Khắc phục nhà siêu mỏng, siêu méo bằng cách nào?

Một tuyến phố được quy hoạch và xây dựng đồng bộ ở Hà Nội. Ảnh: QUANG THÁI

Thành phố sẽ đứng ra định giá?

Để có biện pháp phòng hiệu quả thì phải mổ xẻ thực trạng hiện nay. "Điển hình" được đưa ra để bàn bạc, rút kinh nghiệm, là tuyến đường Kim Liên-Ô Chợ Dừa. Tuyến đường này đang được mệnh danh là “đường hiện đại, phố nhà quê” bởi đường thì rất đẹp nhưng nhà hai bên phố thì lộn xộn, nhiều nhà siêu mỏng xuất hiện trông như "phố huyện”.

Từ trước khi tiến hành mở đường Kim Liên- Ô Chợ Dừa, thành phố đã có chủ trương xây dựng đồng bộ tuyến phố hai bên con đường này để sau khi hoàn thành, Hà Nội sẽ có một tuyến phố văn minh, hiện đại. Theo đó, mỗi bên đường được mở rộng thêm 50m, tạo thành quỹ đất khoảng 11ha. Diện tích đất này sẽ được xây dựng những chung cư cao tầng, trung tâm thương mại dịch vụ phục vụ tái định cư tại chỗ và tạo nguồn kinh phí đầu tư cho con đường. Tuy nhiên, chủ trương này đã không thể thực hiện được do gặp phải sự chống đối của các hộ dân khi không thoả mãn giá đền bù.

Theo Chủ tịch UBND quận Đống Đa, chủ trương nói trên rất khó thực hiện và có thể nói là phi thực tế. Khi mở rộng thêm diện tích để xây dựng lại hoàn toàn một khu phố mới với những chung cư cao tầng, trung tâm thương mại… thì khu này vẫn có một khoảng cách nhất định với khu dân cư cũ. Khoảng cách ấy có thể chỉ là một tuyến phố nhỏ nhưng sẽ xuất hiện những mảnh đất nhỏ lẻ… Hơn nữa, trên địa bàn dân cư đông đặc như vậy, tiền đền bù giải phóng mặt bằng rất lớn, không ai có thể kham nổi. Chỉ mới đền bù theo chỉ giới mở đường mà con đường này đã được đánh giá là “đắt nhất hành tinh” với số tiền đền bù khoảng 600 tỷ đồng. Nếu đền bù theo chủ trương mở rộng đất hai bên đường để thực hiện xây dựng những công trình mới thì số tiền ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Với số vốn ấy, không một nhà đầu tư nào dám đầu tư.

Đại diện quận Đống Đa cho biết, trên tuyến Kim Liên- Ô Chợ Dừa có 77 mảnh đất nhỏ lẻ, không đủ điều kiện xây dựng. Chính quyền đã vận động hợp khối được khoảng 40%. Số còn lại không thể hợp khối do các hộ dân không thoả thuận được giá cả. Quận cũng không thể thu hồi được vì theo quy định của Luật Đất đai, muốn thu hồi đất thì phải có dự án, tức là phải lập dự án cho mỗi mảnh đất đó. Để giải quyết tình trạng này, đề nghị thành phố đứng ra định giá cho những mảnh đất đó rồi thực hiện bán lại cho dân để hợp khối. Đây là phương án khả thi nhất vì nếu cứ để cho dân tự thoả thuận thì không bao giờ thực hiện được.

Phó chủ tịch UBND quận Tây Hồ Thái Văn Hạ cũng ủng hộ đề xuất trên. Thành phố nên thực hiện thu hồi và đền bù với một chỉ số K nào đó. Ông cho biết trong dự án kè xung quanh Hồ Tây, có tới mấy trăm mảnh đất nhỏ lẻ đang tồn tại. Để quản lý không cho dân xây nhà siêu mỏng, méo là rất khó. Vừa qua, quận đã tiến hành thăm dò ý kiến của nhiều người dân phường Thụy Khuê, họ đều sẵn sàng mua lại các mảnh đất đó với giá hợp lý. Hiện các hộ dân yêu cầu giá thị trường rất cao (tới 130 triệu đồng/m²), họ không thể mua được. Thành phố nên sớm chọn một tuyến đường nào đó thực hiện thí điểm để làm cơ sở cho việc triển khai rộng…

Cần thu hồi và bồi thường cả mảnh ngay từ đầu

Các ý kiến đều cho rằng những đề xuất trên là giải pháp tình thế nhằm giải quyết số nhà siêu mỏng, siêu méo và những mảnh đất nhỏ lẻ đã và đang tồn tại. Đây là giai đoạn quá độ mà cả thành phố và người dân đều phải chấp nhận những ảnh hưởng về lợi ích. Nếu cứ băn khoăn người mất tất cả, người lợi đủ đường thì sẽ mãi trong cái vòng luẩn quẩn.

