Nguồn cung tăng cao, giá bán có xu hướng giảm

Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tổng lượng cung BĐS về nhà chung cư, nhà ở gắn liền với đất trong quý II-2018 trên cả nước là hơn 44.700 sản phẩm, tăng 15,1% so với quý I-2018. Trong đó, lượng nhà chung cư chiếm phần lớn với hơn 26.500 căn, tiếp đến là đất nền với hơn 14.000 sản phẩm và biệt thự, nhà liền kề với hơn 4.000 căn. Lượng giao dịch BĐS trong quý này cũng ghi nhận con số khả quan với hơn 17.600 giao dịch, tăng 1.344 giao dịch so với quý I-2018, tương đương tăng 8,3%. Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS cả nước đón nhận nguồn cung BĐS rất lớn với hơn 80.000 sản phẩm, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là những địa phương chiếm tỷ lệ lớn nhất cũng như có lượng giao dịch nhiều nhất cả nước.

Tại thị trường Hà Nội, trong tổng nguồn cung, các dự án nhà chung cư, căn hộ bình dân có giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2 chiếm tỷ trọng gần 60%; còn căn hộ cao cấp, giá bán hơn 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm hơn 1%. Điều này giúp sức hấp thụ của thị trường Hà Nội ở mức cao với hơn 6.700 căn hộ bán được trên tổng số hơn 8.800 căn chào bán. Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm BĐS ở TP Hồ Chí Minh tập trung nhiều vào căn hộ cao cấp, siêu cao cấp với hơn 40%, căn hộ trung cấp chỉ chiếm 37%. Lượng nhà bán được chủ yếu ở phân khúc trung cấp; với nhà ở hạng sang, dù nguồn cung nhiều nhưng giao dịch chiếm tỷ trọng không lớn, tạo áp lực tiêu thụ trong 6 tháng cuối năm 2018. Đáng chú ý, giá bán BĐS có xu hướng giảm. Ví dụ với loại hình căn hộ chung cư ở Hà Nội, nhà ở bình dân hiện có giá trung bình khoảng 20,5 triệu đồng/m2, giảm 7,6% so với quý I-2018; căn hộ cao cấp giá trung bình khoảng 36,3 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước. Trong khi đó, với BĐS nghỉ dưỡng, tập trung chủ yếu ở các địa phương ven biển, giá bán hiện được đẩy lên cao, tuy nhiên giao dịch giảm sút, nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà.

Một góc khu đô thị mới ở phía Tây Hà Nội. Ảnh: TRỌNG HẢI.

Trong thời gian tới, nguồn cung BĐS tiếp tục bổ sung lượng lớn từ các dự án chuẩn bị gia nhập thị trường. Nghiên cứu của Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội, trong nửa cuối năm 2018, có hơn 14.300 căn hộ sẽ gia nhập thị trường từ 20 dự án. Còn tại TP Hồ Chí Minh, đến năm 2020, dự kiến có hơn 129.100 căn hộ chung cư từ 97 dự án sẽ chào bán và có thêm 16.300 biệt thự, đất nền. Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo trong 6 tháng cuối năm 2018, thị trường BĐS tiếp tục giữ nhịp như giai đoạn đầu năm, tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ đối mặt với khó khăn, cần có sản phẩm phù hợp với thị trường, giảm chi phí để giảm giá bán.

Kiểm soát nguồn tín dụng vào BĐS

Nhìn nhận thị trường BĐS những tháng gần đây tạo cảm giác giao dịch chững lại, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills tại Hà Nội cho rằng điều này có nguyên nhân từ việc lượng hàng tồn lớn, nhiều dự án định giá bán quá cao với mức hơn 40 triệu đồng/m2 trong khi tiện ích chưa tương xứng nên rất khó tiêu thụ. “Thị trường BĐS hiện nay thuộc về người mua với nhiều lựa chọn đa dạng. Khách hàng tìm hiểu rất kỹ để mua được sản phẩm BĐS đúng với giá trị thật. Với những dự án định giá bán quá cao trong khi áp lực nguồn cung lớn, cần có sự điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu thị trường”-bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ.

Trước những lo ngại về việc thị trường BĐS thường gặp khủng hoảng theo chu kỳ 10 năm, giống như đã xảy ra vào thời điểm năm 2009, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng thực tế thị trường phục hồi rõ nét từ cuối năm 2014, hiện nay đang ở giữa chu kỳ phát triển chứ chưa phải lúc thoái trào. “Bong bóng” BĐS thường đi liền với tăng trưởng tín dụng cao, tuy nhiên, năm 2017 tăng trưởng tín dụng ở mức hơn 18%, 6 tháng đầu năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt 6,35%, thấp hơn so với cùng kỳ năm 2017, trong tầm kiểm soát, lãi suất cũng đang ở mức ổn định.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng đánh giá, thị trường BĐS hiện nay chưa đến mức độ “bong bóng” dù giá BĐS ở một số khu vực tăng cao bất thường, nhất là phân khúc đất nền. Mặc dù vậy, TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo nếu không kiểm soát tốt, “bong bóng” BĐS có thể hình thành vào năm 2019. Hiện nay, có hiện tượng tín dụng BĐS núp bóng dưới hình thức vay tiêu dùng, nếu tính cả những khoản vay tiêu dùng nhưng thực chất là để mua nhà, đất hoặc thế chấp bằng BĐS thì tín dụng đổ vào lĩnh vực này có thể lên tới 20% tổng dư nợ. Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã có nhiều giải pháp kịp thời, hiệu quả để kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS nhằm ngăn chặn nguy cơ “bong bóng” như nâng hệ số rủi ro cho tín dụng BĐS, giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 45% trong năm 2018, đến đầu năm 2019 còn 40%. Bên cạnh đó, NHNN cũng khuyến khích các ngân hàng thương mại giảm lãi suất, ưu tiên vốn cho các lĩnh vực sản xuất trực tiếp, đồng thời duy trì mức lãi suất cao để hạn chế cho vay đầu tư chứng khoán, BĐS nhằm tránh rủi ro. “Kinh nghiệm từ việc xử lý khủng hoảng thị trường BĐS giai đoạn 2008-2009 cho thấy, khi “bong bóng” vỡ, ngân hàng phải gánh rất nhiều khoản nợ xấu. Vì vậy, cần có kế hoạch điều chỉnh, nhận diện và xử lý nợ xấu, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS ngay từ lúc này chứ không phải chờ đến lúc gặp khủng hoảng rồi mới có giải pháp”, TS Nguyễn Trí Hiếu bày tỏ.

Việc kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS được đánh giá là giải pháp cần thiết giúp thị trường có sự điều chỉnh hợp lý. Các doanh nghiệp BĐS, người mua nhà cũng phải lường trước những khó khăn khi khả năng vay vốn ngày càng hạn chế. “Thị trường luôn có chu kỳ tăng giảm, tuy nhiên, với việc cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra những chính sách nhanh nhạy, kịp thời, khó có khả năng thị trường BĐS xảy ra “bong bóng”, đổ vỡ. Người tiêu dùng hiện nay rất thông thái, không chấp nhận giá BĐS bị đẩy lên cao bất hợp lý do đầu cơ”-ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định.

Đứng trước áp lực thanh khoản của thị trường, theo ông Nguyễn Văn Đính, nhà đầu tư, nhà phát triển BĐS cần phải nghiên cứu kỹ nhu cầu khách hàng để đưa ra cơ cấu sản phẩm BĐS phù hợp, tránh việc tập trung quá nhiều vào một loại sản phẩm, một phân khúc dẫn đến thị trường phát triển lệch lạc.

MẠNH HƯNG