Một loại giấy, một đầu mối

Khu đô thị Nam Trung Yên (Hà Nội) mới được xây dựng vẫn còn nhiều nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ảnh: QUANG THÁI

Vòng luẩn quẩn “sổ đỏ”, “sổ hồng”

Hiện nay đang tồn tại 3 loại giấy chứng nhận liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất, đó là: “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” cấp theo Nghị định 60-CP ngày 5-7-1994, “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cấp theo Nghị định 181/2004 về thi hành Luật Đất đai 2003 và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” cấp theo Nghị định 95 ngày 15-7-2005. Nước ta cũng chưa có một đạo luật riêng quy định về đăng ký bất động sản mà được quy định trong nhiều đạo luật chuyên ngành, ví dụ như đăng ký quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2003, đăng ký quyền sử dụng và sở hữu rừng theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng theo Luật Nhà ở 2005. Với mỗi đạo luật chuyên ngành đều có quy định riêng về thủ tục đăng ký với thời hạn, quy trình cũng như hồ sơ đăng ký khác nhau. Chính vì vậy, thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản đang gây ra rất nhiều phiền hà và tốn kém về cả thời gian và tiền bạc cho người dân.

Trong tờ trình trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường cho rằng: “Việc tồn tại quá nhiều đầu mối các cơ quan có thẩm quyền quản lý cũng như đăng ký bất động sản trong khi bất động sản là một thể thống nhất đã gây khó khăn, phiền hà cho người dân do phải qua nhiều cửa để yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin”. Luật Đất đai sửa đổi đã được thực hiện từ năm 2004, Luật Nhà ở cũng có hiệu lực từ 3 năm nay, nhưng cho đến thời điểm này, theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện chỉ có 13 tỉnh, thành phố cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đạt hơn 90% diện tích đất cần cấp, còn quá nửa địa phương trên cả nước chỉ mới cấp được khoảng 70% diện tích cần cấp.

Thủ tục hành chính rườm rà cùng nhiều quy định khác nhau về đất đai đã gây nhiều bức xúc cho người dân, nảy sinh tâm lý ngại đụng chạm đến thủ tục về bất động sản, nhưng giao dịch “ngầm” từ đó phát sinh ngày càng tăng. Hiện nay, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc về hai cơ quan khác nhau. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn khi người sử dụng muốn chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng… thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ đăng ký các giao dịch này. Năm 2007, Văn phòng đăng ký bất động sản tại Hà Nội giải quyết được khoảng 25 nghìn hồ sơ, tại Thành phố Hồ Chí Minh là hơn 45 nghìn. Thực tế là có rất nhiều giao dịch về bất động sản không thông qua văn phòng này, “Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, nên không có đủ thông tin để giải quyết khiếu kiện về bất động sản, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế”, Bộ trưởng Hà Hùng Cường nhận xét.

Thống nhất một loại giấy

Rõ ràng việc thay đổi, cải cách về quản lý bất động sản là cấp thiết, để thống nhất một loại Giấy chứng nhận về bất động sản từ đó Nhà nước có thể quản lý một cách dễ dàng hơn. Bộ Tư pháp đã chủ trì xây dựng dự thảo “Luật đăng ký bất động sản”, một đạo luật chuyên biệt cho quản lý bất động sản. Điểm đáng chú ý là dự thảo Luật quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ do Văn phòng đăng ký bất động sản, thuộc ngành dọc của Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện, không thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện như trước đây. Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hà Hùng Cường thì chỉ có thống nhất một cơ quan quản lý mới thống nhất được một loại giấy đăng ký cho tất cả các loại bất động sản cũng như kiểm soát được chặt chẽ giao dịch về bất động sản. Dự thảo Luật đăng ký bất động sản hướng đến mục tiêu cả nước chỉ có một loại giấy chứng nhận duy nhất, một cơ sở dữ liệu tập trung, thống nhất về bất động sản.

Quan điểm thống nhất một loại giấy chứng nhận đối với bất động sản đã được Chính phủ và Quốc hội đưa ra từ lâu, nhưng thống nhất một loại giấy kết hợp với gộp chung một cơ quan quản lý như dự thảo Luật đưa ra khiến nhiều cơ quan quản lý và cơ quan chức năng lo ngại là một phương án khó thực hiện và không hợp lý. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Nguyễn Văn Thuận cho rằng: “Nếu dùng một đạo luật điều chỉnh việc đăng ký từ đó cấp một giấy chứng nhận chung, thậm chí đăng ký mọi sự biến động với tất cả các loại hình bất động sản là không hợp lý, bởi vì đăng ký quyền về tài sản và đăng ký giao dịch về tài sản là hai chế định pháp lý khác nhau”. Cũng theo ông Thuận thì “việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể và không nên giao cho Văn phòng đăng ký bất động sản là đơn vị sự nghiệp làm chức năng cung cấp dịch vụ công thực hiện”. Nhiều ý kiến cho rằng, đăng ký bất động sản chỉ phát sinh khi có nhu cầu giao dịch như chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế… vì vậy nếu bắt buộc vừa phải xác định quyền sử dụng, sở hữu, vừa phải đăng ký bất động sản là chồng chéo, gây phiền hà cho người dân một cách không cần thiết.

Tìm phương án cho việc thống nhất một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn với đất, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Kiên cho rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu về bất động sản có thể là một cuốn sổ ghi quyền về bất động sản theo từng mục riêng, như vậy có thể thống nhất các loại chứng nhận về bất động sản hiện nay vào chung cuốn sổ đó. Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Nguyễn Văn Thuận cũng đồng tình: “Chủ trương của Chính phủ về việc cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn với đất là cần thiết. Tuy nhiên nội dung này là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai và cần được quy định trong Luật Đất đai mới là hợp lý”. Theo kiến nghị của Ủy ban Pháp luật, vấn đề này sẽ được nghiên cứu, quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai sẽ được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 sắp tới.

MẠNH HƯNG