Đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là hai cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng thu tối đa cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai, tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai; góp phần tích cực thu hút vốn của các nhà đầu tư trong việc phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước. Thế nhưng, trên thực tế, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu đang có những quy định dẫn đến cách áp dụng pháp luật khác nhau. Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, mối quan hệ giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cũng như thứ tự ưu tiên giữa các hình thức đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư trong lựa chọn nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng khiến nhiều doanh nghiệp còn e dè khi thực hiện đầu tư.

Dự án Khu nhà ở xã hội EcoHome 2 (Cổ Nhuế, Bắc Từ Liêm, Hà Nội) do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô làm chủ đầu tư thực hiện thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất. Ảnh: DƯƠNG SAO

Năm 2019, UBND tỉnh Sơn La tổ chức các bước lựa chọn nhà đầu tư cho 9 dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó 5 dự án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, 4 dự án chỉ định thầu. Quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cơ bản bảo đảm theo quy định. Tuy nhiên, dù đã tổ chức sơ tuyển quốc tế và sơ tuyển trong nước, nhưng có dự án chỉ một vài nhà đầu tư mua hồ sơ mời sơ tuyển và chỉ có một nhà đầu tư nộp hồ sơ dự sơ tuyển... UBND tỉnh Sơn La đã chỉ ra khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất do chưa có sự đồng bộ giữa hệ thống pháp luật của một số ngành, lĩnh vực với pháp luật về đấu thầu, như Luật Đất đai... Các văn bản hướng dẫn về lĩnh vực đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án nhà ở thương mại có sử dụng đất còn chậm, thường xuyên thay đổi, quy định ở nhiều văn bản quy phạm khác nhau chưa thống nhất, gây ra nhiều cách hiểu khác nhau nên quá trình thực hiện còn khó khăn, lúng túng. Mặt khác, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không còn quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án. Tỉnh Sơn La dẫn ra Công văn số 1211/TCQLĐĐ-VP ngày 4-7-2019 của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã nêu rõ quan điểm đó, dẫn đến chưa có cơ sở để giao đất cho các nhà đầu tư trúng thầu. Đây cũng là những khó khăn phổ biến tại nhiều địa phương cần sớm được tháo gỡ.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam: Thị trường BĐS có liên quan rất nhiều đến cơ chế, chính sách nên các doanh nghiệp BĐS đặc biệt nhạy cảm với thay đổi chính sách. Vấn đề đấu thầu quyền sử dụng đất trong các dự án phân biệt đất đã giao và đất công, văn bản trước không có nhưng văn bản sau lại có những điểm khác chưa thống nhất. Việc này ảnh hưởng không nhỏ tới doanh nghiệp BĐS trong tham gia đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cần có hướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, dự án đất thì phải đấu thầu hay đấu giá.

Luật sư Đường Ngọc Hân, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho biết: "Để bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư cần bổ sung quy định để làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu. Việc áp dụng hai hình thức này chỉ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, các quy định hiện nay vẫn chưa làm rõ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào".

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Giải pháp để lấp đầy các khoảng trống pháp luật đang tồn tại liên quan tới đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất là cần bổ sung vào Luật Đất đai quy định đấu giá đất được áp dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư; đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư công thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư công. Bên cạnh đó, cần có các tiêu chí sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả để lựa chọn nhà thầu đối với các dự án đầu tư công, có sử dụng đất; quy định các tiêu chí cụ thể để lựa chọn nhà thầu trong trường hợp được chỉ định nhà thầu; các tiêu chí về sử dụng đất, về nhà đầu tư sẽ sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư trong trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đất. Các tiêu chí này cũng dựa trên đánh giá phương thức sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả đối với từng ngành và đánh giá năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư…

Mới đây, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP thay thế Nghị định số 30/2015/NĐ-CP của Chính phủ, có hiệu lực từ ngày 20-4-2020 với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung cũng đã góp phần giải quyết nhiều khó khăn, tháo gỡ các vướng mắc về lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

DƯƠNG SAO