“Cung” vẫn chưa theo kịp “cầu”

Trong năm 2008, thị trường được dự báo vẫn trên đà tăng trưởng mạnh, do nhu cầu về các loại hình bất động sản trên ngày càng tăng khi nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và hội nhập sâu vào kinh tế quốc tế. Nghiên cứu mới nhất về thị trường của Công ty CB Richard Ellis cho thấy rõ hơn về điều này.

Văn phòng thiếu hụt, giá tăng

Sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A và B tăng cao, với tỷ lệ tương ứng là 21% và 24% so với năm 2006. Giá thuê trung bình của văn phòng hạng A đã lên tới 43 USD/m2/tháng, thậm chí là 50 USD/m2/tháng đối với những văn phòng ở những vị trí trung tâm. Văn phòng hạng B cũng đạt đến giá thuê trung bình là 28 USD/m2/tháng và nguồn cung vẫn hạn chế. Tuy nhiên, nếu đem so sánh với các trung tâm thương mại trong khu vực, thì mức giá trung bình 43 USD nêu trên tại Hà Nội vẫn còn khiêm tốn, mới chỉ bằng 18% so với Hồng Kông, và khoảng 30% so với Singapore.

Hiện tại, tổng cung diện tích văn phòng hạng A và B tại Hà Nội mới chỉ là 300.000 m2 (tại 10 toà nhà văn phòng hạng A và 23 toà nhà văn phòng hạng B). Diện tích này mới bằng 4% tổng cung văn phòng hạng A và B của thành phố Bangkok, Thái Lan.

Do cầu văn phòng hạng A và B vẫn tiếp tục tăng trong năm 2008, và không có thêm cung mới về văn phòng hạng A cho đến năm 2009, nên giá thuê được dự báo sẽ vẫn tiếp tục tăng lên.

Mặt bằng bán lẻ tỉ lệ lấp đầy cao

Giá thuê tại các vị trí trung tâm lên đến 125 USD/m2/tháng và hệ số sử dụng đạt xấp xỉ 100% cho thấy sức nóng của loại hình bất động sản này. Giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại cũng đạt trên 60 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá thuê trung bình ở Indonesia cũng chỉ là 50 USD/m2/tháng, và tại Bangkok là 60 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, còn một khoảng cách khá xa về giá, nếu đem so sánh với các thành phố lớn ở Châu Á: Tokyo là 380 USD/m2/tháng, HongKong 549 USD/m2/tháng, Thượng Hải 183 USD, Bắc Kinh 135 USD, Singapore 207 USD/m2/tháng…

Sự góp mặt và mở rộng kinh doanh của những thương hiệu lớn trên thế giới như Adidas, Escada, Guess, KFC, BBQ Chicken… trong thời gian gần đây tại Hà Nội cũng đang và sẽ mở ra triển vọng phát triển mạnh hơn nữa của thị trường mặt bằng bán lẻ. Trong năm nay, dự báo sẽ có thêm nhiều thương hiệu quốc tế thâm nhập thị trường Hà Nội, kéo theo sự gia tăng hệ số sử dụng và giá thuê của loại hình bất động sản này.

Thị trường căn hộ cao cấp nóng dần

Nhu cầu lớn đối với nhà ở tại các dự án mới có thể đẩy giá lên đến 4000 USD/m2, và thậm chí là 5.000 USD/m2 đối với những dự án có vị trí đẹp. Đó là dự báo của CBRE về thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong thời gian tới. Hiện tại, giá các căn hộ đang dao động trong khoảng 1.600 USD- 3.500 USD/m2. So với mức giá khởi điểm, giá bán thị trường của các căn hộ cao cấp đã tăng lên trên dưới 1.000 USD/m2. Đơn cử, giá thị trường Quý 4/2007 của căn hộ ở Dự án Golden Westlake đã là 3.500 USD/m2, trong khi giá khởi điểm là 2.000 USD/m2, giá thị trường ở toà nhà Pacific Place là khoảng 3.300- 3.400 USD/m2, giá khởi điểm là 1.800 USD/m2, ở Khu đô thị mới Ciputralà 1.800 USD/m2, giá khởi điểm là 500 USD/m2…

Khoảng cách khá lớn giữa giá thị trường và giá khởi điểm của các căn hộ cao cấp cho thấy sức nóng của loại hình bất động sản này ở Hà Nội đang tăng lên. Nhu cầu đối với các căn hộ cao cấp tăng là do số lượng người Việt có thu nhập cao, người nước ngoài và Việt kiều làm việc tại Việt Nam ngày càng nhiều, khiến cho giá bán tiếp tục tăng lên, ngay cả đối với những dự án còn đang trong giai đoạn thi công. Vấn đề đặt ra là chất lượng của một số dự án căn hộ cao cấp chưa thực sự cao cấp. Khi những dự án như Keangnam Hanoi Landmark Tower, The Landmark được hoàn thiện, hẳn là không ít những dự án cao cấp hiện tại sẽ bị tụt hạng.

Đối với thị trường căn hộ cao cấp cho thuê, tỷ lệ còn trống trong quý 4/2007 chưa đến 6%, giá thuê khoảng 30-45 USD/m2/tháng, tương đương mức giá thuê tại thị trường các nước trên thế giới. Năm 2008 sẽ có thêm một lượng cung mới cho thị trường, chủ yếu đến từ các dự án Fraser Suites (170 căn), Somerset Hoa Binh (206 căn), Skyline (88 căn)…Cùng với sự có mặt của nhiều nhà đầu tư và quản lí danh tiếng trên thị trường, chất lượng, dịch vụ các căn hộ cho thuê sẽ được nâng cao hơn nữa.

Thị trường khách sạn xuất hiện nhiều thương hiệu quốc tế

Số lượng phòng khách sạn tiêu chuẩn 4-5 sao hiện tại rất hạn chế. Giá phòng khách sạn 5 sao dao động trong khoảng từ 120-350 USD/ngày. Hệ số sử dụng phòng đạt xấp xỉ 82%. Một điểm đáng chú ý khác là thị trường khách sạn Hà Nội đã xuất hiện các thương hiệu khách sạn tầm cỡ như Novotel, Marriott, InterContinental, Crowne Plaza, Movenpick. Trong tương lai, hầu hết các dự án khách sạn mới tập trung ở khu vực Mĩ Đình, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2010.

Tình trạng thiếu phòng khách sạn được dự báo sẽ không thể giải quyết ngay trong một sớm một chiều, bởi các dự án khách sạn tuy đã được phê duyệt trong năm 2007, vẫn cần vài ba năm để triển khai xây dựng và hoàn thiện. Mặt khác, các dự án được phê duyệt trên, hầu hết là dự án khách sạn 5 sao, trong khi thị trường khách sạn 3 sao vẫn đang thiếu vắng dự án.

Bài và ảnh: Minh Huyền