Lập lại thị trường bất động sản

Trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế thế giới đang lan rộng, những dự báo không mấy sáng sủa về phát triển kinh tế năm 2009, thị trường bất động sản (BĐS) đang chịu tác động không nhỏ. Phóng viên Báo Quân đội nhân dân đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH Đặng Hùng Võ về những giải pháp kích cầu hiệu quả đối với thị trường này trong thời gian tới.

Thiếu vốn vẫn sẽ là khó khăn lớn

- Trong năm 2009, theo ông ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế đối với thị trường bất động sản sẽ thể hiện rõ rệt hơn ở những mặt nào?

- Năm nay thị trường bất động sản chắc chắn sẽ thiếu vốn, hiện nay các nguồn vốn đều có biểu hiện bế tắc nên muốn đầu tư phát triển gì cũng khó. Đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ càng khó tiếp cận với các nguồn vốn. Đối với nguồn vốn tín dụng trong nước, hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đã trở lại bình thường với lãi suất thấp hơn trước đây nhưng lượng tiền chắc không thể đủ để cho vay đầu tư BĐS, nhất là khi dư nợ cho vay từ thế chấp bằng BĐS đang chiếm tới hơn 50% tổng dư nợ.

Thị trường bất động sản đang rất cần nguồn cung nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp. Ảnh: Vũ Quang Thái

Nguồn vốn huy động từ tiền tiết kiệm của dân chắc cũng không thể có nhiều vì mọi người đang có tâm lý lo ngại đầu tư khi thị trường đang trầm lắng, giá BĐS đang giảm. Đối với nguồn vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI), mặc dù lượng đăng ký đầu tư vào các dự án BĐS khá lớn nhưng triển khai thực tế chắc không được bao nhiêu trong hoàn cảnh suy thoái kinh tế đang lan rộng trên phạm vi toàn cầu. Bởi nhà đầu tư nước ngoài cũng đang phải lo vốn cho mình. Tóm lại, khó khăn về vốn vẫn tiếp tục là vấn đề lớn của thị trường BĐS nước ta.

- Năm 1997, đã từng có khủng hoảng kinh tế ảnh hưởng nghiêm trọng đến khu vực Đông Nam Á, chúng ta có rút ra được kinh nghiệm gì từ cuộc khủng hoảng đó đối với thị trường bất động sản hiện nay không, thưa ông?

- Thời điểm năm 1997, suy thoái kinh tế ở khu vực Đông Nam Á và một số nền kinh tế lân cận đã bắt đầu từ khủng hoảng trong thị trường BĐS, sau đó tác động vào thị trường tài chính. Khi đó, Việt Nam gần như không bị ảnh hưởng của cơn suy thoái kinh tế này vì mức độ hội nhập với kinh tế khu vực và quốc tế của nước ta còn chưa cao. Cụ thể, thị trường BĐS các nước trong khu vực đang rơi vào tình trạng giảm giá vào năm 1997 thì thị trường BĐS nước ta đang bắt đầu cho đợt sốt giá mới để đẩy lên cao điểm vào những năm 2001 - 2002. Từ đây, chúng ta có thể rút ra một bài học mang tính quy luật, suy thoái kinh tế thường bắt đầu từ khủng hoảng giá cả của thị trường BĐS, sau đó tác động trực tiếp vào thị trường tài chính như một quan hệ nhân-quả làm đồng tiền mất giá và khủng hoảng tiền tệ. Đến năm 2007, kịch bản khá tương tự đã bắt đầu từ thị trường BĐS Hoa Kỳ, cụ thể là cho vay tín dụng bằng thế chấp BĐS vượt quá giới hạn, từ đó đã tác động gây nên khủng hoảng của thị trường tài chính. Hệ quả là kinh tế thế giới đang chịu đựng cơn suy thoái hiện nay.

Cần nhất là tránh cơ chế “xin - cho”

- Bộ Xây dựng đang có chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015, xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở. Nếu thực hiện được những chương trình đó có thể xem như là một giải pháp để kích cầu đối với thị trường bất động sản không, thưa ông?

