Nhà ở xã hội cần chính sách lãi suất ổn định

Phóng viên (PV): Thưa ông, hiện nay lãi suất vay mua nhà ở xã hội đang ở mức khoảng 5,4%/năm. Ông đánh giá như thế nào về chính sách ưu đãi lãi suất cho người mua nhà ở xã hội hiện nay?

Ông Võ Hồng Thắng: Chương trình cho vay theo Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được triển khai tại Ngân hàng Chính sách xã hội với mức lãi suất cho vay hiện khoảng 5,4%/năm, với thời hạn vay tối đa lên tới 25 năm. Trong khi đó, chương trình tín dụng theo đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (thường được gọi là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, sau đó mở rộng lên quy mô lớn hơn) được triển khai thông qua các ngân hàng thương mại để cho vay đối với cả chủ đầu tư dự án và người mua nhà, với lãi suất cho vay được quy định thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung bình trên thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng.

Có thể nói, mức lãi suất hiện nay đã tương đối phù hợp. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất không nằm ở mức lãi suất ban đầu mà nằm ở thời gian áp dụng. Hiện nay, người mua nhà ở xã hội chỉ được hưởng lãi suất ưu đãi trong khoảng 5 năm đầu. Sau đó, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi hoặc cộng biên độ theo thị trường. Đây chính là rủi ro lớn nhất, bởi đối tượng mua nhà ở xã hội là người thu nhập thấp, với thu nhập thường chỉ ở mức vừa đủ. Nếu sau 5 năm, lãi suất tăng thêm 2-3% thì khả năng chi trả sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Khi đó, nguy cơ mất khả năng thanh toán là hoàn toàn có thể xảy ra. Vì vậy, theo tôi, cần có một cơ chế hoặc một “room” chính sách để duy trì lãi suất ổn định trong toàn bộ thời gian vay. Khi đó, người dân mới thực sự yên tâm vay và tránh được nguy cơ “đổ vỡ tài chính” trong tương lai.

PV: Theo ông, giải pháp căn cơ cho vấn đề này là gì?

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, cần xây dựng một chính sách tín dụng đồng bộ và dài hạn. Thứ nhất, cần thành lập hoặc củng cố quỹ hỗ trợ lãi suất nhà ở xã hội. Quỹ này có nhiệm vụ bù phần chênh lệch lãi suất cho người vay, giúp duy trì mức lãi suất ổn định trong suốt thời gian vay. Thứ hai, cần thiết kế mức lãi suất hợp lý, có thể dao động khoảng 4,8-5,5% tùy thời kỳ, nhưng điều quan trọng là phải ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ ưu đãi ngắn hạn. Thứ ba, chính sách phải được thiết kế theo hướng đồng bộ, tức là tất cả người mua nhà ở xã hội đều tiếp cận cùng một cơ chế lãi suất, tránh tình trạng mỗi người vay một kiểu, dẫn đến khó xác định giá trị khi chuyển nhượng. Nếu làm được những điều này, người dân sẽ có niềm tin để vay mua nhà, và thị trường nhà ở xã hội sẽ vận hành bền vững hơn.

Dự án nhà ở xã hội Hạ Đình (phường Thanh Liệt, TP Hà Nội) được xây dựng tại ô đất NO1 khu đô thị mới Hạ Đình. Ảnh: MINH ĐỨC

PV: Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, sau 5 năm sử dụng, người sở hữu nhà ở xã hội khi muốn chuyển nhượng sẽ không còn được bán tự do theo cơ chế thị trường như hiện nay, mà chỉ được giao dịch với người đủ điều kiện hưởng chính sách. Ông đánh giá như thế nào về quy định này?

Ông Võ Hồng Thắng: Tôi ủng hộ quan điểm chỉ cho phép chuyển nhượng trong phạm vi đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Điều này giúp bảo đảm tính công bằng và tránh đầu cơ. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản là “cho hay không cho bán” mà là "bán với giá như thế nào" để bảo đảm công bằng. Người mua nhà ở xã hội cũng bỏ vốn, cũng chịu chi phí lãi vay. Nếu sau 5 năm họ bán lại mà không tính đến chi phí tài chính thì rõ ràng là không hợp lý. Theo tôi, cần có một cơ chế trung gian-ví dụ như một quỹ nhà ở xã hội-đứng ra mua lại. Khi người dân muốn bán, họ có thể bán cho quỹ hoặc cho người đủ điều kiện. Giá bán nên được tính theo: Giá mua ban đầu + phần lãi suất thực tế mà người mua đã trả. Như vậy, người bán không bị thiệt, người mua sau cũng không phải mua với giá quá cao, và Nhà nước vẫn kiểm soát được dòng chảy của quỹ nhà ở xã hội.

PV: Vừa qua, TP Hồ Chí Minh đã nâng trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng với cá nhân. Ông đánh giá như thế nào về quy định này?

Ông Võ Hồng Thắng: Tôi cho rằng mức thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng/tháng là hợp lý trong điều kiện của TP Hồ Chí Minh. Thực tế, để mua một căn hộ nhà ở xã hội, người mua cần có thu nhập khoảng 25 triệu đồng/tháng thì mới có thể dành 40-50% thu nhập để trả nợ. Với mức này, họ có thể vay khoảng 1 tỷ đồng, cộng thêm vốn tự có khoảng 400-500 triệu đồng mới đủ mua một căn hộ diện tích khoảng 50m². Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh hiện đã hơn 20 triệu đồng/m², việc nâng trần thu nhập là cần thiết để phù hợp với thực tế thị trường. Mỗi nhóm nên có một ngưỡng thu nhập riêng. Nếu không, sẽ xảy ra tình trạng người đủ khả năng mua nhà ở thương mại lại tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, làm giảm cơ hội của người thực sự cần hỗ trợ.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!