Bình ổn thị trường bất động sản

Bài 2:

Bình ổn thị trường bất động sản là một trong những mục tiêu của Chính phủ đề ra nhằm kiềm chế lạm phát. Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã trao đổi về những giải pháp chung quanh vấn đề này.

Khu đô thị Trung Hòa-Nhân Chính, một trong những tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội. Ảnh: MẠNH HƯNG

- Thưa đồng chí, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản nước ta hiện đang trong tình trạng mất cân bằng cung-cầu. Vậy nên hiểu vấn đề này như thế nào?

- Nhu cầu về nhà ở cũng như bất động sản hiện có thể xét trên hai khía cạnh, nhu cầu xã hội, nghĩa là những người chưa có nhà, cần một nơi để ở, thứ hai là nhu cầu thị trường là nhu cầu của những người có khả năng thanh toán. Với những người có nhu cầu và có khả năng thanh toán thì thị trường có cung để đáp ứng. Nhưng nhu cầu xã hội hiện nay đang rất căng thẳng, bởi bản thân những người thu nhập thấp không có khả năng thanh toán, trong khi đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội thì hạn chế vì khó thu hồi vốn. Vì thế, giải quyết nhu cầu xã hội không thể khoán trắng cho thị trường mà Nhà nước cần phải chăm lo, cần những giải pháp hỗ trợ như cho vay ưu đãi, xây nhà cho người có thu nhập thấp…

Điều tiết của thị trường và giải pháp của Nhà nước sẽ bổ sung cho nhau để cùng giải quyết nhu cầu về bất động sản.

- Sau một thời gian “đóng băng”, khoảng một năm gần đây, thị trường bất động sản lại phát triển nóng trở lại. Đồng chí đánh giá thế nào về hiện tượng này?

- Thị trường bất động sản được chia thành nhiều phân khúc: cho người có thu nhập cao, trung lưu, người có thu nhập thấp, người nghèo. Việc hình thành những phân khúc thị trường là do nhu cầu về bất động sản khác nhau. Hiện tượng phát triển nóng của thị trường bất động sản thời gian qua chủ yếu xảy ra ở phân khúc thị trường cho người có thu nhập cao. Theo ước tính của tôi, tỉ suất lợi nhuận trên phân khúc thị trường này trong thời gian qua khoảng 30 – 35%. Chính vì tỉ suất lợi nhuận quá cao như vậy dẫn đến nhiều người “nhảy” vào đầu tư bất động sản, càng làm tăng thêm “sức nóng” cho phân khúc thị trường này. Sự phát triển nóng của thị trường làm cho mặt bằng giá đất tăng lên, trong khi đó không có mấy người mặn mà với việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Một bộ phận lớn trong xã hội vốn đã khó khăn về nhà ở nay lại càng khó khăn hơn.

- Trong những nguyên nhân làm thị trường nóng lên, nguyên nhân từ đầu cơ bất động sản có tác động như thế nào, thưa đồng chí?

- Hiện nay khái niệm đầu cơ chưa rõ ràng. Nếu có tiền tôi có thể mua vàng, mua ngoại tệ thì không ai nói là đầu cơ, nhưng mua nhà thì lại nói là đầu cơ. Cá nhân mua một ít căn hộ thì không gọi là đầu cơ được, chỉ nên xét đến đầu cơ ở trường hợp đầu tư tiền để mua diện tích đất lớn, găm hàng chờ tăng giá sau đó tung ra để kiếm lời. Khi thị trường nóng lên, hiện tượng đầu cơ càng xuất hiện nhiều, càng làm cho giá bất động sản bị đẩy lên cao.

Nếu đầu tư vào bất động sản chỉ bằng nguồn tiền tự có của cá nhân thì không có gì phải e ngại, hiện tượng đầu cơ nguy hại khi phần lớn tiền để đầu cơ bất động sản là vay của ngân hàng, nếu như trường hợp họ không trả được nợ, ngân hàng có nguy cơ phá sản. Nền kinh tế vì thế bị tác hại nặng nề.

Ngoài ra cần phải thấy rằng, khi thị trường phát triển nóng ở phân khúc nhà ở cho khách hàng thu nhập cao, lượng vốn đổ về đây rất lớn, vì thế các dự án phát triển nhà ở xã hội sẽ khó khăn hơn trong huy động vốn.

Giải pháp tín dụng là công cụ hiệu quả

- Chính phủ đã ban hành một số giải pháp tài chính-tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, những giải pháp đó ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?

- Giải pháp tín dụng là một công cụ rất hiệu quả. Vì vậy mà những biện pháp thắt chặt tiền tệ vừa qua đã có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Hạn chế cho vay để đầu tư bất động sản tác động chủ yếu đến phân khúc nhà cho người có thu nhập cao. Nguồn vốn chảy vào đây bị hạn chế, giá đất chững lại, từ đó mang đến nhiều khả năng thu hút ngược trở lại- tiền đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp.

