Nhiều khu nhà cao tầng ở Hà Nội đang xuống cấp

Sự xuất hiện các khu cao tầng khang trang, hiện đại đang làm thay đổi bộ mặt của các đô thị, nhưng bên cạnh đó, các khu nhà tập thể cao tầng cũ đã và đang xuống cấp, việc sửa chữa hay xây mới được tiến hành quá chậm, chưa đạt kết quả như mong muốn.



Cần tốc độ và phương thức

“Chúng tôi sống trong khu nhà này 30 năm, đến nay là ba thế hệ, tuy là nhà cao tầng, nhưng quá nhếch nhác, bẩn thỉu, thiếu thốn đủ bề mà chuyển đi nơi khác thì không có tiền”-Nỗi khổ của gia đình anh Nguyễn Công Thành, B3 khu tập thể Kim Liên, Hà Nội giống như bao gia đình khác đang phải sống trong các khu nhà tập thể có “tuổi đời” từ 20 năm trở lên.

Hiện cả nước có khoảng 2 triệu m2 sàn nhà tập thể cao tầng được xây dựng từ những năm 80 trở về trước, chủ yếu tập trung ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng... Phần lớn các khu nhà này đã xuống cấp, tường, trần nhà bị thấm dột, hệ thống thoát nước thường xuyên bị tắc... không thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng. Đã vậy, có hộ gia đình sống ở đó vài thế hệ với hàng chục người chen chúc trong căn hộ chỉ rộng từ 24 đến 40m2 và để tăng thêm diện tích, nhiều gia đình tự đục phá tường, cơi nới ra khoảng không tạo thành những “chuồng cọp” trông rất nhếch nhác, nhiều khu nhà bị lún, nứt, nghiêng, bên trong thì thấm dột, hệ thống thoát nước thường xuyên bị tắc, sàn nhà bị bong... Nhiều tỉnh, thành phố đã triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà tập thể cao tầng này nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Tính đến nay ở Hà Nội mới chống lún 12 nhà, xây ốp 13 nhà, phá đi xây mới được 4 nhà trong tổng số rất nhiều nhà cần cải tạo, xây lại và phải đến năm 2010 mới có thể hoàn thành công tác này.

Việc cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cao tầng cũ là mong mỏi của người dân và cũng là tạo dựng “bộ mặt” mới cho đô thị. Đã đến lúc cần phải xã hội hóa, huy động các thành phần kinh tế cùng tham gia. Cần những chính sách, cơ chế bảo đảm lợi ích cho cả người dân lẫn doanh nghiệp, vì lâu nay các doanh nghiệp chưa nhìn thấy lợi nhuận, vốn đầu tư lớn, số căn hộ dư ra sau tái định cư chỉ đủ hoàn vốn. Trong khi chưa huy động được các thành phần kinh tế tham gia, các tỉnh, thành phố chủ động lập dự án và kế hoạch cụ thể để thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách. Mặt khác, sử dụng phương án “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, với công trình có hệ thống kết cấu còn bảo đảm tiếp tục sử dụng được và người dân đồng thuận thì tiến hành cải tạo gia cố để mở rộng diện tích, tăng tiện nghi sử dụng, cải thiện chất lượng sống. Nhà nước hỗ trợ kinh phí dự án, hạ tầng bên ngoài nhà, còn người dân góp vốn để xây ốp cải tạo bên trong.



Quản lý bằng tự động hóa

Nhà cao tầng xây mới hiện nay cũng còn nhiều bất cập, nhất là các khu chung cư. Nhiều khu chung cư, đặc biệt là các khu chung cư thuộc diện tái định cư nhiều căn hộ thiết kế thiếu hợp lý. Tại Hà Nội có 72 tòa nhà cao tầng cho các hộ tái định cư thì hầu hết các căn hộ trong các tòa nhà này cửa sổ không có chấn song sắt, mà cửa nhôm kính không bảo đảm nên khi về ở nhiều gia đình đã làm thêm chấn song sắt cho cửa sổ và cả ban công. Gia đình này làm được thì gia đình khác cũng làm, vì thế “chuồng cọp” lại xuất hiện, trông rất nhếch nhác. Bên cạnh đó, hầu hết các khu nhà tái định cư đều chưa hoàn chỉnh về các dịch vụ như điện, nước, rác thải vệ sinh... như khu đô thị Đền Lừ, phí dịch vụ thu của mỗi hộ là 30.000 đồng/tháng và tổng cộng thu khoảng 6 triệu đồng, trong khi đó tiền điện trả cho vận hành thang máy hết từ 7-9 triệu đồng/tháng, đó là chưa kể tiền điện chiếu sáng, tiền vận hành máy bơm nước. Nhiều khu nhà tái định cư không có máy phát điện, khi mất điện thang máy ngừng hoạt động, nước không bơm được để người dân sử dụng và phòng cháy, chữa cháy... Vì thế các phí dịch vụ ở nhiều tòa nhà chưa được thống nhất. Mới đây tại khu đô thị Ciputra (Hà Nội), do phí dịch vụ quá cao, người dân đã kiến nghị, thậm chí họ dọa sẽ kiện Ban quản lý khu đô thị ra tòa...

Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng, có thể làm văn phòng, ngân hàng, khách sạn, chung cư... Ở nước ta có khoảng 90% tổng số nhà cao tầng có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp, thoát nước, điện, báo cháy... và có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ, báo cháy, báo động xâm nhập và giám sát bằng camera, nhưng các thiết bị này đều điều khiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không có quản lý, giám sát chung và nhất là phần quản lý điện năng thì luôn ở mức thấp, tiền điện thường phải chi trả rất nhiều. Chính vì thế, xét về mặt chất lượng, hiệu năng sử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đô thị hiện đại, xét về mặt kinh tế thì không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ. Hơn nữa, việc kiểm định chất lượng các tòa nhà đó ra sao và biết dựa vào các tiêu chí nào để đánh giá chất lượng nhà cao tầng? Đứng trước thực trạng đó, một số kiến trúc sư cho rằng, phải dựa vào hệ thống quản lý nhà cao tầng tự động hóa. Hệ thống không yêu cầu diện tích sử dụng và còn tiết kiệm điện năng, bảo đảm môi trường, hệ thống thông tin, an ninh và tiện nghi. Hiện nước ta mới có khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, hệ thống báo động xâm nhập, giám sát bằng camera có trang bị hệ thống tự động hóa. Một số tòa nhà như tòa nhà Saigon Center ở thành phố Hồ Chí Minh, khách sạn Hilton, sân vận động quốc gia Hà Nội đã sử dụng hệ thống tự động hóa. Các tòa nhà này đã khai thác hiệu quả khả năng quản lý giám sát và báo hiệu các sự cố của hệ thống thông gió, điều hòa không khí và tiết kiệm được 50% điện năng tiêu thụ. Biết rằng, vốn đầu tư ban đầu cho các thiết bị trên không nhỏ nhưng bù lại thời gian khai thác dài, đạt hiệu quả về kinh tế. Sự cần thiết của hệ thống tự động hóa trong quản lý các tòa nhà cao tầng đã đến lúc phải đặt ra, bắt buộc các chủ đầu tư, công ty kinh doanh nhà cao tầng sử dụng hệ thống tự động hóa để tăng độ an toàn, tin cậy và tính kinh tế.

THU ANH