QĐND Online – Ngày 18-6, tiếp tục chương trình làm việc, Quốc hội tổ chức thảo luận tại hội trường về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Một trong những nội dung được nhiều đại biểu đề cập trong phiên thảo luận là thời điểm chuyển quyền sở hữu được quy định tại Điều 13. Các đại biểu đều cho rằng, nhà ở là tài sản quan trọng của mỗi cá nhân, đồng thời là một trong những quyền cơ bản của công dân. Vì vậy, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thực hiện quyền tài sản của mọi người.

Đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh Trần Văn Minh phát biểu ý kiến. Ảnh: TTXVN

Theo biểu Trần Văn Tấn (đoàn Tiền Giang), trong 4 thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản, chỉ trường hợp thừa kế về nhà ở được quy định tại Khoản 4, Điều 13 là hợp lý. Còn với các trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở và tặng cho, đổi nhà ở, đại biểu đề nghị quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Giải thích về đề nghị của mình, đại biểu phân tích, nhà ở là một loại tài sản có giá trị kinh tế lớn và không tách rời quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1, Điều 95, Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Mặt khác, việc này còn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trung thực, thiện chí, ngay tình và hạn chế được các trường hợp tranh chấp, lừa đảo trong thực tế. Đại biểu Tấn đưa ra ví dụ, trong trường hợp chủ sở hữu một căn nhà bán cho nhiều người, có người có hợp đồng công chứng, có người có hợp đồng bằng giấy tay, thậm chí có người không có hợp đồng. Nếu quy định như dự án luật xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm thanh toán đủ tiền giữa bên mua và bán thì có thể dẫn đến hợp đồng công chứng không có giá trị và có giá trị thấp hơn hợp đồng mua bán bằng giấy tay hoặc khó xác định chính xác thời điểm thanh toán, vì chủ yếu các giao dịch mua bán bằng tiền mặt. Ngoài ra, bên bán vẫn được quyền từ chối giao tài sản khi bên mua chưa trả đủ tiền theo thỏa thuận và việc này được quy định tại Điều 415, 416 của Bộ luật Dân sự. Vì vậy dự án luật quy định việc thuê, mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở là không cần thiết.

Đại biểu Nguyễn Minh Quang (đoàn TP Hà Nội) cũng cho rằng, quy định như trong dự thảo là không thống nhất với Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự. Đại biểu dẫn chứng, theo quy định của Điều 168 Bộ luật Dân sự việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 188, Khoản 3 Luật Đất đai 2013 việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ý vào sổ địa chính. Đại biểu kiến nghị, Ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh cho thống nhất với các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, tránh những mâu thuẫn không đáng có giữa các luật dẫn đến tranh chấp khi áp dụng luật trong giao dịch nhà ở.

Đồng tình với ý của hai đại biểu Trần Văn Tấn và Nguyễn Minh Quang, đại biểu Nguyễn Quốc Bình (đoàn TP Hà Nội) đề nghị, cần phải xem xét lại về sự đồng bộ cho phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013. Vì nhà ở là loại tài sản đặc biệt được tạo ra trên đất và gắn liền với đất có đăng ký quyền sở hữu nhà ở và gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Đại biểu Bình cho rằng, quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 là có sự thống nhất về thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. “Vì vậy, không có lý do nào để Luật Nhà ở chọn cho mình một thời điểm không thống nhất với hai luật trên. Nhà ở và quyền sử dụng đất ở luôn gắn liền với nhau về quyền cũng như sự tồn tại của chúng và chúng cũng phải có quy chế, pháp lý thống nhất chứ không thể thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khác với thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với đất đó” đại biểu Bình nhấn mạnh.

Tuy nhiên, đại biểu Trần Văn Minh (đoàn Quảng Ninh) lại ủng hộ quy định trong dự thảo là thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính kể từ các bên, khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở. Hoặc thời điểm bàn giao nhà ở đối với trường hợp tặng, cho, đổi nhà ở hoặc thời điểm mở thừa kế đối với trường hợp thừa kế nhà ở. Vì theo đại biểu Minh, quy định như vậy vừa đảm bảo được lợi ích của các chủ thể giao dịch về nhà ở, vừa phù hợp với quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai sửa đổi của năm 2013. Cũng đảm bảo được về mặt pháp lý trong phòng ngừa các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia giao dịch về nhà ở. Tất nhiên, trong điều kiện người giao dịch phải nâng cao trách nhiệm tự bảo quản với các điều khoản chặt chẽ trong hợp đồng giao dịch và nhà nước phải tăng cường công tác tuyên truyền, cung cấp thông tin và hướng dẫn cho người tiêu dùng để tránh những tồn tại tranh chấp trong giao dịch bất động sản như hiện nay.

“Nếu xác định thời điểm chuyển quyền nhà ở kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền thì có nghĩa phải thực hiện thêm một giai đoạn nữa sau khi hoàn thành giao dịch chuyển tiền, nhận nhà theo hợp đồng, mà bản chất là việc chuyển quyền sở hữu đã được thực hiện. Quy định như vậy có ưu điểm là rất thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở cũng như công tác thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên lại ảnh hưởng đến sự bảo đảm về lợi ích của các chủ thể và sự tiện lợi trong giao dịch” đại biểu Minh chỉ ra.

XUÂN DŨNG