đi đôi với bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, khi đó, bài toán tái thiết chung cư mới có thể được giải quyết một cách bền vững.