Vì sao giá bất động sản tăng cao? - Bài 3: Thúc đẩy nhà ở xã hội, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá (Tiếp theo và hết)

Giá nhà tăng nóng có bàn tay của đầu cơ, thổi giá

Nhận định về thị trường BĐS, TS, luật sư Nguyễn Thành Nam, Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Gattaca cho biết: “Đầu cơ, thổi giá là một trong các nguyên nhân chính làm cho giá BĐS tăng nóng trong thời gian qua. Dẫn đến nghịch lý là người muốn bán cũng khó bán mà người muốn mua, đặc biệt là người có thu nhập thấp, không thể mua vì vượt quá khả năng chi trả. Hành vi này dẫn đến hiện tượng “bong bóng” BĐS, gây nhiễu loạn thị trường”.

Giới thiệu về dự án bất động sản đến khách hàng tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: DŨNG MINH

Cùng chung quan điểm, TS Tô Hoài Nam, Ủy viên Hội đồng Quốc gia về phát triển bền vững, Phó chủ tịch Thường trực kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam cho rằng, trong những năm qua, giá BĐS ở rất nhiều địa phương tăng cao, không phản ánh đúng cung-cầu thực tế. Một phần nguyên nhân rất lớn do tình trạng đầu cơ cục bộ, thổi giá ở một số địa phương. Điển hình là một số nhóm người, chủ yếu là môi giới BĐS lợi dụng thông tin quy hoạch hạ tầng không rõ ràng, tung tin gây “sốt ảo” làm một số nơi giá đất tăng cao hơn giá trị thực tế rất nhiều. 

Trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đánh giá: "Tình trạng thổi giá BĐS đang trở nên rất nghiêm trọng tại một số địa phương, là rào cản cho phát triển thị trường BĐS. Một số thị trường đang bị méo mó bởi các hoạt động đầu cơ ngắn hạn thay vì nhu cầu thực của người dân. Một kết quả khảo sát cho thấy, có 86% người mua BĐS nắm giữ dưới 1 năm, phản ánh rõ tính chất đầu cơ ngắn hạn. Điều này hoàn toàn trái ngược với bản chất của việc đầu tư vào BĐS là kênh đầu tư dài hạn. Việc thiếu những thông tin minh bạch là nguyên nhân trực tiếp gây tình trạng đầu cơ, thổi giá BĐS".

Cần chế tài đủ sức răn đe cho hành vi đầu cơ, thổi giá

Phân tích về các chế tài xử phạt trong việc đầu cơ, thổi giá BĐS, TS, luật sư Nguyễn Thành Nam thông tin: “Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định nghiêm cấm các hành vi gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS. Luật Giá năm 2023 cũng quy định cấm các hành vi loan tin, đưa thông tin không đúng sự thật, không chính xác về tình hình kinh tế-xã hội, gây nhiễu loạn thông tin thị trường, giá hàng hóa, dịch vụ. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28-1-2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng nêu rõ, mức phạt từ 200 triệu đồng đến 250 triệu đồng đối với các hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về BĐS mà mình môi giới. Bộ luật Hình sự hiện hành cũng quy định về tội đầu cơ”. “Như vậy, pháp luật hiện hành có đủ chế tài để xử lý các hành vi đầu cơ, thổi giá BĐS, nhưng vì lợi ích trước mắt nên nhiều người, đặc biệt là một bộ phận không nhỏ môi giới BĐS vẫn bất chấp thực hiện”, TS, luật sư Nguyễn Thành Nam chia sẻ.

Ý kiến các chuyên gia đề xuất, một trong những giải pháp cần được ưu tiên thực hiện là minh bạch và tạo ra cơ chế thuận lợi để tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu hoặc mua bán BĐS có thể dễ dàng khai thác thông tin về quy hoạch, các quyết định liên quan đến dự án, tiến độ thực hiện dự án, giá cả giao dịch. Bên cạnh đó, cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng BĐS thông qua việc áp dụng mức lãi suất cao đối với nhu cầu mua BĐS, trừ các trường hợp mua nhà lần đầu. Kịp thời thanh tra, xử lý các tổ chức tín dụng tiếp tay cho các hành vi đầu cơ, thổi giá BĐS.

