Khả quan trong sự trầm lắng

Thị trường bất động sản Hà Nội đang trầm lắng

Những thách thức

Tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế toàn cầu có phần chậm lại, tỷ lệ lạm phát của Việt Nam tăng mạnh và lãi suất cao khiến cho các giao dịch trên thị trường chững lại. Tuy nhiên, triển vọng của thị trường Hà Nội và các thành phố lớn khác của Việt Nam trong thời gian trung và dài hạn vẫn tương đối khả quan. Giá đất tại các khu vực trung tâm giữ mức ổn định vì các nhà đầu tư vẫn tin vào triển vọng của thị trường Hà Nội. Đặc biệt, tại các vị trí trung tâm, trong khi giá đất tại các khu vực khác đã hạ nhiệt kể từ quý I năm 2008.

Việc thắt chặt tín dụng trong thời gian gần đây đã gây ảnh hưởng nặng đến các chủ đầu tư trong nước đang cần vay vốn để đầu tư xây dựng và những người có nhu cầu vay thế chấp mua nhà. Về phía những người có nhu cầu mua nhà, khi thị trường chưa có dấu hiệu ổn định về giá cả thì rất nhiều người đã lựa chọn giải pháp “nghe ngóng và chờ đợi”. Việc tạm ngừng trong các giao dịch mua bán nhà với hi vọng giá sẽ giảm xuống càng làm cho thị trường bất động sản Hà Nội kém sôi động.

Giá thuê và hệ số sử dụng trong các mảng thị trường văn phòng, bán lẻ và khu công nghiệp tương đối ổn định. Tỷ lệ trống của mảng thị trường căn hộ cho thuê tăng nhẹ do có hai dự án mới đi vào hoạt động. Nguồn cung này cũng đang dần được thị trường đón nhận. Giá thuê tại các mảng thị trường giữ ở mức hiện tại hoặc tiếp tục tăng là do cung và cầu vẫn ở trạng thái mất cân đối.

Diễn biến thị trường

Theo nghiên cứu của Tập đoàn CB Richard Ellis Group (một trong những công ty dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới): hầu như không có nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B mới nào trong quý II năm 2008. Có hai tòa văn phòng hạng B nằm ngoài trung tâm thành phố sắp khai trương là King Building cung cấp 4.000 m² diện tích văn phòng và Military Bank Building cung cấp 8.000 m² diện tích văn phòng. Giá thuê văn phòng vẫn ở mức cao. Giá thuê thực của văn phòng hạng A là 45USD/m²/tháng đến 69.5USD/m²/tháng. Mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 51USD/m²/tháng, tăng 9,8% so với quý I trong khi mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng B là 35USD/m²/tháng, tăng 11% so với quý I. Giá thuê văn phòng hạng B ở một số vị trí đẹp đã đạt mức 42USD/m²/tháng. Giá thuê văn phòng hạng C tăng nhẹ, dao động ở mức 20USD/m²/tháng – 30USD/m²/tháng. Hệ số sử dụng của văn phòng hạng A và văn phòng hạng B vẫn giữ ở mức 98 – 99%.

Tại một số trung tâm thương mại lớn của Hà Nội, giá thuê trung bình vẫn duy trì mức giá thuê của quý I là 65USD/m²/tháng. Nguồn cung hạn chế về diện tích bán lẻ tại các vị trí đẹp khiến các nhà bán lẻ gặp nhiều khó khăn khi mở rộng hoạt động của mình trong thành phố. Mới đây trong quý II năm 2008, khu thương mại hạng B Hà Thành Plaza trên địa bàn quận Đống Đa đã khai trương và cung cấp thêm cho thị trường gần 10.000m² diện tích bán lẻ.

Thị trường nhà ở Hà Nội cũng chịu tác động từ những thay đổi trong nền kinh tế toàn cầu cũng như những biến động của môi trường kinh tế Việt Nam. Vốn đầu tư vào các khu chung cư có vị trí trung tâm đã giảm nhẹ so với quý I, trong khi các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hay những dự án tại các khu vực xa hơn cũng đang giảm sút, tổng giá trị vốn đầu tư giảm 15% so với quý I năm 2008. Thời gian tháng 7 và tháng 8, được coi là những tháng yên ắng của thị trường nhà ở Hà Nội. Nhưng dự án Keangnam lại bắt đầu chào bán các căn hộ cao cấp của mình từ tháng 7.

Thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội có tỷ lệ trống tăng nhẹ do có thêm 500 căn hộ đi vào hoạt động trong 8 tháng qua. Các căn hộ này thuộc các dự án Atlanta Residences, Skyline Tower, Somerset Hòa Bình và Fraser Suites Hà Nội. Tuy nhiên, các dự án căn hộ cho thuê được ưa chuộng nhất tại các vị trí đẹp vẫn có hệ số sử dụng cao ở mức 95 -100% và được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì tỷ lệ trống thấp. Nhu cầu về căn hộ cho thuê chủ yếu từ người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam. Các khu căn hộ cho thuê cao cấp đang hoạt động vẫn giữ được mức giá thuê và hệ số sử dụng ổn định trong khi những dự án mới sẵn sàng giảm giá tới 20% để thu hút khách thuê. Triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong trung hạn và dài hạn.

Trong quý II năm 2008, giá thuê phòng trung bình tại khách sạn 5 sao đã lên tới mức 158USD/đêm. Hệ số sử dụng đạt mức 70%, tương đương hệ số sử dụng của quý I nhưng được dự báo sẽ tiếp tục tăng cho đến quý IV do thời gian này là mùa cao điểm đối với cả khách du lịch và khách thương gia. Hai khách sạn 4 sao là khách sạn Fortuna và khách sạn M (trước đây là Guoman), đang trong quá trình sửa chữa nâng cấp để trở thành khách sạn 5 sao. Một khách sạn 4 sao – Novotel by the Park, và một khách sạn 5 sao – The Marriot đã khởi công trong quý II vừa qua.

Theo chỉ số Phát triển Bán lẻ toàn cầu được A.T.Kearney công bố hàng năm, Việt Nam là thị trường hấp dẫn nhất trong số 30 thị trường đang phát triển. Mặc dù thị trường bất động sản Hà Nội đang trầm lắng, tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại, tỷ lệ lạm phát ở mức cao nhưng nhu cầu về diện tích bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu giảm sút.

Xuân Dũng