Những rủi ro tiềm ẩn
Khoản 4, Điều 2, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16-2-2015 (gọi tắt là Nghị định 23) quy định, chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã là việc “cơ quan có thẩm quyền chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch”. Như vậy, về bản chất, UBND cấp xã chỉ xác nhận về mặt hình thức, nếu xảy ra thiệt hại liên quan đến nội dung, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch thì các bên yêu cầu tự chịu trách nhiệm.
Theo khoản 1, Điều 2, Luật Công chứng thì công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng là việc “công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch…”. Nghĩa là thẩm định nội dung, bản chất hợp đồng, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản mình công chứng.
Như vậy, công chứng, chứng thực nói chung và công chứng, chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch nói riêng là hai hành vi khác nhau. Thế nhưng, theo Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì hai hành vi này gần như được xem là một, tùy công dân, tổ chức chọn công chứng hợp đồng, giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã đều được.
Anh Hồ Xuân Trường, cán bộ tư pháp-hộ tịch UBND xã Ninh Hòa, huyện Ninh Giang, tỉnh Hải Dương cho biết: “Hồ sơ chứng thực hợp đồng, giao dịch tại xã theo Nghị định 23 chỉ yêu cầu gồm 3 loại giấy tờ là quá đơn giản. Vì vậy, đối với những hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giá trị lớn, chúng tôi nhiều khi không dám thụ lý, mà hướng dẫn người dân đến công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc yêu cầu các bên tham gia phải cung cấp thêm hồ sơ để chứng minh nhằm tránh hợp đồng vô hiệu nhưng một số người dân lại tưởng cán bộ gây khó dễ”.
Việc người dân không nhận thức rõ sự khác nhau giữa công chứng và chứng thực và UBND cấp xã không phải chịu trách nhiệm về nội dung chứng thực có thể dẫn đến tình trạng một bên bị bên kia lợi dụng thỏa thuận bất lợi, lừa ký hoặc soạn thảo một số điều khoản hợp đồng trái pháp luật buộc bên kia phải thi hành. Chẳng hạn như, người dân nghèo cần vốn, muốn vay vài chục triệu làm ăn nên đã ký giấy ủy quyền bảo lãnh cho các đối tượng xấu vay vốn, sau đó các đối tượng này đã dựa vào giấy ủy quyền rồi thế chấp quyền sử dụng đất với ngân hàng để vay số tiền lớn gấp nhiều lần mà người dân không hề hay biết. Sự việc mới đây là một ví dụ. 15 hộ dân ở thôn Yên Lạc, xã Cần Kiệm (huyện Thạch Thất, TP Hà Nội), mỗi hộ chỉ vay từ 20-30 triệu đồng nhưng đưa cho Giám đốc Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ tổng hợp Điện máy Thanh An giấy tờ nhà đất và viết giấy ủy quyền được toàn quyền quyết định mảnh đất của mình. Chỉ đến khi người dân bị ngân hàng siết nợ, phát mãi quyền sử dụng đất, họ mới biết mình bị lừa và số nợ ngân hàng của họ tổng cộng lên tới 4,5 tỷ đồng. Cũng với thủ đoạn tương tự, Giám đốc Công ty Cổ phần Sản xuất thương mại Hoàng Mai đã lợi dụng việc người dân đưa "sổ đỏ" nhờ thế chấp ngân hàng và có ủy quyền để làm giả giấy tờ vay ngân hàng, đồng thời chuyển nhượng bất hợp pháp tổng cộng 11 thửa đất với số tiền gần 30 tỷ đồng.
Người dân đến làm thủ tục chứng thực ở phường Tích Sơn, TP Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Ảnh: ĐÀO DUY TUẤN.
Xử lý bất cập
Hiện nay, ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã hình thành cơ sở dữ liệu công chứng theo Điều 62, Luật Công chứng. Khi thực hiện công chứng, công chứng viên bắt buộc phải tra cứu cơ sở dữ liệu này để tham khảo nhằm tránh rủi ro. Thế nhưng, thực tế đã có những trường hợp giao dịch khi bị ngăn chặn, không thực hiện được ở tổ chức hành nghề công chứng, người dân lại tìm đến UBND cấp xã để chứng thực hoặc ngược lại. Hậu quả là có tình trạng cùng một “sổ đỏ” nhưng lại được đem đi giao dịch với nhiều người, dẫn đến các tranh chấp, khiếu kiện.
Theo luật sư Nguyễn Thu Anh, Văn phòng luật sư Nguyễn Khánh Toàn và các cộng sự (Hà Nội): “Chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã chỉ nên áp dụng đối với huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng, còn những quận, huyện đã có tổ chức hành nghề công chứng thì nên quy định chỉ có tổ chức hành nghề công chứng mới được thực hiện hành vi công chứng này”.
Thạc sĩ Luật học Nguyễn Thanh Tùng cho biết: “Nghị định 23 đã tạo điều kiện hơn cho người dân vì vừa thuận tiện, hồ sơ đơn giản, thủ tục nhanh gọn với lệ phí chỉ 30.000 đồng/trường hợp, trong khi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng phải nộp lệ phí theo giá trị của hợp đồng, giao dịch. Tuy nhiên, về bản chất, cơ quan có thẩm quyền chứng thực không phải chịu trách nhiệm về nội dung của hợp đồng, giao dịch. Như vậy, vấn đề đặt ra là nếu người dân chọn lựa sự đơn giản, tiện lợi của thủ tục thì cũng phải tự chịu trách nhiệm đối với nội dung của hợp đồng, giao dịch đó. Khi đó, họ cần hiểu rõ nội dung của hợp đồng, giao dịch phải thật sự phù hợp với ý chí của họ. Tôi cho điều này là hợp lý, bởi pháp luật dân sự luôn đề cao nguyên tắc tự định đoạt của đương sự. Không nên bắt cán bộ chứng thực phải chịu trách nhiệm cả về nội dung hợp đồng, giao dịch cần chứng thực vì nó sẽ không đúng với bản chất của hoạt động chứng thực. Có chăng để bảo đảm an toàn pháp lý thì người dân cần tự mình tìm hiểu kỹ hậu quả của việc xác lập giao dịch hoặc tìm đến các trung tâm trợ giúp pháp lý, người am hiểu pháp luật. Đối với Nhà nước, cần làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật và trong việc chứng thực hợp đồng, giao dịch có thể quy định một số văn bản phải công chứng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay các hợp đồng, giao dịch có giá trị lớn…”.
Về lâu dài, cơ quan chức năng cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định về chứng thực nhằm bảo đảm an toàn pháp lý, góp phần hạn chế bất ổn trong đời sống xã hội.
KIM DUNG