Chung cư cũ "cấp cứu", dân mong nhà mới
Theo thống kê của Sở Xây dựng TP Hà Nội, hiện nay trên địa bàn thành phố đang tồn tại 76 khu chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng với 1.273 căn hộ và 306 nhà đơn lẻ. Những khu nhà này hầu hết được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 80 của thế kỷ trước. Các chung cư cũ được bố trí rải rác khắp địa bàn các quận nội thành, ban đầu thuộc chủ sở hữu Nhà nước, sau đó được bán cho người thuê đã trở thành nhà đa sở hữu. Do diện tích ở chật chội, cộng với sự yếu kém trong công tác quản lý nên hầu hết các hộ dân đều cơi nới, lấn chiếm khoảng không, đất trống. Việc làm này không chỉ gây mất mỹ quan đô thị mà còn ảnh hưởng đến kết cấu, tuổi thọ của công trình. Một thực tế nữa là, hầu hết các căn hộ ở tầng 1 đều ẩm thấp, qua nhiều lần nâng đường nên nền nhà thường thấp hơn sân hoặc đường nội bộ. Theo tính toán của cơ quan chức năng, hiện tại mật độ xây dựng ở các chung cư này đều tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu và dân cư tăng khoảng 1,5 lần; trong khi hệ thống kỹ thuật đều cũ nát; không có hệ thống phòng cháy, chữa cháy, tiềm ẩn nguy cơ xảy ra cháy nổ rất cao và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân.
Bà Dương Thị Khánh Hòa, cư dân ở nhà E6, Khu tập thể Thành Công, phường Thành Công, quận Ba Đình, TP Hà Nội từ năm 1978 phản ảnh, nhiều hộ dân ở đây sống trong cảnh hệ thống nước thải ngấm từ tầng trên xuống tầng dưới, tường nhà loang lổ, bong tróc. Năm 2013, khu nhà được các cơ quan chức năng xác định đang trong tình trạng lún, nứt, nguy hiểm, lực lượng dân phòng luôn phải túc trực ngày đêm để kịp thời ứng phó khi có tình huống khẩn cấp xảy ra. Thế nhưng từ đó đến nay, vì nhiều lý do nên khu nhà này vẫn chưa thể được xây mới, được làm kèo sắt chống đỡ và duy trì đến nay. “Hầu hết các căn hộ đã bị xuống cấp và hư hỏng nặng. Người dân chúng tôi ai cũng mong muốn khu nhà được đầu tư xây dựng lại, được tái định cư tại chỗ và có chỗ ở tốt hơn. Thế nhưng, nếu các cơ quan chức năng không có giải pháp đột phá thì có lẽ đến hết đời tôi cũng chưa có nhà mới để ở”, bà Hòa cho biết.
Tìm hiểu thêm tại các tòa nhà G6B-G22 Thành Công, nhà A-B Ngọc Khánh, nhà A1-A2 Giảng Võ, khu tập thể Bộ Tư pháp, chúng tôi cũng thấy sự xuống cấp biểu hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, tường bong tróc, bê tông nứt hở cả cốt thép... Mong muốn được cải tạo, nhưng không ít hộ dân cũng bày tỏ băn khoăn trước thực trạng như nhà C1 Thành Công, B6 Giảng Võ đã dỡ gần chục năm nay, thay đổi rất nhiều chủ đầu tư và có những người dân ra đi, phải mất ở nơi tạm cư, chưa được quay trở lại nhà của họ. Còn tại các chung cư như: C8 Giảng Võ, A Ngọc Khánh, nơi đã được cơ quan chức năng kết luận đang ở mức nguy hiểm, cư dân đã được bố trí tái định cư, nhưng nhiều hộ không di dời và yêu cầu xác định rõ năng lực chủ đầu tư và xem lại cơ chế bồi thường.
Giống như nhiều chung cư cũ, các hộ dân nhà E10, Khu tập thể Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đều cơi nới, lấn chiếm khoảng không.
