Xây dựng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản

QĐND Online - Nhiễu thông tin, mù mờ về lượng giao dịch, bị kích giá ảo là những chiêu thức gài người mua bán địa ốc sập "bẫy". Tại sao không xây dựng cho thị trường bất động sản một hệ thống chỉ số mà dựa vào đó, thị trường mới thực sự ổn định và phát triển lâu dài?

Độ minh bạch của thị trường?

Rất gần đây, ngày 7-7-2008, Hãng dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle (JLL) đã công bố chỉ số minh bạch về bất động sản, trong đó nâng mức minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ "không rõ ràng" lên mức "thấp".

Việt Nam được xếp thứ 11 trong danh sách 28 thị trường có sự thay đổi về tính minh bạch lớn nhất trong 2 năm qua. Tuy nhiên, xét về toàn cục, Việt Nam vẫn đứng thứ 77 trong tổng số 86 nền kinh tế mà JLL điều tra. Một quản lý cao cấp của Nhóm tư vấn chiến lược của JLL ở Việt Nam cho rằng chỉ số cao hơn của Việt Nam chứng tỏ có sự cải thiện trong các quy định của chính phủ. Những cuộc bán đấu giá một số bất động sản hàng đầu ở Thành phố Hồ Chí Minh năm nay đã phát đi một tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư.

Một góc Hà Nội nhìn từ trên cao

Trên thực tế, đặc thù của hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Hiện nay chưa có cơ quan, tổ chức nào đưa ra các con số thống kê chính thống, minh bạch làm nền tảng khoa học cho thị trường địa ốc. Chính vì thế, giá đất nhiều khu đô thị mới dễ bị "thổi" lên chỉ trong vài ngày hoặc dễ dàng "xẹp" xuống ngay khi cơn thoái trào ập đến. Đây cũng là nguyên nhân khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm. Hay nhiều nhà đầu tư phàn nàn rằng, giá nhà rao bán, cho thuê đăng tải khắp nơi, có cả số điện thoại và địa chỉ nhưng khi liên hệ lại bị nâng giá cao hơn gấp nhiều lần hoặc không bán là chuyện "cơm bữa". Theo đó, những ai sở hữu, môi giới nhà đất đều có quyền điều chỉnh giá cả vô tội vạ theo biến động thị trường. Nhiều khách hàng, nhà đầu tư vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt trong lúc nền kinh tế bất ổn như hiện nay, sẽ dễ bị hớ to khi đưa ra quyết định mua, bán, hoặc đầu tư. Lỗ hổng này cộng thêm hệ thống tài chính yếu, theo các chuyên gia, về lâu về dài sẽ ảnh hưởng mạnh đến tính thanh khoản của bất động sản trên thị trường tài chính, nhà đầu tư và người nắm giữ bất động sản bị thiệt thòi rất lớn.

Phải có chỉ số thị trường

Theo lộ trình, REMI đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu trình Chính phủ, dự kiến sẽ thí điểm trong quí 3-2008. Theo Bộ Xây dựng, đây sẽ là chỉ số đánh giá những diễn biến chính thức của thị trường nhà đất. Chỉ số này bên cạnh việc cập nhật liên tục sự biến động về giá cả còn có những thông tin liên quan về chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm giao dịch, khối lượng giao dịch...

Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam- đã khái quát về bốn cái lợi của vấn đề này: Thứ nhất, thị trường bất động sản có ý nghĩa rất lớn đối với nền kinh tế nói chung. Theo tính toán, thị trường này chiếm 5-7% tổng GDP và nếu có chỉ số cho thị trường bất động sản thì cái lợi trước hết sẽ thuộc về Nhà nước. Nhà nước có thể sử dụng các chỉ số này để điều tiết, điều chỉnh, điều hành vĩ mô một cách hợp lý nhằm ổn định và phát triển thị trường. Hoạt động của thị trường bất động sản cũng gắn chặt với hệ thống ngân hàng. Vì vậy, cái lợi thứ hai là các ngân hàng có thể nhìn vào đây để xác định có nên mở rộng hay siết chặt cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thứ ba, là nhà kinh doanh, nhà đầu cơ cũng có thể xác định được lúc nào nên mua, lúc nào nên bán, lúc nào đầu tư. Và cái lợi cuối cùng, lợi ích dành cho người có nhu cầu nhà ở thực sự. Họ có thể tham khảo chỉ số về thị trường để quyết định mua ngay hay không, mua hay chờ đợi.

Những bài học từ thị trường bất động sản tại Mỹ đã gióng lên hồi chuông báo động về những tác động tiêu cực của thị trường này đối với nền kinh tế. Để hạn chế những tác động ấy, việc minh bạch hóa phải được đặt lên hàng đầu. Để từ ấy, chính phủ, các cơ quan chức năng có cơ sở tin cậy nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản đi đúng hướng. Hay bản thân những nhà đầu tư, người mua bất động sản cũng nhận biết được giá trị thực của “món hàng” mình giao dịch.

Một thị trường minh bạch là một thị trường mà ở đó, giá trị của hàng hóa được “nhận diện” một cách trung thực. Vì thế, để nâng cấp độ minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam, chúng ta không thể thiếu một “thước đo” đo lường “sức khỏe” của thị trường.

Bài và ảnh: Mai Huy Hồng