Nhà ở cho thuê: Cần hành lang pháp lý riêng

Khoảng trống pháp lý làm tăng rủi ro

Trong quan niệm truyền thống, “an cư lạc nghiệp” thường được hiểu là phải sở hữu một căn nhà. Việc thuê nhà nhiều khi vẫn bị gắn với sự thiếu ổn định, chưa thành đạt hoặc chưa bảo đảm được tương lai cho gia đình và thế hệ sau. Cách nhìn này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê. Nhiều người dù chưa đủ khả năng tài chính vẫn cố vay một khoản tiền lớn để mua nhà, chấp nhận áp lực trả nợ kéo dài.

Thực tế, khái niệm an cư cần được hiểu rộng hơn là có nơi ở an toàn, ổn định, phù hợp với khả năng chi trả và thuận lợi cho học tập, làm việc, chăm sóc gia đình. Nhu cầu thuê nhà hiện nay đang gia tăng rõ rệt, nhất là tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Nhóm người có nhu cầu thuê nhà cũng ngày càng đa dạng, tuy nhiên, phía cung vẫn chưa theo kịp cả về số lượng lẫn chất lượng. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là giá bất động sản đã tăng mạnh trong những năm gần đây, trong khi lợi suất cho thuê nhìn chung còn thấp. Tại nhiều khu vực, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ dao động khoảng từ 2 đến 4% mỗi năm, một số khu vực thuận lợi có thể đạt cao hơn nhưng không phổ biến. Trong khi đó, nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản vốn ban đầu rất lớn, gánh chi phí sử dụng đất, chi phí xây dựng, vận hành, bảo trì và chi phí vốn. Thời gian hoàn vốn thường kéo dài, trong khi nguồn vốn tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp dành riêng cho nhà ở cho thuê còn hạn chế. Đây là nguyên nhân khiến không ít doanh nghiệp chưa mặn mà với phân khúc này, dù nhu cầu thị trường rất lớn.

Nhìn một cách khách quan, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn đã có những quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng thuê, quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chủ yếu nhìn nhận cho thuê nhà như một phương thức khai thác của nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc nhà ở thuộc sở hữu cá nhân, chứ chưa định danh nhà ở cho thuê là một phân khúc thị trường độc lập, có đặc thù về đầu tư, tài chính, xây dựng và quản lý vận hành.

Nhiều người dân được mua lại nhà sau 5 năm thuê ở Khu nhà ở xã hội Phú Lãm (phường Phú Lương, TP Hà Nội). Ảnh: HUYỀN TRANG

Do chưa được tách thành một loại hình riêng, các dự án xây dựng chuyên để cho thuê dài hạn vẫn phải thực hiện nhiều thủ tục được thiết kế chung cho dự án nhà ở để bán hoặc cơ sở lưu trú. Điều này làm tăng chi phí tuân thủ, kéo dài thời gian thực hiện và làm giảm tính khả thi của dự án. Trong quan hệ dân sự, việc thuê nhà vẫn phụ thuộc nhiều vào thỏa thuận của các bên. Người thuê có thể gặp tình trạng bị tăng giá bất hợp lý, thu tiền điện, nước cao hơn quy định, bị đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc khó lấy lại tiền đặt cọc. Ngược lại, chủ nhà cũng có thể chịu thiệt hại khi người thuê chậm thanh toán, làm hư hỏng tài sản, sử dụng nhà sai mục đích hoặc không chịu bàn giao nhà khi hợp đồng đã chấm dứt.

Khoảng trống pháp lý không chỉ làm gia tăng tranh chấp mà còn khiến thị trường thiếu minh bạch, hạn chế dòng vốn đầu tư chuyên nghiệp và cản trở sự tham gia của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chức tài chính dài hạn.

Cần nghị định riêng về nhà ở cho thuê

Để phát triển bền vững phân khúc nhà ở cho thuê, trước hết cần nghiên cứu ban hành một nghị định riêng điều chỉnh loại hình này. Nghị định cần xác định rõ khái niệm, phạm vi, mô hình phát triển, điều kiện đầu tư, cơ chế ưu đãi, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi của các bên.

Việc xây dựng một khung pháp lý riêng không có nghĩa là tạo thêm thủ tục hoặc siết chặt hoạt động cho thuê. Mục tiêu quan trọng nhất là phân loại đúng các mô hình để có quy định phù hợp, tránh áp dụng cùng một hệ thống tiêu chuẩn cho nhà trọ hộ gia đình, tòa nhà cho thuê chuyên nghiệp và các dự án nhà ở quy mô lớn.

Đối với nhà trọ, nhà cho thuê quy mô nhỏ, cần quy định các tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích, mật độ cư trú, hệ thống điện, nước, thông gió, lối thoát nạn và trang thiết bị phòng cháy, chữa cháy. Các yêu cầu này phải phù hợp với điều kiện thực tế và có lộ trình để người dân cải tạo, hoàn thiện. Đối với các dự án nhà ở cho thuê do doanh nghiệp đầu tư, cần xây dựng bộ quy chuẩn riêng về quy hoạch, thiết kế, hạ tầng kỹ thuật, quản lý vận hành và chất lượng dịch vụ. Trong đó, phải đặc biệt chú ý đến lối thoát nạn thứ hai, hành lang thoát hiểm, hệ thống báo cháy, khu vực sạc xe điện, kiểm tra an toàn điện và bảo trì công trình định kỳ.

Bên cạnh đó, cần sớm xây dựng mẫu hợp đồng thuê nhà thống nhất hoặc các điều khoản tối thiểu bắt buộc. Hợp đồng phải quy định rõ giá thuê, nguyên tắc điều chỉnh giá, thời hạn báo trước, trách nhiệm sửa chữa, xử lý tài sản hư hỏng, điều kiện hoàn trả tiền đặt cọc và chấm dứt hợp đồng. Khung pháp lý chỉ có thể phát huy hiệu quả khi đi cùng chính sách tài chính phù hợp. Nhà ở cho thuê là loại hình đầu tư cần nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi dài và tỷ suất lợi nhuận không cao, vì vậy, không thể chỉ dựa vào các khoản vay thương mại ngắn hạn với lãi suất cao. Nhà nước cần có chính sách tín dụng ưu đãi, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được tiếp cận vốn trung và dài hạn với mức lãi suất hợp lý.

Khi có nghị định riêng, bộ quy chuẩn phù hợp, nguồn vốn dài hạn và cơ chế bảo vệ cân bằng quyền lợi giữa người thuê với chủ nhà, thị trường nhà ở cho thuê mới có thể chuyển từ mô hình tự phát sang chuyên nghiệp. Đây cũng là điều kiện quan trọng để giảm áp lực mua nhà, bảo đảm an sinh xã hội và tạo lập một thị trường bất động sản ổn định, bền vững hơn.