TS Tô Hoài Nam đề xuất, để chống đầu cơ, thổi giá BĐS thì các chính sách phải đồng bộ. Trong đó, cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu toàn quốc để minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS. Đối với công cụ thuế, cần áp mức thuế cao đối với các hành vi mua BĐS nhằm đầu cơ, chỉ nắm giữ trong ngắn hạn. Nhìn nhận mức thuế chuyển nhượng BĐS ở Việt Nam hiện nay còn thấp, dẫn đến chưa ngăn chặn được tình trạng đầu cơ BĐS, TS Nguyễn Trí Hiếu đề nghị, cần xem xét mức thuế này dựa trên thời gian nắm giữ BĐS, đánh thuế dựa trên giá trị thực tế của BĐS. Ngoài ra, cần có quy định nâng mức đặt cọc khi đấu giá đất; xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân lợi dụng đấu giá để gây ách tắc, thổi giá.

Thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội

Để thị trường BĐS trở về đúng giá trị thực, phát triển lành mạnh, bền vững, giải pháp cơ bản là đa dạng hóa nguồn cung, tập trung nguồn lực cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở của đại bộ phận người dân, trong đó có nhà ở xã hội và nhà thương mại giá phải chăng. TS, luật sư Nguyễn Thành Nam cho rằng, cần thực hiện đồng bộ các giải pháp về giảm tải các thủ tục hành chính trong việc triển khai dự án BĐS để thu hút nhiều chủ đầu tư có năng lực tham gia, xóa bỏ cơ chế xin-cho trong việc cấp phép dự án BĐS. Khi nguồn cung tăng, đáp ứng yêu cầu của người dân thì sẽ xóa bỏ tâm lý găm giữ BĐS chờ tăng giá. 

Giới thiệu về dự án bất động sản đến khách hàng tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh: DŨNG MINH

Đối với phát triển nhà ở xã hội, một trong những bước tiến quan trọng là Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội. Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025-2030 là 995.445 căn hộ, đây là chỉ tiêu quan trọng cụ thể hóa Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Hiện nay, số lượng dự án nhà ở xã hội hoàn thành chưa đạt mục tiêu. Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa triển khai thi công hoặc triển khai thi công chậm tiến độ. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, nhiều ô đất nhà ở xã hội được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay; công tác giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư, ảnh hưởng tiến độ dự án. 

Nghị quyết 201 của Quốc hội được đánh giá là mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra. Cùng với đó là cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính trong thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với tăng cường giám sát. Một trong những cơ chế, chính sách đáng chú ý là thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia với mục tiêu tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án nhà ở xã hội, tạo lập nhà ở xã hội để cho thuê.

Đánh giá về việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, GS, TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, hiện nay mới chỉ có quỹ phát triển nhà ở tại một số địa phương, do vậy, việc xây dựng Quỹ Nhà ở quốc gia là định hướng đúng đắn, sử dụng vào những công việc hữu ích, trong đó có phát triển nhà ở xã hội cho thuê. “Việt Nam cần tạo được phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, do Nhà nước kiểm soát, bảo đảm người thuê nhà có nơi ở ổn định. Nếu triển khai tốt Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ là nguồn lực quan trọng để phát triển nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân”, GS, TSKH Đặng Hùng Võ chia sẻ. Theo GS, TSKH Đặng Hùng Võ, việc tạo lập quỹ đất cho nhà ở xã hội cần được tính toán ngay từ quy hoạch đô thị, bảo đảm nơi làm nhà ở xã hội phải có điều kiện hạ tầng cơ bản, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người dân.

HƯNG SÁNG - KIÊN VIỆT

* Mời bạn đọc vào chuyên mục Kinh tế xem các tin, bài liên quan.