Chuyên nghiệp hóa, hạn chế rủi ro

Nhiều khu chung cư mới đã được giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Ảnh: Vũ Quang Thái

Nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà với sàn giao dịch

Nội dung trong Nghị định 153 và Thông tư số 13 còn quy định: Doanh nghiệp khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch, thời gian tối thiểu là 7 ngày, ngoài ra còn phải đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng. Rõ ràng, khi giao dịch qua sàn, khách hàng không chỉ nắm chắc thông tin mà còn phòng tránh được nhiều rủi ro đặc biệt là tránh bị “làm giá” và bảo đảm tính hợp pháp của bất động sản. Mặc dù vậy, đối với nhiều doanh nghiệp, giao dịch qua sàn chưa phải là giải pháp tối ưu. Thực tế là hiện nay hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn ở quy mô nhỏ, số lượng khách cũng hạn chế. Lý giải về thực trạng này, ông Vương Tuấn Long, Chuyên viên cao cấp của Công ty CBRE, công ty chuyên về tư vấn, định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản, cho rằng: “Vấn đề lớn nhất là các chủ đầu tư chưa xác định cần thiết phải lên sàn, họ vẫn muốn làm theo cách cũ, nghĩa là thông qua các đơn vị môi giới”. Cũng theo ông Long, khi hoàn thành dự án bất động sản như một khu chung cư, khu văn phòng cho thuê, nhiều chi phí không thể kê khai rõ được, như chi phí xin cấp phép, chủ đầu tư đều phải tính vào giá bán, từ đó đẩy giá cao lên. Nếu giao dịch qua sàn, thông tin phải minh bạch, không thể có hiện tượng làm giá, đầu cơ, như thế thì không thể bù cho các khoản phí không tên đó.

Một nguyên nhân khác khiến cho nhiều loại hình bất động sản không thể lên sàn, đó là thủ tục pháp lý. Theo số liệu của Dự án Hiện đại hoá hệ thống quản lý đất đai, thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay trên nhiều tỉnh, thành phố của cả nước mới chỉ có 7% số thửa đất được cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003. Chính vì thủ tục pháp lý của bất động sản còn chưa đầy đủ nên không thể đưa lên sàn được, hơn nữa thói quen của nhiều khách hàng là mua bán trao tay, vừa thuận tiện vừa tránh được các thủ tục hành chính. Đi kèm với hình thức giao dịch đó tất nhiên là mức độ rủi ro cao.

Về phía các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản thì lý do họ không mặn mà với sàn giao dịch còn vì những quy định rắc rối. Nhiều doanh nghiệp cho rằng việc bắt buộc phải đăng tải các thông tin về dự án, loại, số lượng bất động sản… trên các phương tiện thông tin đại chúng khi muốn giao dịch qua sàn đòi hỏi một khoản kinh phí. Hơn nữa, để tổ chức mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản qua sàn giao dịch phải qua nhiều khâu, mất nhiều thời gian. Có thể thấy, thời gian qua doanh nghiệp và những người tổ chức sàn giao dịch bất động sản chưa có nhiều tiếng nói chung. Khi quy định bắt buộc các doanh nghiệp phải giao dịch qua sàn có hiệu lực, vấn đề này phải được giải quyết triệt để.

Tạo đà cho thị trường chuyên nghiệp hơn

Hiện nay đã có thêm một số sàn giao dịch bất động sản mới được khai trương nhằm đón đầu quy định này, nhưng “chưa thể hy vọng ngay lập tức toàn bộ giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp sẽ qua sàn. Cần có thời gian để doanh nghiệp thấy được lợi ích của sàn giao dịch”, ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty thẩm định giá Thế kỷ chia sẻ. Quy định bắt buộc giao dịch qua sàn, trước mắt có thể nhiều doanh nghiệp chưa hưởng ứng nhưng là rất cần thiết. Chia sẻ với quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Giao dịch bất động sản trong thực tế phải qua nhiều tầng lớp rồi mới đến người sử dụng cuối cùng, đẩy giá tăng cao, thiệt hại cho người tiêu dùng. Giao dịch qua sàn, với thông tin, giá cả minh bạch sẽ giảm đầu cơ, từ đó làm trong sạch thị trường hơn”.

Bên cạnh đó, cần phải hiện đại hoá và mở rộng quy mô cơ sở hạ tầng của các sàn giao dịch bất động sản hơn nữa mới có thể đáp ứng được nhu cầu giao dịch của các doanh nghiệp. Chính vì vậy, cùng với xu hướng chọn những sàn giao dịch uy tín, nhiều doanh nghiệp sẽ tự thành lập sàn của mình, một lúc đóng hai vai: người bán và người môi giới. Sàn giao dịch lúc này trở thành một công ty con của doanh nghiệp. Theo GS Đặng Hùng Võ: “Quy định phải bảo đảm được tính độc lập của sàn giao dịch và doanh nghiệp, như vậy mới tránh được sự điều khiển của doanh nghiệp đối với sàn, ngăn chặn những tiêu cực trong quá trình giao dịch. Mặc dù vậy, phải qua quá trình đưa quy định vào thực tế, rút kinh nghiệm của quá trình vận hành mới xác định những điểm gì chưa được, từ đó hoàn chỉnh dần quy định pháp luật”.

Công ty CBRE đang hoàn tất hồ sơ xin thành lập sàn giao dịch bất động sản, dự kiến sẽ hoàn thành cuối năm 2008, Công ty thẩm định giá Thế Kỷ, Hà Nội hiện có 4 sàn đang hoạt động, tháng 10-2008 tiếp tục khai trương sàn thứ 5 và sẽ nâng cấp các sàn cũ để đạt tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng. Thị trường bất động sản đang đón nhận quy định này như một luồng gió mới. Chuyên nghiệp hoá và minh bạch hoá thị trường sẽ là một tương lai không xa nếu thực sự doanh nghiệp, khách hàng và những người tổ chức sàn thấy được lợi ích của mình.

Đỗ Mạnh Hưng