Đại diện Sở Xây dựng cho rằng, không có quy định cụ thể cùng những giải pháp đồng bộ thì không bao giờ khống chế được tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Trong đó, quy hoạch phải đi trước một bước. Thành phố phải quy định rõ ràng giá đền bù là theo giá thỏa thuận, theo giá đất khi chưa mở đường hay giá khi đã mở đường. Phó chủ tịch Nguyễn Văn Khôi nhất trí và yêu cầu những giải pháp đồng bộ, định ra những quy định, chế tài, trách nhiệm của các đơn vị trong từng khâu, từng bước thực hiện đầu tư xây dựng cơ bản. Ví dụ, ngay từ trước khi cắm chỉ giới mở đường, phải có những quy định, biện pháp để ngăn chặn tình trạng xây dựng tùy tiện để đón đầu.

Có ý kiến đề nghị phải quy định rõ cứ dưới 15m² thì không được cấp phép xây dựng. Đối với những mảnh đất gần chỉ giới mở đường có đủ điều kiện xây dựng thì cấp phép xây dựng, đồng thời thông báo quy hoạch luôn, như phải xây cốt bao nhiêu, chiều cao công trình, số tầng… với sự cam kết thực hiện.

Theo đại diện Sở Quy hoạch-Kiến trúc, có những tuyến đường quy hoạch chi tiết 1/500 mà vẫn không thực hiện được. Giải pháp tối ưu nhất là thực hiện thu hồi đền bù một lần, tức là những hộ nào còn lại mảnh đất nhỏ lẻ thì thu hồi cả mảnh trong quá trình giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, để làm được việc này thì những mảnh nhỏ lẻ còn lại ấy phải được thể hiện ngay trong dự án bằng những công trình cụ thể. Nhiều ý kiến nhất trí nhưng cũng có ý kiến không tán thành vì làm như thế không đơn giản. Ở những khu đất mới thì không sao, nhưng ở những nơi mật độ dân cư cao thì việc điều tra hiện trạng nhà ở, đất đai để lập dự án (trong đó phải thể hiện cả những mảnh đất sau khi thu hồi còn lại là nhỏ lẻ) sẽ rất khó, dẫn đến kéo dài thời gian lập dự án. Nên chăng cứ thu hồi theo chỉ giới mở đường, sau đó tồn tại mảnh nào thì xử lý mảnh đó. Khẳng định thu hồi để phục vụ dự án hoặc sử dụng vào mục đích công… Một số ý kiến đề nghị cứ tiến hành làm thí điểm thu hồi cả mảnh trên một số tuyến để rút kinh nghiệm.

Phó chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Văn Khôi yêu cầu Sở Quy hoạch-Kiến trúc làm đầu mối phối hợp cùng các sở, ngành xây dựng dự thảo quy định mang tính chất khung trình UBND thành phố vào đầu tháng 9 tới. Quy định phải bảo đảm thực hiện cho được hai mục tiêu: quản lý hiệu quả kiến trúc xây dựng mặt tiền các tuyến phố và xử lý dứt điểm các nhà siêu mỏng, siêu méo đang tồn tại. Phải định rõ được trách nhiệm của từng cấp, ngành (nhất là chính quyền địa phương, lực lượng thanh tra xây dựng) và nghĩa vụ của tổ chức, công dân trên các tuyến phố. Đồng thời nêu đầy đủ và rõ ràng các chế tài xử lý. Không để có những lỏng lẻo về quy định rồi sau này gặp bất cập trong thực tế. Muốn vậy, phải quy định rõ nhiệm vụ cụ thể của từng đơn vị có liên quan trong mỗi khâu.

Thành phố cần chọn một vài tuyến đường để thực hiện thí điểm việc thu hồi đất và xây dựng đồng bộ tuyến phố hai bên đường. Với những ngôi nhà siêu mỏng đang tồn tại hiện nay, các quận, huyện phải tiếp tục tăng cường kiểm tra, kiểm soát trật tự xây dựng nói chung và xử lý khắc phục tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Trên cơ sở đó tiếp tục đề xuất các giải pháp giải quyết những khó khăn, tồn tại.

HẠNH NGUYÊN