Nghịch lý ế nhà ở xã hội
Không ít dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp ở đô thị rơi vào tình trạng mòn mỏi chờ khách, mở bán nhiều lần nhưng không nhiều người quan tâm. Ví như dự án nhà ở xã hội tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), giá bán chưa đến 10 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã phải mở bán... lần thứ 15. Hay các dự án nhà ở xã hội tại: Đông Hội (Đông Anh, Hà Nội); Phú Lãm, Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) vẫn còn hàng trăm căn hộ để bán, cho thuê, thuê mua. Điều này, dường như là một nghịch lý khi phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ, trong đó có nhà ở xã hội luôn là phân khúc được quan tâm nhất của thị trường. Người muốn mua nhà ở xã hội phải được xét duyệt của cơ quan chức năng để bảo đảm đúng đối tượng, giá bán ưu đãi nhờ các chính sách hỗ trợ của Nhà nước.
    |
 |
|
Dự án nhà ở xã hội Ecohome tại quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội. Ảnh: TRỌNG HẢI |
Nhà ở giá rẻ, bình dân được xác định là loại 1-2 phòng ngủ, giá bán từ 10 đến 25 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ khoảng 1-1,5 tỷ đồng. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hơn 46% lượt tìm kiếm của khách hàng hướng đến căn hộ chung cư giá rẻ, trong khi giao dịch của phân khúc này từ đầu năm đến hết quý 3-2018 mới đạt hơn 5.500 giao dịch, chiếm 37% tổng giao dịch bất động sản trên cả nước. Lượng giao dịch nhà ở bình dân còn khiêm tốn so với nhu cầu của người dân xuất phát từ việc nhiều dự án ở phân khúc này còn kém hấp dẫn. “Do giá đất và tiền sử dụng đất ở khu vực gần trung tâm thành phố rất cao nên gần như không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này. Chỉ có thể đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ ở khu vực xa trung tâm, thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ... Do vậy, dù nhu cầu lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ của nhà ở giá rẻ, bình dân chưa tương ứng”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định. Bên cạnh đó, doanh nghiệp chưa mặn mà tham gia phát triển nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận không cao.
Lợi ích kép từ đẩy mạnh nhà giá rẻ
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, tập trung phát triển nhà ở giá rẻ trước hết nhằm đáp ứng nhu cầu của bộ phận lớn người dân, giúp họ có thêm lựa chọn về nhà ở với chi phí hợp lý, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Đây cũng là giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm, bảo đảm cơ cấu cân bằng, tránh hiện tượng dư cung, "bong bóng" ở phân khúc cao cấp. Để đẩy mạnh phân khúc này, theo GS, TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tín dụng ưu đãi có vai trò quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, phát triển nhà ở xã hội hiện nay đang mang nặng tính bao cấp của Nhà nước, chưa động viên được mọi nguồn lực tham gia. Khi các gói tín dụng ưu đãi như gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, nhiều dự án bị hụt hơi, chi phí vốn quá cao, doanh nghiệp không có lãi nên không muốn làm.
Để thu hút thêm chủ đầu tư tham gia dự án nhà ở giá rẻ, GS, TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, các dự án này cần được áp dụng chính sách miễn, giảm về tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ phải bồi thường, tái định cư và nộp phần chênh lệnh giá trị đất sau khi đã giảm. Bên cạnh đó, nghiên cứu giảm một số loại thuế, như: Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp... để giảm giá thành nhà ở. Đối với nguồn vốn, cần hình thành quỹ phát triển nhà ở giá rẻ, động viên sự đóng góp của doanh nghiệp, ngân hàng, tổ chức xã hội. Ví dụ, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đóng góp vào quỹ 20% giá trị nhà ở của dự án để phát triển nhà ở giá rẻ; người mua nhà đóng góp vào quỹ một khoản nhất định để được quyền mua...
Với những cách làm sáng tạo, một số địa phương đã hình thành nhiều dự án nhà ở bình dân, chất lượng tốt, bảo đảm các điều kiện cơ bản phục vụ cuộc sống người dân. Điển hình như trên địa bàn tỉnh Bình Dương đã xây dựng 16.900 căn hộ với diện tích 761.000m2, giải quyết được khoảng 17% nhu cầu về nhà ở của công nhân, lao động nhập cư. Đặc điểm chung của các dự án nhà ở xã hội này là diện tích căn hộ khoảng 30-45m2; giá bán 100-400 triệu đồng, người mua chỉ phải trả trước 10-20 triệu đồng, số còn lại trả góp trong 15 năm với lãi suất ưu đãi. Các dự án đều nằm trong quy hoạch, cách TP Thủ Dầu Một khoảng 3km với hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi. Mô hình này đang được nhiều địa phương học hỏi.
Việc kết hợp các chính sách ưu đãi của Nhà nước, huy động nguồn lực xã hội tham gia, cộng với tính thanh khoản cao sẽ là những yếu tố hàng đầu để phát triển hơn nữa nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống người dân.
MẠNH HƯNG