Giải cứu thị trường bất động sản

QĐND - Xử lý nợ xấu và giải cứu thị trường bất động sản đang là hai vấn đề “nóng” nhất của kinh tế Việt Nam đầu năm 2013. Trong đó, nếu giải cứu tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng để giải quyết nợ xấu. Từ năm 2011, khi “tảng băng” bất động sản hình thành, đã có khá nhiều cuộc họp, hội thảo và đề án để phá “tảng băng” này. Thế nhưng “tảng băng” không những không tan mà càng phình to ra trong năm 2012 và đến thời điểm này, nó đã gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho cả nền kinh tế…

Số vốn tồn kho nhiều hơn báo cáo

Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch. Hiện mới có báo cáo của 50/63 tỉnh, thành phố trong cả nước. Tại 50 địa phương này, còn tồn kho 26.444 căn hộ chung cư, 15.786 căn nhà thấp tầng, 92.800m2 sàn văn phòng cho thuê, 98.407m2 sàn trung tâm thương mại, 7.922.485m2 nền nhà ở và 1.951.033m2 đất thương mại khác. Ước tính tổng giá trị bất động sản vốn tồn kho của 50 địa phương có báo cáo là khoảng 111.963 tỷ đồng.

BIDV triển khai đề án thành lập Công ty tái cho vay thế chấp nhà ở. Ảnh Kiều Linh

Trong đó, TP Hồ Chí Minh tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, 300.071 m2 đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459m2 mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng và nhiều chuyên gia kinh tế thì số liệu trên chưa phản ánh được tình hình thực tế vì còn nhiều dự án tồn kho nhưng chưa báo cáo và do đặc điểm của tồn kho bất động sản khác với tồn kho của các sản phẩm công nghiệp khác, nhiều nhà chung cư đang xây dựng dở dang, đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thị trường… Vì vậy, số vốn tồn kho đọng trong bất động sản còn lớn hơn nhiều so với số liệu đã báo cáo.

Giải cứu bằng nhà ở xã hội?

Cuối tuần qua, tại Hà Nội, đã có 4 chủ đầu tư xin chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Những dự án này gồm Tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long tại Lai Xá, Kim Chung, Hoài Đức; khu nhà ở thương mại cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú, phường Văn Quán, quận Hà Đông của Công ty CP đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà; khu đô thị mới Trung Văn, huyện Từ Liêm của Công ty CP đầu tư xây dựng Hà Nội và một dự án của Công ty CP Thiết bị vật tư Du lịch. Dự kiến trong tuần này, Sở Xây dựng Hà Nội sẽ có cuộc họp với các cơ quan chức năng để hướng dẫn các chủ dự án thực hiện việc chuyển đổi dự án.

Việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là một trong những giải pháp mà Bộ Xây dựng đề xuất để giải cứu thị trường bất động sản lúc này. Theo Bộ Xây dựng, hiện nay còn rất nhiều người, trong đó có cán bộ quân đội chưa có nhà ở, nhưng do giá nhà ở vẫn còn quá cao so với thu nhập của họ, nên họ chưa thể mua nhà. Nếu giá nhà giảm (còn khoảng từ 300 đến 500 triệu đồng/căn hộ và có chính sách cho vay trả góp) thì sẽ có rất nhiều người mua nhà. Các chủ đầu tư cũng hy vọng việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội sẽ cứu vãn tình thế lúc này, bởi theo quy định mới đây trong Nghị quyết của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản thực hiện chuyển đổi sang nhà ở xã hội sẽ được hưởng một số ưu đãi về tiền sử dụng đất, vay vốn, thuế thu nhập doanh nghiệp giảm còn 10% thay vì 25%…

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, để cơ cấu lại thị trường, Bộ Xây dựng đã phân thành 4 loại dự án bất động sản. Trong đó, những dự án có khả năng tiêu thụ trên thị trường cần được tập trung hoàn thành; một số dự án tiếp tục triển khai nhưng phải điều chỉnh quy mô, cơ cấu đầu tư cho phù hợp với nhu cầu thị trường; số dự án phải chuyển đổi thành nhà ở xã hội và một số dự án bất động sản phải tạm dừng khi không phù hợp...