Nhưng cũng phải lưu ý rằng, biện pháp thắt chặt tài chính- tiền tệ cần phải sử dụng cho thích đáng, tránh trường hợp tác động xấu đến thị trường bất động sản. Nếu chỉ thắt chặt lượng tiền cho vay để đầu tư vào phân khúc người có thu nhập cao của thị trường thì là biện pháp hiệu quả, nhưng đối với những người có thu nhập thấp, họ muốn mua nhà thì có tạo điều kiện cho họ vay tiền của ngân hàng không? Để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, cần cho vay ưu đãi đối với cả bên cung và bên cầu. Đối với bên cung, dù là nhà ở theo diện gì họ cũng phải vay ngân hàng, còn bên cầu vì không có khả năng thanh toán nên cũng phải đi vay. Với đối tượng này thì không nên thắt chặt tiền tệ.

- Trong những giải pháp nhằm tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, có nói đến việc chống đầu cơ bất động sản thông qua kiểm soát tín dụng, chính sách thuế, biện pháp hành chính… Theo đồng chí giải pháp nào là hiệu quả cho việc chống đầu cơ?

- Chống đầu cơ, kiểm soát giá đất đều là những việc cơ quan quản lý có thể làm được. Vấn đề là ở xử lý vĩ mô. Do xử lý vĩ mô dở nên phân khúc nhà ở xã hội không được quan tâm đúng mức, trong khi phân khúc nhà ở giá cao lại quá nóng. Việc điều tiết phân khúc nhà ở giá cao hoàn toàn có khả năng làm được. Cần áp dụng công cụ thuế một cách hợp lý với phân khúc nhà ở này.

Nên đánh thuế vào người cung chứ không nên đánh vào bên cầu. Bởi vì khi kinh tế phát triển thì nhu cầu về nhà ở cao cấp là hoàn toàn chính đáng. Chỉ có bên cung, thu lợi nhuận từ việc kinh doanh nhà ở thuộc phân khúc này thì cần phải đánh thuế. Từ đó có thể kiểm soát được nạn đầu cơ, bởi họ phải chịu mức thuế cao đánh vào lợi nhuận thu được. Chủ trương thuế lũy tiến hiện nay đang có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng theo tôi thuế lũy tiến phải đánh vào bên bán. Còn nếu đánh vào bên mua tức là hạn chế nhu cầu nhà ở của người dân, mà bản chất của thuế lũy tiến không phải như vậy.

- Theo đồng chí, chính sách điều tiết vĩ mô về bất động sản hiện nay nên chú trọng đến những vấn đề gì?

- Chính sách điều tiết vĩ mô trước hết phải nói đến công cụ thuế. Xây dựng hệ thống thuế hoàn chỉnh về bất động sản là yêu cầu cấp thiết. Với từng sắc thuế có thể ban hành trước hoặc sau nhưng phải hình dung ra được nó nằm trong một hệ thống như thế nào, trên cơ sở đó xây dựng bước đi thích hợp. Hiện nay chúng ta cứ thấy thiếu cái gì là cho ra cái đó, nếu cứ gặp đâu đánh đấy thì chỉ càng làm cho giá đất tăng. Vấn đề này vẫn chưa được ai đề cập đến một cách toàn diện. Quan điểm về thu thuế cũng phải thay đổi, nên đánh thuế theo một quá trình, không phải đến lúc bán nhà mới thu thuế, người mua đất đóng thuế, người làm nhà cũng phải đóng thuế, bởi họ cũng được hưởng lợi nhuận từ việc xây nhà.

Hay vấn đề quy hoạch đất đai, quy hoạch kéo theo sự thay đổi về giá trị của bất động sản. Địa điểm tốt đương nhiên giá sẽ tăng lên. Cần phải có chiến lược quy hoạch tổng thể, không thể làm ăn kiểu manh mún. Nếu chỉ một vùng được quy hoạch, càng làm mặt bằng giá lên cao, vì người dân ít có sự lựa chọn. Còn khi có quy hoạch tổng thể, lựa chọn đa dạng hơn, giá cả nhờ vậy cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp.

Một số nhận thức về quản lý bất động sản hiện nay cũng cần phải được xem xét lại. Ví dụ như vấn đề đấu giá đất công. Đồng ý là đấu giá được càng cao thì càng thu được số tiền lớn để nộp vào ngân sách, nhưng đã hình thành một mặt bằng giá mới. Khi đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án, người dân cũng sẽ căn cứ vào mức giá đó để đưa ra đòi hỏi, như vậy thì chỉ đẩy giá thành của dự án lên cao.

Một hệ thống chính sách toàn diện về bất động sản là điều lâu nay chúng ta vẫn chưa làm được, vì thế mà bất động sản vẫn luôn là vấn đề “nóng” của xã hội.

- Xin cảm ơn đồng chí!

Bài 3:...

VIỆT HƯNG PHƯƠNG

(thực hiện)