QĐND Online - Nghị định 69/ NĐ-CP của Chính phủ về việc quy hoạch sử dụng đất, giá đất bồi thường hỗ trợ tái định cư ban hành từ tháng 9-2009 đến nay vẫn chưa đi vào cuộc sống vì nhiều bất cập, đặc biệt vấp phải phản ứng quyết liệt của các doanh nghiệp. Cho nên, chỉ trong tháng 6-2010, đã có tới hai hội nghị do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Tạp chí Thị trường giá cả bất động sản & tài sản tổ chức để tháo gỡ vấn đề này. Đòi hỏi về việc sửa đổi, bổ sung và tổ chức thực hiện Nghị định này sao cho thống nhất đã trở thành vấn đề cấp bách
 

Ông Nguyễn Viết Tạo (giữa): “Nhiều dự án nhà giá rẻ cho người nghèo sẽ không rẻ nữa vì thuế đất quá cao”

"Cùm chân" doanh nghiệp và thị trường

Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Nhà Bình dân (TP Hồ Chí Minh) là một trong những doanh nhân đầu tiên viết đơn kêu cứu, phản ánh những bất cập của Nghị định 69. Ông kể, cuối năm 2009, công ty Nhà Bình dân được UBND TP HCM cho phép chuyển mục đích sử dụng tại quận Thủ Đức trong đó có 9.241.8m2 đất ở và 5.636.2 m2 đất công trình công cộng, để xây dựng dự án dân cư. Sau thời gian đầu tư và tích cực triển khai, vừa qua khi dự án đã hoàn thành xây dựng hạ tầng, công ty đã nộp hồ sơ lên Sở Tài chính để hướng dẫn nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định mới, đơn giá m2 đất ở là 6.220.000 đồng, gần bằng giá có thể bán được hiện nay. Công ty ông dù bán hết tất cả các lô đất, bằng đúng giá thị trường thì cũng chỉ đủ nộp tiền sử dụng đất và thu hồi một phần tiền đền bù cho dân mà thôi. Như vậy, ông không thể hoạt động. Ông Lê Ngọc Tú đề xuất: “Nếu Chính phủ cho phép thu thuế 20% theo giá thị trường thì Nhà nước nên ưu tiên cho phép nộp theo giá thị trường. Nhà đầu tư sẽ thương lượng với dân để được đầu tư. Giá bán ra thị trường bao gồm giá đất nông nghiệp mua, chi phí dịch vụ cây xanh, chi phí xây dựng hạ tầng, điện, nước, giá trị gia tăng... mới ra được giá thị trường, giá thị trường bao gồm tiền nộp cho Nhà nước, tiền nộp cho nhân dân, tiền sử dụng đất...”.

Ông Lương Trí Thìn, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh tại cuộc toạ đàm ngày 29-6 ở Hà Nội bức xúc: “Nghị định 69 khơi thông được vấn đề đền bù giải toả rất tốt  nhưng doanh nghiệp bức xúc nhất là vấn đề đóng thuế. Nhiều doanh nghiệp muốn đóng thuế mà không đóng được. Từ 1-10-2009 đến nay, chưa doanh nghiệp nào ở TP Hồ Chí Minh đóng được thuế đất vì đơn giá quá cao, qúa nhiều bất cập. Có nhiều doanh nghiệp đã nói vui “69 chặn đường doanh nghiệp, thất thu Nhà nước”.