- Giải pháp do Bộ Xây dựng đề xuất là rất tốt cho thị trường BĐS nước ta tại thời điểm hiện nay. Trước hết, đó là giải pháp tăng cung cho khu vực thị trường nhà ở xã hội của người lao động bình thường, một khu vực cung đang trong tình trạng thiếu nghiêm trọng mà cầu lại rất lớn. Từ mất cân đối cung- cầu này đã tạo nên tình trạng cung thật cũng thiếu nhiều so với cầu giả trong khu vực nhà ở cao cấp. Các luồng vốn được hút vào khu vực thị trường nhà ở cao cấp, đầu cơ hoạt động mạnh, giá ảo tăng dần tạo nên "bong bóng" kinh tế trong thị trường BĐS. Nếu tăng cung được và kích cầu được cho khu vực nhà ở xã hội thì sẽ giải quyết được sự bình ổn cho toàn bộ thị trường nhà ở. Tất nhiên, bên cạnh việc tăng cung chúng ta cần kết hợp hoàn chỉnh các công cụ quản lý như kiện toàn lại hệ thống quy hoạch, đổi mới thuế bất động sản, thống nhất hệ thống đăng ký công khai… để tạo nên các giải pháp đồng bộ.

Điểm còn lại cần xem xét là việc tăng cung và kích cầu vào khu vực thị trường nhà ở xã hội phải đủ kinh phí trong một chương trình dài hơi. Nếu chỉ là một tính toán ngắn hạn cho một vài dự án rồi thôi thì cũng chỉ như muối bỏ bể, tác động không đáng kể và thiếu hiệu quả. Chúng ta cũng đã có kinh nghiệm khi thực hiện việc giải cứu thị trường chứng khoán trước đây. Thứ nữa, cách thức nào để triển khai việc tăng cung và kích cầu cho khu vực nhà ở xã hội cũng là điều cần tính toán cẩn thận. Tăng cung cho thị trường không đồng nghĩa với việc "rót" vốn ngân sách cho các nhà đầu tư kinh doanh, kích cầu cho người lao động không đồng nghĩa với cơ chế "cho" người lao động nhà ở.

Để tạo được hiệu quả của chương trình tăng cung và kích cầu này, chúng ta cần có số liệu thống kê trung thực về tình trạng nhà ở của người lao động, ước lượng được số kinh phí mà ngân sách có thể trợ giúp để tạo nên hiệu quả thực. Từ đó, cần tham khảo cách làm, nghiên cứu kinh nghiệm của nước ngoài để có giải pháp trợ giúp trực tiếp về nhà ở cho người lao động, nhưng không phải là cơ chế "xin-cho".

- Chúng ta phải làm gì để tránh cơ chế “xin-cho” trong xây dựng nhà ở xã hội?

- Điều thứ nhất, để tránh "xin-cho" là không "rót" vốn ngân sách trực tiếp cho các nhà đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Điều thứ hai, quản lý vốn phải do các ngân hàng hay quỹ phát triển nhà ở thực hiện, vốn ngân sách nhà nước chỉ là hỗ trợ thêm cho các nguồn vốn khác để phát triển nhà ở xã hội. Các công trình nhà ở xã hội được đưa ra đấu thầu xây dựng để lựa chọn các nhà thầu có năng lực. Điều thứ ba, đối tượng được sử dụng nhà ở xã hội cần phải được lựa chọn công khai, có giám sát trực tiếp của người lao động, của chính quyền cơ sở và của các cơ quan sử dụng lao động. Nhiều nước đã sử dụng hình thức hợp tác xã nhà ở để xử lý công đoạn này.

Trước năm 2003, Nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án xây dựng nhà chung cư hướng tới việc trợ giúp tiền sử dụng đất cho người ở nhà chung cư. Trên thực tế, các chủ đầu tư dự án được hưởng toàn bộ tiền sử dụng đất và họ vẫn kinh doanh căn hộ nhà chung cư theo giá thị trường, tiền sử dụng đất không đến được tay người mua nhà ở. Sau năm 2003, chính sách này đã bị bãi bỏ. Hiện nay, dự án kích cầu nhà ở xã hội cũng trong hoàn cảnh tương tự, trợ giúp từ ngân sách nhà nước phải tới trực tiếp được tay người lao động không có nhà ở. Việc cắt đoạn giữa quản lý vốn ngân sách và xây dựng nhà ở xã hội là cần thiết. Các ngân hàng hay quỹ phát triển nhà ở phải đóng vai trò người quản lý vốn của dự án. Đối với vấn đề lựa chọn đối tượng được sử dụng nhà ở xã hội, Thuỵ Điển và một số nước đã sử dụng hình thức hợp tác xã nhà ở để trực tiếp quản lý các nhà ở xã hội sau khi công ty xây dựng trúng thầu bàn giao cho chủ đầu tư là ngân hàng hay quỹ phát triển nhà ở. Người lao động đăng ký sử dụng nhà với các hợp tác xã nhà ở để được lựa chọn, đăng ký với các ngân hàng hay quỹ phát triển nhà ở, nhận khoản vay ưu đãi từ tiền ngân sách trợ giúp của Nhà nước. Đừng để cho người lao động hy vọng là sẽ được nhận tiền cho không từ ngân sách nhà nước, đó là kinh phí trợ giúp mang tính ưu đãi và sau đó phải trả lại bằng công sức của mình.

- Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội là một vấn đề gặp nhiều khó khăn khi mà giá đất đang cao như hiện nay. Theo ông, vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào?

- Giá đất cao thì Nhà nước có thể miễn hay giảm. Điều quan trọng là lợi ích từ miễn, giảm này phải trực tiếp đến tay người lao động, không thể rơi giữa chừng vào chủ đầu tư dự án. Từ kinh nghiệm của cơ chế miễn tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư trước đây, có thể thấy cần tạo cơ chế tách bạch giữa chủ đầu tư dự án và nhà thầu xây dựng.

Giải pháp điều tiết thị trường

- Khu vực thị trường nhà ở cao cấp hiện nay cũng đang gặp khó khăn, theo ông có cần những biện pháp kích cầu nào đối với khu vực thị trường này?

- Theo tôi là không cần xét đến khu vực thị trường nhà ở cao cấp. Trước hết, đây là khu vực có liên quan đến chỉ một nhóm nhỏ những người có nhiều tiền. Sau đó, khu vực này đang chứa chất khá nhiều tiền đầu cơ vào BĐS. Đã một thời gian dài, do lơ đãng trong quản lý nên chúng ta đã không tập trung vào khu vực nhà ở xã hội, để cho khu vực thị trường nhà ở cao cấp sốt giá lên quá cao, "bong bóng" kinh tế lớn vượt quá giới hạn, làm cho thị trường BĐS phát triển lệch lạc, tập trung chủ yếu vào lợi ích kinh tế và thiếu các giải pháp về an sinh xã hội. Đến nay, nỗ lực được tập trung vào phát triển khu vực nhà ở xã hội có liên quan tới đại đa số người lao động. Chúng ta cứ gạt khu vực nhà ở cao cấp sang một bên và tập trung vào nhà ở xã hội. Nếu tăng cung và kích cầu sao cho thỏa mãn được khoảng 70% nhu cầu của người lao động thì thị trường nhà ở cao cấp sẽ được điều chỉnh theo. Mọi hoạt động trong thị trường sẽ được thiết lập lại theo trật tự cần thiết.

- Phải chăng cơn nóng lạnh của thị trường bất động sản trong thời gian qua vẫn là do thị trường nhà ở cao cấp?

- Trước đây và cho đến nay, các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở chủ yếu vẫn tập trung khu vực nhà ở cao cấp vì lợi nhuận rất cao, một dự án lớn có thể mang lại lợi nhuận hàng nghìn tỉ đồng. Khu vực nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đang thiếu cung trầm trọng nên người lao động muốn có nhà vẫn phải hướng đến khu vực nhà ở cao cấp. Vì vậy, mọi biến động của thị trường cũng chỉ xảy ra ở khu vực nhà ở cao cấp. Thị trường nhà ở bị tính thị trường chi phối hơi nhiều, trở thành cuộc chơi của những người có tiền, mua đi bán lại cho nhau, "làm giá" lòng vòng qua nhiều tầng nấc, người lao động bình thường khó mơ tới viễn cảnh được an cư.

- Trong những giải pháp kích cầu đối với nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ ở vị trí nào, thưa ông?

- Theo tôi thị trường BĐS phải xếp ở hàng thứ hai, hàng đầu vẫn phải là giải pháp tạo ổn định cho thị trường tài chính, tiền tệ. Bởi vì cái đích cuối cùng của suy thoái kinh tế là khủng hoảng thị trường tài chính, nên cần tập trung vào giải trừ hiệu quả xấu ở đích đó. Thị trường bất động sản cần được kiểm soát sao cho không gây tác động xấu đến thị trường tài chính. Khi thị trường tài chính đã ổn định, nguồn vốn đầu tư cho thị trường BĐS được phục hồi thì đương nhiên thị trường sẽ phát triển trở lại. Chúng ta giải cứu thị trường tài chính để thị trường tài chính sẽ giải cứu thị trường BĐS. Giải pháp của Chính phủ hiện nay đang được triển khai như vậy.

- Xin cảm ơn ông.

ĐỖ MẠNH HƯNG (thực hiện)