Nhưng trước hết, các cơ quan quản lý phải sớm có giải pháp tháo gỡ vướng mắc, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước khi rất nhiều dự án BĐSDL đang gặp khó khăn do thiếu các quy định, hướng dẫn.

Nhiều dự án bất động sản du lịch gặp khó

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam, tính đến tháng 9-2021, cả nước có 239 dự án BĐSDL tại các địa phương có thế mạnh về du lịch, như: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Kiên Giang... với 114.097 căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) và 24.399 biệt thự du lịch (villa). Tổng giá trị sản phẩm tại các dự án này đạt khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD. Trong đó, giá trị các sản phẩm căn hộ du lịch trên cả nước khoảng 297.128 tỷ đồng; sản phẩm nhà phố (shophouse) đạt khoảng 154.245 tỷ đồng và biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 243.990 tỷ đồng. Mặc dù có nhiều tiềm năng, thế mạnh để đầu tư, khai thác nhưng số lượng giao dịch tại các dự án này rất hạn chế, thậm chí không thể giao dịch do thiếu quy định pháp luật. Trong đó, vấn đề khiến nhà đầu tư thứ cấp (người mua sản phẩm tại các dự án BĐSDL) lo ngại nhất là chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

leftcenterrightdel
Một dự án bất động sản du lịch tại TP Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Ảnh: PHƯƠNG DUNG 

Tại Hội thảo "Thị trường BĐSDL Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ" do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng: “Thực tế hiện nay, việc đầu tư của nhà đầu tư chỉ được khẳng định bằng hợp đồng hợp tác đầu tư hay góp vốn... mà không có giấy tờ pháp lý đủ mạnh hơn để họ có thể tự do chuyển nhượng tài sản đầu tư trên thị trường dẫn đến việc kém thanh khoản, rủi ro pháp lý. Điều này không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường đầu tư kinh doanh nói chung, thị trường BĐS nói riêng. Nếu các địa phương không có giải pháp cấp bách sẽ làm nản lòng các doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp và thực tế đã làm giảm sút lực đầu tư này vào hoạt động phát triển BĐSDL trong khoảng 3 năm vừa qua”. Ông Nguyễn Văn Đính nêu ví dụ tại tỉnh Khánh Hòa, với hơn 40 dự án BĐSDL, tổng vốn đầu tư hơn 30.000 tỷ đồng, nhiều dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng cách đây vài năm, đã thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS; chủ đầu tư cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng nhiều dự án hiện vẫn chưa được địa phương này giải quyết cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp.

Tháo gỡ nút thắt pháp lý

Từ thực tế trên, ông Nguyễn Văn Đính kiến nghị, để khơi thông thị trường BĐSDL, Chính phủ cần quan tâm chỉ đạo các địa phương có cơ chế, chính sách rõ ràng, minh bạch để thúc đẩy sự phát triển thị trường, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư. Trong đó, quan trọng nhất là đẩy nhanh điều chỉnh các quy định pháp luật. Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho BĐSDL có cơ sở tiếp tục thực hiện những dự án đã và đang triển khai. Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa bảo đảm lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững.

Đồng tình với quan điểm trên tại hội thảo này, TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam nhấn mạnh: “Phải tạo dựng được một hành lang pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh BĐSDL, trước hết là giải pháp gỡ rối cho các dự án đã triển khai. Đối với vấn đề “đất ở không hình thành đơn vị ở”, đây là một vấn đề mà thực tiễn mới phát sinh và chưa được quy định trong luật. Tuy nhiên, nó mang lại nhiều lợi ích cho thị trường BĐSDL nói riêng, BĐS nói chung và đặc biệt là sự phát triển kinh tế-xã hội, trong đó có ngành du lịch. Do đó, cần phải nghiên cứu, luật hóa để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án BĐSDL. Các bộ, ngành chức năng cần có những văn bản dưới luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu “đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với BĐSDL... Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt, ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng từ hoạt động kinh doanh BĐSDL”.

Cũng về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính-Tiền tệ quốc gia, phân tích thêm: Hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐSDL đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác, gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Thế nhưng, BĐSDL lại chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng của loại hình này. Vì thế, gây nhiều khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu. “Về lâu dài, các bộ, ngành, địa phương cần nghiên cứu luật hóa một số loại hình đất mới (ví dụ như “đất ở không hình thành đơn vị ở”); làm rõ những vấn đề nêu trên. Nhưng trước hết, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó”, TS Cấn Văn Lực đề xuất.

LINH AN