Sự khác biệt từ khi có nghị định 69, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi thực hiện dự án, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất và tiền này được doanh nghiệp đóng cho ngân sách dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Còn theo Nghị định 69, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo giá trị trường dẫn đến  tình trạng doanh nghiệp  phải mua đất… 2 lần. Lần 1, mua đất của người có quyền sử dụng theo giá thỏa thuận. Lần 2,  nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Trong khi đó, việc khấu trừ vẫn theo giá do Nhà nước ban hành. Theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng: Vấn đề nộp tiền sử dụng đất hiện nay quá rắc rối. Các nhà làm luật chưa nghiên cứu kỹ vấn đề soát giá thị trường sao cho hợp lý. Giá đất quy định ở các địa phương hiện nay là giá đất tiêu chuẩn để xác định từng vị trí con đường, thửa đất. Giá tiêu chuẩn này được Nhà nước sử dụng làm cơ sở tính thuế. Nhưng giá thị trường hoàn toàn khác giá tiêu chuẩn vì nó còn bao nhiêu khoản đầu tư vào. Khi bán bất động sản, người ta cũng mới đưa ra một cái “giá thương mại” ban đầu, chưa hẳn là “giá thị trường”.

TS Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vina Land cảnh báo nhiều hệ luỵ từ chính sách mới: Số tiền thuế đất quá cao sẽ đội giá thị trường lên cao và nảy sinh tranh cãi, thuế cao thì doanh nghiệp hay người tiêu dùng phải chịu, hàng triệu tranh chấp, kiện tụng có thể xảy ra…“Xác nhận thị trường là thị trường nào, thị trường của nhà đầu tư hay thị trường đầu vào, nếu theo cách tính hiện nay thì đó là thị trường đầu ra, nếu tính thị trường đầu ra mà lại tính thu thuế theo thị trường đầu vào thì giá thị trường lại khác, thị trường phải là thị trường đầu vào của doanh nghiệp.  Mặt khác, dự án của chúng ta dài 3 năm, trong quá trình dài như vậy mà khi thu thuế chúng ta lại thu ở cuối, thì cái đó là vô lý, doanh nghiệp nào dám làm(?!). Doanh nghiệp khi tính toán làm sẽ phải tính toán xác định đền bù bao nhiêu, chi phí cho cơ quan Nhà nước là bao nhiêu, với cách thu như thế này thì Nhà nước luôn trong tình trạng… đặt dao vào cổ doanh nghiệp, rất khó để doanh nghiệp làm ăn. Hiện nay có nhiều dự án đã bán mà chưa đóng tiền sử dụng đất, việc tính toán với giá bán cách đầy 5-7 năm thì doanh nghiệp lỗ nặng...” TS Trần Minh Hoàng nhận định.   

Nhiều dự án ở Hà Nội cũng gặp khó khăn vì thuế đất cao

Ông Nguyễn Viết Tạo, Chủ tịch HĐQT Công ty NVT (TP Hồ Chí Minh) là người khởi xướng và kiến nghị phải tổ chức thêm hội nghị tháo gỡ lần hai chỉ sau hội nghị thứ nhất hơn 20 ngày bức xúc nêu lên thực tế: Ông có hai dự án cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh 15 km, rộng 9 và 10 héc-ta. Nếu theo dự kiến mức thuế sử dụng đất cũ cả 2 dự án chừng 100 tỷ đồng. Nhưng nay theo Nghị định 69, mức thuế được cơ quan chức năng xác định thì một dự án chừng…600 tỷ đồng, dự án còn lại chừng…1000 tỷ đồng. “Tôi có bán hết cả tài sản của công ty tôi và 5 công ty thành viên còn lại cũng không đủ nộp mức thuế cao “trên trời” như thế. Cái khó đã trở thành thực trạng chung ở nhiều tỉnh thành. Riêng ở TP. Hố Chí Minh, 80% đất dự án phải mua lại của dân theo giá trị trường nhưng khi khấu trừ lại theo giá Nhà nước, doanh nghiệp rất thiệt thòi. Nếu cứng nhắc quá, không điều chỉnh hợp lý, doanh nghiệp sẽ phải “đắp chiếu” dự án, người tiêu dùng bị thiệt thòi, thị trường bị rối loạn, GDP bị sụt giảm. Cần phải có cách tháo gỡ linh hoạt” – ông Tạo kiến nghị.

Hướng tháo gỡ nào?

