Theo nhận định của nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, những bất cập trong luật thuế sử dụng đất không chỉ gây nhiều trở ngại cho thị trường bất động sản (BĐS) mà còn là một trong những nguyên nhân gây thất thu cho ngành thuế trong lĩnh vực này.

Bất cập từ chính sách

Thời gian qua, vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường được quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã khiến cho hàng loạt dự án ở TP.HCM bị ngưng trệ. Tiếp đến, Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ 1/3/2011, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được lối ra cho những vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất.

Theo Hiệp hội BĐS TP.Hồ Chí Minh (HoREA), bất cập lớn nhất của hai nghị định này là cách tính tiền sử đất được xác định bằng 100% giá thị trường thông qua thẩm định giá. Điều này dẫn đến tình trạng DN vừa phải bồi thường cho người dân theo giá thị trường lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước cũng theo giá thị trường. Quy định này không chỉ gây khó khăn cho DN trong việc đóng tiền sử dụng đất vì số tiền phải nộp quá lớn, cơ quan tài chính, cơ quan thuế cũng gặp khó khăn trong việc thu tiền sử dụng đất vì cũng không có cơ sở để xác định được đâu là giá thị trường. Đồng thời việc tiếp cận nhà ở của người dân cũng gặp khó khăn vì giá thành bị đẩy lên quá cao.

Thuế sử dụng đất đang gây ách tắc cho thị trường BĐS tại TP. HCM - Ảnh: Tuấn Anh.

Ông Nguyễn Cảnh Hà- Giám đốc Công ty An Thiên Lý- cho rằng: Việc nộp thuế 100% sát giá thị trường theo nghị định 69 xem như tịch thu dự án dẫn đến thị trường ách tắc. Quy định này chỉ đúng với những trường hợp đất công mặt tiền đường không cần phải đền bù, san lấp và đầu tư mặt bằng xã hội. Còn đối với với những lô đất mua lại từ dân thì chỉ nên thu thuế từ 15-20% theo bảng giá đất.

Cùng quan điểm như trên, ông Đặng Đức Thành- Tổng giám đốc công ty CP đầu tư Căn nhà mơ ước- cho rằng: Trong giai đoạn cực kì khó khăn như hiện nay, thu tiền sử dụng đất thấp sẽ giúp DN giải toả được khó khăn, vướng mắc, tiếp tục phát triển dự án, góp phần thực hiện tốt các chính sách an sinh xã hội. Bên cạnh đó cần sửa luật theo hướng rõ ràng, minh bạch tránh phát sinh tiêu cực. Cần xác định giá đất chuẩn để tính thuế theo bảng giá của từng địa phương ban hành hằng năm theo giá tính thống nhất của Bộ Tài chính.

Theo ông Nguyễn Văn Đực- Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Nhà nước nên chia làm hai loại thuế: Đối với đất sở hữu nhà nước thì nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền sử dụng đất cho DN; còn đối với đất mua lại của dân thì bản chất là đất do DN đầu tư và nhà nước chỉ cấp sổ đỏ thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất khoảng 10-20% giá thị trường. Nếu cào bằng thu 100% giá thị trường trong mọi trường hợp thì DN sẽ chỉ trông vào quỹ đất công vốn đã rất hạn hẹp chứ không dám chủ động đầu tư các dự án BĐS.Điều này không chỉ gây khó khăn cho DN mà còn dễ nảy sinh tiêu cực dẫn đến thất thu thuế khi DN bắt tay với đơn vị thẩm định giá.

Cơ hội cho DN cố tình nợ thuế!

Không chỉ gây ách tắc cho thị trường BĐS, những bất cập trong các quy định về tiền sử dụng đất cũng đang được xem là nguyên nhân chính gây thất thu về thuế trong lĩnh vực này. Nếu trong giai đoạn 2006-2010, các khoản thuế thu từ đất đai chiếm 13-18% trong tổng thu nội địa (trừ dầu thô), thì trong giai đoạn 2011-2015, tỷ lệ này có xu hướng giảm khá mạnh.

Cụ thể năm 2011, các khoản thu từ đất đai đóng góp vào ngân sách 49.460 tỷ đồng, bằng 11,63% thu nội địa (trừ dầu thô); năm 2012, số thu từ đất đai (theo dự toán), sẽ giảm xuống chỉ còn 42.458 tỷ đồng, bằng 8,58% số thu nội địa.

Theo ông Nguyễn Đình Tấn- Cục trưởng Cục Thuế TP.Hồ Chí Minh, ngoài việc gây khó khăn cho hoạt động của DN, hai chính sách trên cũng có không ít kẽ hở tạo cơ hội cho các DN ngành này cố tình trây ỳ nợ thuế. Hiện nay hệ thống các quy định pháp luật Việt Nam chưa có điều khoản nào cho phép DN nợ tiền sử dụng đất. Đồng thời cũng không quy định cụ thể bắt buộc DN phải nộp ngay hoặc trong thời gian bao lâu. Điều này khiến số các DN BĐS nợ tiền thuế đất lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng (chủ yếu là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh). Đặc biệt, việc đẩy mạnh tính thanh khoản thị trường BĐS không đồng nghĩa với việc nới rộng tín dụng mà phải tháo gỡ trong chính sách thuế.

Theo Báo Công Thương