Ứ đọng hơn 27.000 tỷ đồng ở BĐS
Không ít các tòa nhà chung cư, biệt thự, nhà liền kề thi công dang dở, nằm phơi nắng, phơi mưa tại nhiều địa phương trên cả nước; có nơi, công trình đã nhuốm màu rêu mốc. Đó là những hình ảnh không hiếm gặp, nhất là ở một số thành phố lớn, sau giai đoạn thị trường BĐS phát triển "sốt nóng". Đồng chí Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh, từng nêu đích danh một số dự án BĐS nhiều năm liền không triển khai hoặc không hoàn thiện, làm ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị của thành phố. Có thể kể đến như dự án Saigon One Tower nằm ở quận 1 (TP Hồ Chí Minh) quy mô hơn 40 tầng, bị đình trệ từ nhiều năm nay dù đã bước vào giai đoạn hoàn thiện. Ngoài ra, còn nhiều dự án khác đang nằm chờ hoặc mới bắt đầu được khởi động lại như Tòa tháp SJC, dự án Lavenue, đều nằm ở quận 1 (TP Hồ Chí Minh) hay dự án Kenton (huyện Nhà Bè, TP Hồ Chí Minh)... Theo ước tính của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố hiện có khoảng 500 dự án BĐS đang đình trệ.
Dự án bất động sản đang được triển khai xây dựng tại đường Lê Văn Lương (Hà Nội). Ảnh: Trọng Hải
Dự án bất động sản đang được triển khai xây dựng tại đường Hàm Nghi, quận Nam Từ Liêm (TP Hà Nội). Ảnh: Bảo Linh
Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2017 cho thấy, đến nay, tổng giá trị tồn kho BĐS của cả nước còn khoảng 27.341 tỷ đồng, so với quý I-2013 giảm 101.207 tỷ đồng (tương đương giảm 78,73%); so với tháng 12-2015 giảm 23.548 tỷ đồng (giảm 46,27%). Từ tháng 12-2016 đến nay, tồn kho BĐS đã giảm 3.682 tỷ đồng (giảm 11,87%), nếu so sánh với một tháng trước, con số này giảm 553 tỷ đồng. Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đánh giá, tốc độ giảm tồn kho BĐS đã chậm lại, lượng tồn kho chủ yếu là đất nền tại các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đầy đủ. Trong đó, tồn kho nhiều nhất là đất nền nhà ở với hơn 3,3 triệu mét vuông (tương đương 13.014 tỷ đồng), tiếp theo là nhà thấp tầng với 3.447 căn (tương đương 7.268 tỷ đồng). Căn hộ chung cư còn tồn 3.200 căn (tương đương 4.579 tỷ đồng), đất nền thương mại tồn kho 648.139m2 (tương đương 2.480 tỷ đồng). Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là hai địa phương có giá trị tồn kho BĐS lớn nhất cả nước, chiếm gần 40%. Giá trị BĐS tồn kho tại Hà Nội khoảng 5.429 tỷ đồng, tại TP Hồ Chí Minh, con số này khoảng 5.103 tỷ đồng.
Qua nghiên cứu từ thực tế thị trường BĐS, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư, Công ty Tư vấn BĐS Savills Việt Nam, cho rằng: Điểm mấu chốt cho thành bại của nhiều dự án là khi chủ đầu tư quản lý tài chính không tốt, không triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn. Đã có nhiều minh chứng trên thị trường BĐS Việt Nam về việc bức tranh kinh tế vĩ mô và thị trường thay đổi liên tục theo thời gian, nhưng các nhà đầu tư không kịp chuyển mình với những thay đổi này. Một số chủ đầu tư vay vốn để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, đến khi triển khai xây dựng lại không còn đủ khả năng tài chính. Lúc này, chủ đầu tư không tìm được người hợp tác cùng, chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới, dẫn tới dự án bị "đóng băng". Điều này kéo theo thiệt hại cho cả ngân hàng, cổ đông cùng tham gia góp vốn và người dân đã bỏ tiền mua BĐS.