Là người tham gia soạn thảo Nghị định 69 từ đầu, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho rằng, Nghị định 69 có rất nhiều ưu việt, giúp cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư cho doanh nghiệp và thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng rất nhanh. Vướng mắc về việc nộp tiền sử dụng đất ở TP. Hồ Chí Minh hiện nay, theo ông Chính không phải do Nghị định 69. “Quy định về việc xác định lại giá đất trong một số trường hợp cụ thể tại Điều 11 Nghị định 69 là bê từ Nghị định 123 năm 2007 sang, về cơ bản không có gì mới. Tại sao đến nay TP.HCM mới bị vướng trong việc thu tiền sử dụng đất? Vậy trước đây, TP.HCM đã làm đúng quy định hay chưa?”.

Như vậy, vướng mắc chủ yếu do cách vận dụng Nghị định 69 của UBND các tỉnh, thành phố. Không thể có chuyện vô lý doanh nghiệp muốn nộp tiền sử dụng đất mà không được. Số tiền thu hồi đất của TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng luôn chiếm trên 10% GDP của các địa phương, nếu không thu được tiền này sẽ ảnh hưởng tới GDP của cả nền kinh tế, rất nguy hiểm. Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho biết: Từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến nay, đã có tới hơn 200 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Quan điểm và tinh thần chỉ đạo chung của Chính phủ là hết sức đúng đắn, khơi thông những vướng mắc để làm sao đất đai được sử dụng đúng mục đích. “Làm sao để thu hồi đất mà những người bị thu hồi có thu nhập, không bị mất đi phương tiện sản xuất và để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động bình thường, làm ăn có lãi và loại bỏ những khoản thu không hợp lý?

Phần lợi ích về giá đất, cho thuê đất sẽ đưa vào ngân sách Nhà nước để phục vụ chung” – ông Phạm Đình Cường khẳng định và giải thích. Theo tinh thần đó, chúng ta đã có nguyên tắc một bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định, lập theo giá thị trường. Các nghị định 198,142, 69 chỉ tập trung vào những trường hợp giá cả cá biệt ở từng giao dịch, nếu chưa sát giá thị trường thì xác định lại. Nếu có bất cập, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đi thuê các doanh nghiệp thẩm định giá độc lập để thẩm định lại.

Hiện nay, cả nước đã có 45 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Các nghị định nhìn chung chỉ xác định nguyên tắc, còn giá cụ thể phải do UBND các tỉnh, thành phố quy định. Theo Nghị định 69 xác định nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường là hướng đi đúng đắn, vấn đề là giá thị trường phải được tính toán sao cho hợp lý, chứ không thể xác định “tính giá thị trường 20%” như có doanh nghiệp đề xuất mà phải xác định đầu ra đầu vào cụ thể. Hiện nay, chênh lệch đầu vào và đầu ra bất động sản đang rất lớn. Doanh nghiệp muốn đầu vào thấp để bán ra có lãi nhiều nhưng không hề kêu đầu ra. “Nhiệm vụ của cơ quan Nhà nước là làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra vừa phải, không tạo cho doanh nghiệp được hưởng siêu lợi nhuận. Về lâu dài, để thực hiện “theo giá thị trường các dự án sẽ thu hồi đất sạch, rồi mang đấu giá, nhưng điều kiện ở nước ta, để làm được như thế chắc còn lâu dài.

Về những vướng mắc trước mắt tại TP Hồ Chí Minh, ông Phạm Đình Cường cho biết: Đầu tháng 7, Bộ Tài chính sẽ cử đoàn công tác làm việc với UBND thành phố Hà Nội và UBND thành phố Hồ Chí Minh để tháo gỡ những bất cập. Một số nghị định về đất đai hiện đã được trình Chính phủ xem xét, sửa đổi sẽ tiếp tục được cập nhật, bổ sung thêm những vấn đề mới.

Bài, ảnh: NGUYÊN MINH