Cơ hội tốt để cán bộ quân đội có nhà ở

Do đặc thù của quân đội, đại đa số cán bộ, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên quốc phòng đều dành phần lớn thời gian ở trong doanh trại, nhất là đối với cán bộ cơ sở. Một tháng, nếu đơn vị hoạt động bình thường, họ cũng chỉ được về thăm gia đình một lần, còn không thì hai, ba tháng một lần. Nếu nhà gần đơn vị, ít phải chi phí các khoản đi đường thì còn có đôi chút tiền lương hỗ trợ vợ con, gia đình. Nhưng nếu cán bộ đóng quân ở xa gia đình vài trăm cây số, thì số tiền tích lũy được trong tháng chỉ đủ mua quà cho vợ, con, không thể xây được nhà ở nông thôn hoặc mua được nhà ở thành phố. Luật Sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam đã có những quy định về việc bảo đảm nhà ở cho sĩ quan quân đội, thế nhưng do cơ chế chính sách chưa phù hợp, nên số lượng cán bộ quân đội chưa có nhà ở vẫn tiếp tục gia tăng. Theo số liệu mới đây của Bộ Quốc phòng, những đối tượng hưởng tiêu chuẩn như sĩ quan theo quy định của Chính phủ chưa được sở hữu nhà ở là khoảng 100.000 người. Theo ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và nhiều chuyên gia kinh tế, thời gian này cơ hội thuận lợi để cán bộ quân đội có nhà ở.

Hà Nội có nhiều khu đô thị hiện đại nhưng do giá bán còn quá cao nên vẫn còn nhiều căn hộ trống. Trong ảnh là khu đô thị mới phía Tây Hà Nội. Ảnh TTXVN

Theo ông Trần Bắc Hà, BIDV đã xây dựng Đề án thành lập Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở Quốc gia ngay trong quý 2-2013 để kịp thời hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản, kích thích sản xuất lưu thông hàng hóa, trong đó sẽ ưu tiên cho cán bộ quân đội vay tiền để mua nhà. Ông Trần Phương, Phó tổng giám đốc BIDV cho biết: Công ty Tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ tồn tại dưới hình thức công ty tài chính trách nhiệm hữu hạn một thành viên do nhà nước sở hữu 100% hoặc chi phối trên 75% vốn điều lệ. Vốn điều lệ ban đầu của công ty là 5000 tỷ đồng và kỳ vọng trong 5 năm đầu tiên, sẽ huy động thêm khoảng 50 nghìn tỷ đồng từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ, ODA, tiền gửi dài hạn giá rẻ của các định chế tài chính trong nước. “Với lượng vốn đó thì trong 5 năm đầu tiên, công ty sẽ cung cấp nguồn vốn cho 250 nghìn căn nhà, tương đương 7,5 triệu m2 nhà ở thu nhập thấp và con số này đến năm 2020 là 900 nghìn căn nhà”, ông Phương nói.

Cơ chế hoạt động của công ty này theo hai hình thức, gồm: Tái cho vay thế chấp và mua lại các khoản nợ cho vay nhà ở thu nhập thấp từ các ngân hàng thương mại. Điểm khác biệt ở đây là không cho vay trực tiếp vào đối tượng thụ hưởng mà cho vay gián tiếp đối với các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện cho vay nhà ở thu nhập thấp. Cụ thể, đối với nghiệp vụ tái cho vay, công ty sẽ chủ động hợp tác với tổ chức tín dụng để chỉ định dự án, đối tượng khách hàng cụ thể và xác định lãi suất cho vay, thời hạn, số tiền cụ thể cần giải ngân. Từ đó, tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại sẽ là đơn vị thực hiện giải ngân và thu nợ, quản lý khoản vay cũng như tài sản bảo đảm. Theo cơ chế này, nguồn vốn lãi suất thấp (do đầu vào có lãi suất thấp) sẽ được đưa đến đúng đối tượng thụ hưởng mà Nhà nước mong muốn hướng tới, trong đó có đối tượng cán bộ quân đội.

Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia kinh tế, để bảo đảm cho cán bộ quân đội có nhà ở, trước hết, cần sự quan tâm của Chính phủ để sớm ban hành “Nghị định quy định chi tiết về việc bảo đảm nhà ở cho sĩ quan Quân đội nhân dân Việt Nam”, tạo hành lang pháp lý chủ động phát triển nhà ở cho quân đội. Đề nghị Chính phủ cho phép quân đội được quyết định đầu tư và tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà ở như UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nếu chỉ xác định trách nhiệm này thuộc UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì việc phải giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân địa phương đã là một áp lực lớn, việc bảo đảm nhà ở cho cán bộ quân đội sẽ rất khó khăn. Nếu có cơ chế cho phép quân đội chủ động phát triển nhà ở thì sẽ khai thác được nguồn lực lớn, cùng với các địa phương đẩy nhanh tiến độ giải quyết nhu cầu nhà ở. Đề nghị Chính phủ cho phép Bộ Quốc phòng được lập “Quỹ đầu tư phát triển nhà ở” và bảo đảm ngân sách hằng năm cho quân đội phát triển nhà ở, có chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại không nhằm mục đích kinh doanh cho cán bộ quân đội.

ĐỖ PHÚ THỌ