Cần những giải pháp cụ thể hơn
Cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ là mục tiêu mà UBND TP Hà Nội đặt ra từ lâu, hiện đang tìm các giải pháp thực hiện. Song, vì nhiều lý do nên tiến độ cải tạo, xây mới rất thấp, đến nay mới chỉ đạt gần 2%. Nguyên nhân có nhiều, nhưng mấu chốt vẫn là mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư-người dân-Nhà nước. Trong đó, do các cơ quan nhà nước hạn chế việc nâng cao tầng, khiến các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà. Thêm vào đó, cộng đồng dân cư lại chưa đồng thuận với mức bồi thường hoặc phương thức tái định cư. Trong lúc vấn đề đang ách tắc thì việc Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cùng với việc Hà Nội cho phép xây cao tầng đối với nhiều dự án tại khu vực nội đô là bước quan trọng giải quyết, gỡ nút thắt về mâu thuẫn lợi ích. Thế nhưng, tiến độ vẫn rất chậm, bởi thực tế công tác giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khó khăn. Các hộ dân, nhất là những hộ ở tầng 1 thường đòi hỏi tái định cư cả phần lấn chiếm, cơi nới. Còn các chủ đầu tư lại không đồng ý, nên các hộ dân không chịu di dời. Mặt khác, một số khu nhà đã trở thành đa sở hữu, để lấy được sự đồng thuận của hầu hết các hộ dân cũng gặp không ít khó khăn.
Trao đổi với chúng tôi, bà Lê Thị Bích Thuận, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, Chánh văn phòng Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho biết: “Cải tạo chung cư cũ hiện hành đang thiếu coi trọng đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, còn vai trò của chính quyền đô thị lại mờ nhạt, để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân nên không hiệu quả. Vì thế, việc cần làm là lấy cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ doanh nghiệp bất động sản tham gia bằng việc cho phép doanh nghiệp được sử dụng diện tích tầng 1 vào mục đích kinh doanh. Mỗi chung cư khi cải tạo thì cộng đồng dân cư ở đó cần thành lập hợp tác xã nhà ở và việc quyết định tái thiết chỉ cần 2/3 thành viên đồng ý là đủ. Như vậy, nguyện vọng và yêu cầu của từng thành viên sẽ được điều hòa một cách dân chủ, công bằng và vì lợi ích chung”.
Còn theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Nam, Phó trưởng khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội: “Chúng ta nên tham khảo một số mô hình cải tạo khu nhà cũ trên thế giới. Chẳng hạn ở Nhật Bản, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của chính phủ như: Doanh nghiệp được trợ cấp 20-25% từ ngân sách quốc gia, được vay các khoản từ tổ chức công cộng; người dân được miễn thuế thu nhập nên công tác xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật Bản đã thành công. Đối với TP Hà Nội, cần khẩn trương quy hoạch chi tiết các chung cư cũ. Một quy hoạch có thể chia nhỏ và kêu gọi nhiều chủ đầu tư, và mỗi kêu gọi đó đều xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất, thuế thật cụ thể, có giao kèo, lỗ thì được bù giao một dự án khác để tránh tình trạng khu đất “vàng” thì thu hút đầu tư, khu đất xa, dự án thấp tầng thì chẳng ai mặn mà”.
Cải tạo chung cư cũ, nâng cao chất lượng cuộc sống và tạo diện mạo mới cho đô thị là quá trình phải trải qua của hầu hết đô thị. Về lâu dài, UBND TP Hà Nội nên nghiên cứu giải pháp cụ thể hơn, trong đó chỉ nên cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn nhà của thành phố để điều tiết các khu khác. Với người dân không có khả năng tái định cư tại chỗ, thành phố nên tạo điều kiện để họ được tiếp cận nhà ở xã hội.
Bài và ảnh: KIM DUNG