Xu hướng mở rộng mua bán, sáp nhập dự án
Báo cáo trước Quốc hội tại kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XIV vào tháng 6-2017, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Lê Minh Hưng cho biết, tính đến hết năm 2016, nợ xấu của các ngân hàng và nợ xấu đã bán cho Công ty Quản lý tài sản (VAMC) nhưng chưa được xử lý là hơn 345.000 tỷ đồng, chiếm 5,8% tổng dư nợ. Nếu tính cả những khoản nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu, tỷ lệ lên đến 10,08% tổng dư nợ. Cũng theo Thống đốc Lê Minh Hưng, tính trung bình trong những năm qua, nợ xấu phát sinh hằng năm từ 1,3-1,5%. Nếu chỉ tính riêng trong lĩnh vực BĐS, nợ xấu khoảng 18.443 tỷ đồng, chiếm 4,23% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực này. Rõ ràng, nếu số nợ xấu này không được xử lý, một lượng vốn lớn sẽ tiếp tục ứ đọng, trong khi giá trị tài sản bảo đảm cho các khoản nợ ngày càng hao mòn đi.
Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường BĐS đã chứng kiến nhiều dự án được mua bán, sáp nhập. Đa phần đây là những dự án dở dang, chủ đầu tư không triển khai tiếp nên chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác; đặc biệt, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến lĩnh vực này. Phân tích xu hướng này của thị trường, Công ty Nghiên cứu tư vấn JLL cung cấp thông tin, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường BĐS trong nước, ở hầu hết các phân khúc bao gồm nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Xin-ga-po, Trung Quốc. Cùng chung nhận định này, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Việt Nam, cho biết: Thị trường mua bán, sáp nhập BĐS đang có sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư nước ngoài, họ hướng đến các dự án có quỹ đất sạch, ở xa trung tâm, hình thành xu hướng thị trường mới. "Quỹ đất ở trong trung tâm các đô thị lớn đang cạn dần nhưng khu vực ngoại vi vẫn còn. Để xóa bỏ quan ngại về khoảng cách, chủ đầu tư muốn tạo ra một sản phẩm có nhiều tiện ích, đủ sức hấp dẫn khách hàng. Hạ tầng ở các đô thị lớn đang ngày càng hoàn thiện cũng là yếu tố thu hút nhà đầu tư"-bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ.
Dự án bất động sản phải tạm ngừng thi công tại khu vực phía Tây Hà Nội. Ảnh: TTXVN
Nghị quyết về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ ba, Quốc hội khóa XIV, có hiệu lực thi hành từ ngày 15-8-2017, đã dành một điều riêng quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS. Cụ thể, tại điều 10 của nghị quyết quy định, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS được chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện: Đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; có quyết định giao đất, cho thuê đất; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để thi hành án; không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất. Theo đánh giá của các chuyên gia, nghị quyết được ban hành sẽ mở thêm khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng từ các cá nhân, tổ chức đang vay vốn. TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng: Trước đây, dự án BĐS đang thế chấp để vay vốn nhưng chủ đầu tư không có khả năng chi trả, ngân hàng muốn xử lý được phải đưa ra tòa án, thời gian xử lý có thể kéo dài đến vài năm, làm phát sinh nợ xấu, còn giá trị BĐS ngày càng hao mòn đi. "Ví dụ, một dự án lúc thẩm định để cho vay có giá trị khoảng 10 tỷ đồng, đến khi thành nợ xấu, định giá lại chỉ còn 5 tỷ đồng, ngân hàng đã mất một nửa số tiền, nếu không chuyển nhượng được dự án thì không thu hồi được chút nào. Nghị quyết thí điểm này cho phép bán dự án, rút ngắn được đáng kể thời gian xử lý"-TS Lê Bá Chí Nhân bày tỏ.
Đối với xu hướng mua bán, sáp nhập dự án cùng sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài, theo TS Lê Bá Chí Nhân, đó là tín hiệu tốt của thị trường. Nhà đầu tư nước ngoài có vốn, có kinh nghiệm, có kênh phân phối chuyên nghiệp, khi mua lại dự án dang dở sẽ có nhiều điều kiện để phát triển sản phẩm. Trong trường hợp này, không chỉ nợ xấu được giải quyết mà thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm hơn, dự án được quản trị tốt hơn, người mua nhà cũng có thêm lựa chọn, qua đó sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước.
ĐỖ MẠNH HƯNG